Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/00125

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00125 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WHI N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 juin 2024 DEMANDEURS Monsieur [E] [T] [I], demeurant [Adresse 3], non comparant , représenté par Me Caroline FORTÉ, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque C2131 Monsieur [E] [S] [I], demeurant [Adresse 4], comparant en personne assisté de Me Caroline FORTÉ, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C2131 DÉFENDERESSE Madame [N] [P] [Z], demeurant [Adresse 4], représentée par Me Antonin TEISSEDRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 2] COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 avril 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00125 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WHI EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 10/01/2022, [E] [S] [I] et [E] [T] [I] ont donné à bail à [N] [Z] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4], pour un loyer initial de 1800 euros par mois, outre provisions sur charges mensuelles de 110 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 21/08/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 9864,40 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 15/11/2023 délivré à étude, [E] [S] [I] et [E] [T] [I] ont fait assigner [N] [Z] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référés, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; - ordonner l'expulsion de [N] [Z] ainsi que tous occupants de son chef, à compter de la signification de la présente décision, avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ; - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [N] [Z] ; - condamner [N] [Z] au paiement d'une somme provisionnelle de 11 116,85 euros, montant des loyers, charges, indemnités arrêtés au mois de novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus ; - condamner [N] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer et des charges indexés, à savoir un loyer de 1862,88 euros ; - condamner [N] [Z] au paiement d'une somme de 2000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la signification CCAPEX. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 16/11/2023. L'affaire était appelée à l'audience du 13/02/2024 et faisait l'objet d'un renvoi à l'audience du 23/04/2024. [E] [S] [I] et [E] [T] [I], assistés par leur conseil, maintiennent la demande au titre de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 21 222, 05 euros, avril 2024 inclus. Ils donnent leur accord pour la mise en place de délais de paiement de 1000 euros par mois pendant 21 mois, le dernier mois correspondant au solde avec intérêts, et ce à compter de la signification de la décision. Ils se réfèrent pour le reste aux termes de l'assignation. [N] [Z], représentée par son conseil, sollicite l'octroi de délais de paiement à hauteur de 1000 euros par mois pendant 21 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. La décision était mise en délibéré au 27/06/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . Les bailleurs, personnes privées, sont dispensées de la saisine de la CCAPEX. Ils sont donc recevables en leur action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 21/08/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [N] [Z] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les six semaines suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 02/10/2023 à minuit, soit à compter du 03/10/2023. Compte tenu de l'accord intervenu entre les parties à l'audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [N] [Z], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et périls de [N] [Z], à défaut de local désigné. Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [N] [Z] reste devoir une somme de 21050,24 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 16/04/2024, mois d'avril 2024 inclus, hors frais (commandement de payer). Il convient en conséquence de condamner [N] [Z] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21/08/2023 sur la somme de 9864,40 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. Compte tenu de l'accord intervenu entre les parties à l'audience, il y a lieu de mettre en place des délais de paiement. [N] [Z] sera autorisée à apurer la dette par mensualités de 1000 euros selon les modalités prévues au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [N] [Z] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [N] [Z] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais irrépétibles, [N] [Z] sera condamnée à leur verser la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [N] [Z] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 21/08/2023. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 03/10/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 4], porte gauche, pour défaut de paiement des loyers et charges ; CONSTATE l'accord des parties et en conséquence SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE [N] [Z] à payer à [E] [S] [I] et [E] [T] [I] la somme provisionnelle de 21050,24 euros au titre des loyers et charges dus au 16/04/2024, mois d'avril 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21/08/2023 sur la somme de 9864,40 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; AUTORISE [N] [Z] à s'acquitter de la dette par 20 mensualités de 1000 euros, au plus tard le 5 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, la 21ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [N] [Z] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception demeurée sans effet ; DIT que [E] [S] [I] et [E] [T] [I] pourront alors faire procéder à l'expulsion de [N] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, [E] [S] [I] et [E] [T] [I] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [N] [Z] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, [N] [Z] à payer à [E] [S] [I] et [E] [T] [I] à titre de provision, l'indemnité d'occupation due du lendemain de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE [N] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21/08/2023 ; CONDAMNE [N] [Z] à payer la somme de 300 euros à [E] [S] [I] et [E] [T] [I] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT