Cour d'appel, 24 novembre 2022. 21/02726

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/02726 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FTYT Minute n° 22/00399 [H] C/ [O], [L] Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 27 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 20/000038 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2022 APPELANTE : Madame [I] [J] [N] [H] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ INTIMÉS : Monsieur [C] [O] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Elise SEBBAN, avocat au barreau de METZ Madame [X] [L] épouse [O] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Elise SEBBAN, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 22 septembre 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 24 novembre 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller Monsieur MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE': Par acte sous seing privé signé le 29 janvier 2017, M. [C] [O] et Mme [X] [O] ont donné en location à Mme [I] [H] une maison sise [Adresse 2]. Le loyer mensuel a été fixé à 550 euros outre 20 euros de charges. Par acte d'huissier du 12 décembre 2019, Mme [H] a fait assigner M. et Mme [O] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de les voir condamner à lui verser des dommages et intérêts au titre de préjudice matériel et de jouissance, produire sous astreinte les décomptes et justificatif de charges et lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [X] [O] se sont opposés aux demandes et ont sollicité la condamnation de Mme [H] à leur régler les loyers et charges restant dus, une somme pour les travaux de remise en état de la maison, le remboursement du fuel et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 27 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a': - débouté Mme [H] de l'intégralité de ses demandes - condamné Mme [H] à payer à M. et Mme [O] la somme de 806,66 euros au titre des loyers de mai et 14 jours du loyer de juin 2019' - autorisé M. et Mme [O] à conserver le dépôt de garantie de 550 euros' - condamné Mme [H] à payer à M. et Mme [O] la somme de 6.000 euros au titre des travaux de remise en état de la maison, déduction faite du dépôt de garantie,'et la somme de 258,75 euros au titre du remboursement du fuel non remis dans la citerne lors de son départ' - condamné Mme [H] aux dépens ainsi qu'à payer à M. et Mme [O] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - rejeté le surplus des demandes de M. et Mme [O] et Mme [H] - condamné Mme [H] aux dépens. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 12 novembre 2021, Mme [H] a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes, l'a condamnée à verser à M. et Mme [O] la somme de 806,66 euros au titre des loyers de mai et 14 jours du loyer de juin 2019, autorisé M. et Mme [O] à conserver le dépôt de garantie de 550 euros, l'a condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme de 6.000 euros au titre des travaux de remise en état de la maison, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 258,75 euros au titre du remboursement du fuel non remis dans la citerne lors de son départ, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions du 20 juin 2022, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement et au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, de : - condamner conjointement et solidairement M. et Mme [O] à lui payer la somme de 1.677,31 euros au titre du préjudice matériel subi'et celle de 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi - les condamner solidairement à lui fournir, sous peine d'astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour après la signification de l'arrêt à intervenir, les décomptes et justificatifs des charges locatives' - les condamner conjointement et solidairement aux entiers frais et dépens, y compris la facture de photocopies à hauteur de 21,70 euros - débouter M. et Mme [O] de leurs demandes - les condamner à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dommages et intérêts, l'appelante expose avoir constaté dans le logement une humidité excessive à compter de juin 2018, que l'entreprise diligentée par son assurance a relevé dans son rapport que la VMC était hors service, qu'il y avait des remontées capillaires naturelles depuis le pied des murs enterrés et une formation de moisissure résultant du degré d'humidité anormalement élevé, que l'expert mandaté par l'assurance a également constaté des désordres d'humidité et l'absence d'arrivée d'air, que les bailleurs ont refusé de signer un protocole d'accord et qu'elle a quitté les lieux le 15 juin 2019. Elle affirme que l'humidité, les remontées capillaires et l'absence d'aération ont endommagé son mobilier pour un montant de 1.667,31 euros au vu des factures produites et lui ont causé un préjudice de jouissance évalué à 800 euros. Elle conteste la facture de fuel alors qu'elle a dû payer le remplissage de la cuve 15 jours après son arrivée dans les lieux, que lors de son départ la cuve contenait encore 300 litres, que la facture produite par les bailleurs porte sur 500 litres et qu'elle n'a pas été payée par eux. Elle soutient qu'à son arrivée seuls les embellissements du rez-de-chaussée étaient neufs, qu'elle a refait entièrement l'étage et qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée que les tapisseries étaient usagées. Elle conteste tout encombrement du logement, avoir laissé les volets fermés et fait usage d'un poêle à mazout, soutenant que les attestations produites par les intimés sont de complaisance. Elle précise avoir informé M. [O] des problèmes d'humidité en juin 2018 et réfute la réparation de la VMC, aucune entreprise ne s'étant présentée chez elle. Sur les demandes reconventionnelles, Mme [H] conteste l'arriéré de loyer en se prévalant de l'attestation de paiement des loyers et de l'absence de mise en demeure préalable des bailleurs. Sur les charges locatives, elle fait valoir qu'ils n'ont jamais délivré un décompte annuel des charges ni les justificatifs et qu'aucun décompte global n'est produit. Sur les dégradations, elle indique que les traces de griffures ne sont constatées que sur le mur d'entrée de la maison, qu'aucun des dégâts allégués par les bailleurs n'est mentionné dans l'état des lieux de sortie et que l'odeur constatée lors de l'état des lieux n'est pas celle d'urine de chat, mais d'humidité de la maison. Elle reproche au premier juge d'avoir totalement occulté les trois rapports concernant l'humidité du logement et la connaissance qu'en avait le propriétaire, conteste être responsable de l'humidité et affirme qu'avant son arrivée, les bailleurs avaient repeint les murs du rez-de-chaussée pour masquer les désordres. Aux termes de leurs dernières conclusions du 16 mars 2022, M. et Mme [O] demandent à la cour de confirmer le jugement, débouter Mme [H] de ses demandes et la condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu'à leur verser une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'humidité dans le logement, ils exposent que le rapport réalisé par la société Nüwa n'est pas contradictoire et que l'expert mandaté par l'assurance de Mme [H] a omis de prendre en compte des éléments déterminants relevés par l'expert de leur propre assurance. Ils font valoir que la locataire n'a pas aéré régulièrement le logement, que la maison était encombrée de meubles ne permettant pas la circulation de l'air, que certaines pièces servaient d'entrepôt, que les volets restaient fermés pour maintenir les 10 chats à l'intérieur dont la présence a aggravé la situation, que la locataire avait posé des joints en mousse sur les menuiseries, qu'elle chauffait mal la maison et utilisait un poêle à mazout dans la cuisine pour toute la maison. Ils se prévalent des attestations faisant état de l'absence de problème d'humidité avant l'occupation par Mme [H] et estiment que l'occupation inadaptée de la maison par la locataire a incontestablement participé aux phénomènes d'humidité relevés et donc au prétendu préjudice. Ils contestent avoir été informés de problèmes d'humidité et contestent toute inaction alors que les entreprises mandatées n'ont pu intervenir en raison de l'absence ou du comportement de Mme [H]. Ils soutiennent qu'elle ne peut obtenir l'indemnisation d'un préjudice dont elle est la seule responsable, que les problèmes pulmonaires ne sont pas démontrés tout comme le lien avec l'humidité du logement. Sur les meubles, outre la contestation de l'imputabilité de l'origine de l'humidité, ils font observer que rien ne permet de démontrer que l'intégralité des meubles a été touchée par l'humidité au point de devoir être jetés, que certains des meubles listés ne se trouvaient pas dans la maison et que la dégradation d'autres meubles est contestée. Les intimés soutiennent que la locataire a refusé de régler la provision sur charges de 20 euros qui ne comprenait que l'entretien de la chaudière qu'elle a pris en charge personnellement, de sorte qu'il n'y a pas lieu à production d'un décompte de charges. Concernant le fuel, ils exposent qu'au regard des états des lieux d'entrée et de sortie et des factures produites, il y a lieu de la condamner au remboursement du fuel mis dans la citerne après son départ. Sur le paiement des loyers, ils affirment que l'attestation de paiement de loyer daté du 27 janvier 2019 ne vaut que pour cette date et que la locataire ne justifie pas du règlement des mois de mai et juin 2019 alors qu'elle ne conteste pas avoir quitté les lieux le 14 juin 2019 et qu'elle est également redevable des charges locatives pour les huit mois durant lesquels il n'y avait pas de contrat d'entretien de chaudière. Ils soutiennent avoir donné en location un logement en bon état remis à neuf, contestent toute embellissement du premier étage par la locataire et affirment que les revêtements de mur étaient griffés dans quasiment toutes les pièces, que la maison sentait fortement l'urine de chat et qu'elle a été rendue en très mauvais état. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Sur l'humidité du logement, il résulte de l'état des lieux d'entrée signé par les parties que le logement était en bon état, voire refait à neuf et qu'aucun problème d'humidité n'était constaté. Si les intimés contestent la valeur probante des conclusions de la société Nüwa mandatée pour rechercher les causes des désordres, il est relevé que les constatations faites sont corroborées par le rapport d'expertise non judiciaire établi après réunion contradictoire du 17 mai 2019 par le cabinet Chalvet, mandaté par l'assurance de Mme [H]. Il ressort de ces pièces que le cabinet Chalvet a relevé dans le couloir central du rez-de-chaussée des taux d'humidité très importants allant de 50 à 90 % en divers endroits des pieds de mur bordant toutes les pièces desservies, sans relever d'humidité au milieu ou en haut des murs, ni aucun désordre à l'étage où se trouvent une salle de bain et des chambres et a précisé qu'il n'avait pas plus d'entrée d'air neuf dans les menuiseries bois que dans les menuiseries du rez-de-chaussée. Ces constatations corroborent celles faites par la société Nüwa le 5 octobre 2018, qui a relevé des dégradations et des moisissures sur les pieds de murs et certains mobiliers, des taux d'hygrométrie anormalement élevés sur l'ensemble des pieds de murs et cloisons ainsi que dans la maison, étant précisé qu'elle a écarté après test toute fuite sur le réseau de plomberie. Il a également été relevé par le cabinet Chalvet que la maison était bordée d'un côté par une grange désaffectée et de l'autre par un grand mur pignon découvert dont le soubassement présentait un spectre continu de salpêtre émergeant d'un terrain naturel, ce qui est également corroboré par les constatations de la société Nüwa qui a relevé un phénomène de remontée capillaire sur l'ensemble des murs en périphérie de l'habitation (extérieurs) et la présence du passage d'un ruisseau sous la cour de l'habitation. L'expert a confirmé le diagnostic de la société Nüwa, concluant à la présence dans le logement d'une humidité anormalement élevée consécutive à un phénomène généralisé de remontées capillaires depuis le pied des murs, associés à une défaillance de la ventilation (VMC inopérante par absence de renouvellement d'air notamment). Les attestations produites par les intimés selon lesquelles il n'a jamais été constaté d'humidité sont d'une valeur probante insuffisante pour venir contredire les constatations faites par plusieurs experts, étant observé que celle de M. [L] n'est pas signée et que M. [V] n'est venu que ponctuellement dans le logement en sa qualité d'infirmier. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'est démontrée l'existence d'un problème structurel d'humidité dû à des remontées capillaires sur l'ensemble des murs de la maison et à la présence de salpêtre, aggravé par l'absence de grilles de ventilation sur les menuiseries et par le dysfonctionnement partiel de la VMC, ces désordres étant imputables aux bailleurs. Cependant il ressort du rapport d'expertise établi le 5 juin 2019 à la demande de l'assurance des bailleurs, que lors de la visite contradictoire du 17 mai 2019, les volets de la maison étaient fermés, ce qui est confirmé par l'attestation de la voisine Mme [K] selon laquelle les fenêtres n'étaient jamais ouvertes et les volets souvent fermés, et que Mme [H] avait mis des joints en mousse entre les ouvrants et dormants des menuiseries bois en raison des courants d'air. L'absence d'aération du logement imputable à l'appelante a contribué à aggraver l'humidité du logement. L'humidité excessive du logement imputable principalement à la structure de l'immeuble et dans une moindre mesure à une aération insuffisante du logement par la locataire, a causé à celle-ci un préjudice matériel ainsi qu'il ressort du rapport du cabinet Chalvet qui a relevé des voiles de moisissure sur la face arrière des meubles (placard du séjour et bahut de la salle à manger). Il ne ressort pas de cette constatation que d'autres meubles seraient abîmés ni que ceux affectés d'un voile de moisissures seraient devenus impropres à leur usage, l'appelante ne produisant aucun pièce permettant d'évaluer les dégâts allégués sur les meubles listés, notamment sur le miroir et les éléments d'électroménager, ni aucune photographie. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer l'indemnisation de Mme [H] au titre du préjudice matériel à la somme de 500 euros. Sur le préjudice de jouissance, Mme [H] ne justifie pas avoir avisé les bailleurs de désordres liés à l'humidité de la maison avant d'avoir fait intervenir son assurance et les intimés ayant reçu le rapport rédigé par la société Nüwa le 5 octobre 2018, il ne peut leur être reproché de n'avoir pas agi avant octobre 2018. Les bailleurs justifient avoir rapidement mandaté une entreprise de rénovation pour intervenir dans le logement mais celle-ci n'a pu accéder au logement à deux reprises, ainsi qu'il ressort de son courrier du 7 janvier 2019. Mme [H] ayant quitté le logement le 15 juin 2019, il doit être considéré qu'elle a subi un préjudice de jouissance sur une période de 8 mois, étant rappelé que son attitude a participé aux dommages subis. Il est en outre relevé qu'elle ne justifie pas de problèmes pulmonaires apparus ou aggravés en raison de l'humidité de la maison, comme allégué. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour est en mesure d'évaluer le préjudice subi à la somme de 500 euros. En conséquence il convient d'infirmer le jugement et de condamner solidairement M. et Mme [O] à verser à Mme [H] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et celle de 500 euros pour le préjudice de jouissance. Sur les loyers et charges locatives En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Si l'appelante soutient ne pas avoir de loyers impayés puisque les bailleurs lui ont remis une attestation de paiement, il ressort du courrier du 2 mai 2019 produit par l'appelante que les bailleurs lui ont remis des quittances de loyer mais elle ne les produit pas et ne justifie par aucune pièce du règlement des loyers pour la période du 1er mai au 14 juin 2019. Le jugement l'ayant condamnée à régler la somme de 806,66 euros est confirmé. Sur les charges, étant observé que la disposition du jugement ayant débouté les intimés de leur demande en paiement des charges constituées par l'entretien de la chaudière n'est pas visée par la déclaration d'appel et ne fait pas l'objet d'un appel incident, il est relevé que M. et Mme [O] ne forment aucune autre demande au titre des charges et qu'il n'est pas contesté que Mme [H] n'a jamais réglé l'avance sur charges de 20 euros par mois prévue au contrat de bail, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de production des décompte et justificatifs des charges locatives sous astreinte. Sur les dégradations locatives En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure. En l'espèce, il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie que lors de l'emménagement le logement était dans un bon état, voire refait à neuf et qu'au jour de son départ, il présentait de multiples dégradations sans lien avec l'humidité et pouvant être intégralement imputés à la locataire : importantes traces de griffures de chat sur les murs du couloir du rez-de-chaussée, de la salle à manger, du jambage de porte du coin douche, de la cuisine, traces de salissures sur les sols et murs, planches de bois fixées sur les jambages de portes du couloir du rez-de-chaussée et du couloir de l'étage ainsi que les angles des murs de la porte fenêtre de la cuisine, nombreux trous à reboucher correctement, bouchon de fermeture côté gauche du robinet du coin douche cassé, angle bas de la porte du coin douche complètement éclaté, base de la porte des toilettes ébréchée et meubles de la cuisine peints sans l'accord des bailleurs. Le devis produit correspond à la reprise de ses dégradations pour un montant de 8.426 euros. Le premier juge a exactement fixé à 6.000 euros le montant de l'indemnisation due par Mme [H] déduction faite de 550 euros représentant le dépôt de garantie. Le jugement est confirmé. Sur le remboursement de la facture de fuel Il ressort de l'état des lieux d'entrée qu'il y avait 500 litres de fuel dans la cuve 'à remettre à la sortie'. Si le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie fait état de 125 litres dans la cuve, les intimés ne justifient pas de leur demande en paiement puisque la facture produite a été faite au nom de Mme [L] et ne mentionne pas l'adresse de livraison comme étant celle du logement loué. En conséquence il convient d'infirmer le jugement et de débouter M. et Mme [O] de leur demande de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées, y compris celle ayant rejetée la demande au titre des frais de photocopie. Mme [H], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'elle soit condamnée à verser à M. et Mme [O] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : LA COUR, CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a': - condamné Mme [I] [H] à payer à M. [C] [O] et Mme [X] [L] épouse [O] la somme de 806,66 euros au titre des loyers de mai et 14 jours du loyer de juin 2019' - autorisé M. [C] [O] et Mme [X] [L] épouse [O] à conserver le dépôt de garantie de 550 euros' - condamné Mme [I] [H] à payer à M. [C] [O] et Mme [X] [L] épouse [O] la somme de 6.000 euros au titre des travaux de remise en état de la maison, déduction faite du dépôt de garantie' - débouté Mme [I] [H] de sa demande de production des décompte et justificatifs de charges sous astreinte et celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamné Mme [G] [H] aux dépens et à payer à M. [C] [O] et Mme [X] [L] épouse [O] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; L'INFIRME en ce qu'il a condamné Mme [I] [H] à payer à M. [C] [O] et Mme [X] [L] épouse [O] la somme de 258,75 euros au titre du remboursement du fuel et l'a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement M. [C] [O] et Mme [X] [L] épouse [O] à verser à Mme [I] [H] les sommes de 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et de 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance'; DEBOUTE M. [C] [O] et Mme [X] [L] épouse [O] de leur demande de condamnation de Mme [I] [H] à leur verser la somme de 258,75 euros au titre du remboursement du fuel ; Y ajoutant, DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [I] [H] à verser à M. [C] [O] et Mme [X] [L] épouse [O] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [I] [H] aux entiers frais et dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT