Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00099

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 13 JUIN 2024 N° RG 24/00099 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVIH N° minute : 24/00212 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE SCI [Localité 3] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Benoit CONTENT, avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Marie MERCIER-DURAND, avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEUR Monsieur [B] [G] né le 26 Avril 1984 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat:Madame PONCET, Présidente Greffier:Madame TALMANT, Greffier Débats:en audience publique le 02 Mai 2024 Prononcé: décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 copies délivrées le 13 JUIN 2024 à : SCI [Localité 3] Monsieur [B] [G] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 JUIN 2024 à : SCI [Localité 3] RAPPEL DES FAITS La SCI [Localité 3] a donné à bail à M. [B] [G] un logement situé au [Adresse 2] par contrat du 1er juillet 2021, pour un loyer mensuel de 500 € charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Localité 3] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 novembre 2023 ; puis elle a fait assigner M. [B] [G] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 14 février 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l'arriéré locatif ainsi que d'autres sommes. A l’audience du 2 mai 2024, la SCI [Localité 3] maintient ses demandes, telles que formulées dans son assignation . Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection : -de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; -d'ordonner l’expulsion de M. [B] [G], ainsi que tous occupants de son chef, -de condamner M. [B] [G] à lui payer une indemnité d'occupation de 600 € par mois à compter du 1er février 2024 jusqu'à l'entière libération des lieux, -de condamner M. [B] [G] à lui payer la somme de 7.880 € pour loyers impayés, incluant la facturation de janvier 2024, somme arrêtée au jour de l'assignation au titre de l'arriéré locatif, outre la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens. Bien que régulièrement assigné le 14 février 2024 à étude, M. [B] [G] n’est ni présent ni représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI [Localité 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”. Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ". D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Le bail conclu le 1er juillet 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément référence à un délai de deux mois. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2023, pour la somme en principal, concernant le seul logement, de 6.550 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2024. En l'absence de demande de délais suspensifs et de reprise de paiement des loyers courants, l’expulsion de M. [B] [G] sera ordonnée. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En vertu de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Si l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 exige la formalisation du contrat de bail d'habitation par écrit, le bail verbal n'en est pas moins valable à condition d'être prouvé. Il résulte des article 1715 et 1716 du code civil que la preuve du bail se fait par un écrit, lorsqu'il n'a pas reçu exécution. Si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve peut être rapportée par tous moyens. La seule preuve de l'occupation des lieux, équivoque par nature, est insuffisante. Il est nécessaire de rapporter la preuve d'une occupation en qualité de locataire. La SCI [Localité 3] se prévaut d'un bail verbal portant sur un garage, qui aurait été donné en location en plus du logement, de décembre 2021 à novembre 2022, pour un loyer mensuel initial de 100 € par mois ramené ultérieurement à 80 € mois. Toutefois, si la SCI produit un courriel de sa part évoquant l'occupation du garage par M. [G] et sa nécessaire libération ; elle ne fait qu'affirmer que ce dernier aurait réglé 200 € pour ce garage sur la période sans fournir aucune quittance. La SCI ne rapporte donc pas la preuve d'un commencement d'exécution de ce bail verbal ni même des conditions de ce bail (durée, montant du loyer). Elle sera donc déboutée de ses demandes afférentes au garage. S'agissant du logement, la SCI produit un décompte démontrant que M. [B] [G] reste devoir, après soustraction des loyers du garage pour un montant de 760 €, la somme de 7.120 €, facturation de janvier 2024 incluse, somme arrêtée au jour de l'assignation. Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Par ailleurs, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La demande du bailleur de voir fixer cette indemnité d'occupation à 600 € par mois n'est pas justifiée. Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 7.120 €, facturation de janvier 2024 incluse, somme arrêtée au jour de l'assignation, outre les indemnités d'occupation postérieures. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel ilest arrivé à le réparer. En dehors de leurs rapports de propriétaire et locataire, la SCI accuse M. [G] d'avoir réalisé un branchement électrique sauvage, ayant notamment engendré une panne et une surconsommation EDF pour les parties communes. Toutefois, les pièces versées aux débats ne permettent pas de rattacher ces pratiques illicites à M. [G] de manière objective. La SCI sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts. M. [B] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [Localité 3], M. [B] [G] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2021 entre la SCI [Localité 3] et M. [B] [G] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 janvier 2024 ; AUTORISE la SCI [Localité 3] à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [G] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [B] [G] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l'expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE M. [B] [G] à verser à la SCI [Localité 3] la somme de 7.120 €, facturation de janvier 2024 pour un montant de 500 € incluse, somme arrêtée au jour de l'assignation ; CONDAMNE M. [B] [G] à payer à la SCI [Localité 3] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de février 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l'expulsion ; DEBOUTE la SCI [Localité 3] de ses autres demandes ; CONDAMNE M. [B] [G] à verser à la SCI [Localité 3] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [B] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter ; DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 juin 2024. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection,