Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 23/07204

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES 13 Mai 2024 2ème Chambre civile N° RG 23/07204 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KS5D AFFAIRE : S.A.R.L. [7], C/ S.C.I. MRM, copie exécutoire délivrée le : à : DEUXIEME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX l’an deux mil vingt quatre, le treize mai Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier, ONT COMPARU DEMANDERESSE : S.A.R.L. [7], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro [Numéro identifiant 3], prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Jean-marie BERTHELOT de la SARL BERTHELOT RANCHERE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, ET S.C.I. MRM, inscrite au RCS de Rennes sous le numéro 421 953 670, prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 25 Mars 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 13 Mai 2024, Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 31 mars 2012, la société civile immobilière (SCI) Mrm a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) [7] un local à destination de crêperie situé [Adresse 4] à [Localité 5] (35). Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter de sa signature et moyennant un loyer annuel de 24 000 € HT, payable mensuellement et d'avance. Le bail comporte une stipulation relative à son renouvellement et aux modalités de fixation du loyer du bail renouvelé. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mars 2021, la SARL [7] a sollicité le renouvellement de son bail aux charges et conditions initiales, demande à laquelle le bailleur n'a pas répondu. Par mémoire préalable signifié le 23 mai 2023 à son bailleur, le preneur a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit la somme annuelle de 18 417 € HT. Par acte d'huissier en date du 26 septembre 2023, après y avoir été préalablement autorisée, la SARL [7] a ensuite assigné son bailleur devant la juridiction des loyers commerciaux de Rennes aux fins, notamment, de voir : - fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit la somme annuelle de 18 417 € HT à compter du 28 septembre 2022 ; - condamner la SCI Mrm à lui restituer la somme de 5 578, 40 €, montant à parfaire ; - la condamner aux dépens ainsi qu'à une somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Évoquée dès le 27 novembre 2023, l'affaire a ensuite été renvoyée, à deux reprises, à la seule demande des avocats des parties. Au moyen de son mémoire en réponse n°2, dont la notification à son bailleur n'est pas justifiée mais qui ne fait pour autant pas débat, la SARL [7] demande désormais au juge des loyers commerciaux, notamment, de : - principalement, fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit la somme annuelle de 18 417 € HT à compter du 28 septembre 2022 ; - condamner la SCI Mrm à lui restituer la somme de 4 727, 40 €, montant à parfaire ; - subsidiairement, lui décerner acte de ses protestations et réserves quant à l'organisation d'une mesure d'instruction ; - condamner la SCI Mrm aux dépens ainsi qu'à une somme de 3 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par un mémoire n°3, dont il n'est pas plus justifié de sa notification au preneur, cette société sollicite de la juridiction, notamment : - de dire et juger que les parties sont liées par un bail commercial renouvelé, à compter du 01er avril 2021, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré mais au prix de 27 871,92 € HT ; - de déclarer son preneur irrecevable et mal fondé en sa demande de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative ; - subsidiairement, d'ordonner une mesure d'expertise avec mission habituelle ; - de condamner son preneur à lui payer une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice des dépens. Lors de l'audience sur renvoi et utile du 25 mars 2024, les parties, représentées par leurs avocats, se sont référées à leurs mémoires précités. Pour plus ample exposé du litige, de leurs moyens et prétentions respectifs, la juridiction se réfère auxdits mémoires, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463). Visiblement, à les lire, les parties s'accordent sur le renouvellement du bail les liant à compter du 1er avril 2021, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré. Sur l'exception d'incompétence La SCI Mrm soulève dans sa discussion l'incompétence du juge des loyers à connaître de l'interprétation de la clause du bail relative aux modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, exception qu'elle ne reprend toutefois pas dans le dispositif de son mémoire. La SARL [7] s'y oppose. N'indiquant pas devant quelle juridiction elle entend voir portée l'affaire, comme l'exige pourtant l'article 75 du code de procédure civile, la SCI Mrm est dès lors irrecevable en son exception de procédure et sera déclarée comme telle au dispositif du présent jugement. Sur le prix du bail renouvelé Il résulte des articles 1134, devenu 1104 du code civil et des articles L. 145-15, L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce que rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord de déterminer à l'avance, par une stipulation du bail, les conditions de fixation du prix du bail renouvelé (Civ. 3ème 10 mars 2004 n° 02-14.998 Bull. n° 52). La SARL [7] sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des lieux, en application de l'article L 145-33 du code de commerce, qu'elle dit être de 18 417 €, soit à une somme bien inférieure à celle du loyer contractuel, lequel s'est élevé à la somme annuelle de 30 103,45 € à compter du 1er avril 2023. La SCI Mrm s'y oppose en soutenant que les parties, lors de la conclusion du bail les liant, se sont interdit de se prévaloir de l'article L 145-33 du code de commerce et n'ont entendu se référer, pour la fixation du loyer du bail renouvelé, qu'aux seules dispositions de l'article L 145-34 du même code, de sorte que celui-ci ne peut que correspondre au loyer contractuel indexé. La SARL [7] réplique que son bailleur dénature ainsi la clause dédiée au loyer de renouvellement, rappelle les principes résultant de la combinaison des deux articles du code de commerce précités mais également que les parties au contrat de bail peuvent y déroger. Elle affirme qu'aux termes de la clause litigieuse, les parties ont seulement prévu de priver le bailleur de la possibilité de solliciter le déplafonnement à la hausse du loyer du bail renouvelé, en cas de modification notable de l'un des éléments mentionnés aux quatre premiers paragraphes de l'article L 145-34 du code de commerce. Elle allègue, dès lors, le caractère « inapproprié » (page 10) des termes « chacune des parties », figurant dans la clause, puisqu'elle a conservé la possibilité, selon elle, de solliciter une fixation à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel. L'article 1188 du code civil dispose que : « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ». En premier lieu, il doit être rappelé que la clause dont le sens oppose les parties a été rédigée par un notaire, c'est à dire un professionnel du droit maîtrisant le droit des baux commerciaux et soucieux d'assurer l'équilibre contractuel. Les parties, aux termes de la première phrase de l'article 1er de cette clause, ont convenu « expressément » de ne pas déroger au plafonnement posé par l'article L 145-34 du code de commerce « et donc » de fixer le loyer de renouvellement à la valeur du loyer contractuel, actualisé par l'effet de l'indice applicable. Cette première phrase, en elle même, ne pose pas de difficulté. La seconde, contrairement à ce que soutient la SARL [7] (page 2), n'est, par contre, pas claire en ce qu'elle prévoit une interdiction pour les parties de solliciter une fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative mais en mentionnant une cause de déplafonnement, dont elles ne pourront pas se prévaloir, qui ne concerne toutefois que le bailleur. Si la SARL [7] soutient pour les besoins de la cause que les termes « chacune des parties » sont inappropriés, elle ne dit pas pourquoi le notaire rédacteur n'a pas seulement mentionné le bailleur, si l'interdiction ne visait que lui, ni même ne propose d'explication à cet égard. Elle ne dit pas non plus, ensuite, ce à quoi elle se serait « interdit » de faire si ce n'était pas de solliciter la fixation à la valeur locative. Elle n'explique pas, enfin, quel aurait été l'intérêt de son bailleur de renoncer, sans aucune contrepartie, à une possible fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative en cas de hausse de celle-ci. Il en résulte que le contrat de bail doit s'interpréter comme ayant stipulé une exclusion du déplafonnement du loyer de renouvellement, à la hausse comme à la baisse, clause parfois rencontrée en matière de baux commerciaux et dont il est possible de trouver des formules clairement rédigées dans les ouvrages spécialisés. Dès lors mal fondée en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des lieux, la SARL [7] ne pourra qu'en être déboutée et ledit loyer sera fixé à hauteur du montant du loyer contractuel, actualisé par l'effet de l'indice retenu par les parties. La SCI Mrm affirme que ce montant est de 27 871,92 € HT à la date du 1er avril 2021. Si la SARL [7] indique que le montant de son loyer indexé était, à cette même date, de 26 083,74 € HT (page 3), elle ne discute pour autant pas, ensuite, le quantum de la prétention de son bailleur, ni le recours à l'indice du coût de la construction pour le déterminer (pages 9 et 11). Il sera dès lors dit au dispositif du présent jugement que le prix du loyer du bail renouvelé s'élève à la somme annuelle de 27 871,92 € HT. Sur les demandes annexes Partie succombante, la SARL [7] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Maître Jean-Maurice CHAUVIN n’allègue pas avoir avancé des dépens sans recevoir provision. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un droit de recouvrement direct. Aux termes de l'article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. L'équité commande de condamner la SARL [7], de ce chef, à payer la somme de 2 000 € à la SCI Mrm. DISPOSITIF La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe : DECLARE la SCI Mrm irrecevable en son exception de procédure ; DEBOUTE la SARL [7] de sa demande de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, et DIT que ce prix correspond au montant du loyer contractuel actualisé, soit à la somme de 27 871,92 € (vingt-sept mille huit cent soixante et onze euros et quatre-vingt-douze centimes) HT le 1er avril 2021 ; CONDAMNE la SARL [7] aux dépens ; la CONDAMNE à payer à la SCI Mrm la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ; REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire. La greffière Le juge des loyers commerciaux