Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/05836

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [E] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Baudouin HOCHART Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/05836 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KW2 N° MINUTE : 3 JUGEMENT rendu le 08 février 2024 DEMANDERESSE S.A. D’HLM RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279 DÉFENDERESSE Madame [E] [K], demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05836 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KW2 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 9 novembre 2016, la SA d’HLM RATP HABITAT (anciennement dénommée LOGIS TRANSPORT) a donné à bail à Madame [E] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 365,75 euros outre des provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM RATP HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 14248,92 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 juin 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, la SA d’HLM RATP HABITAT a fait assigner Madame [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Madame [E] [K] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er juin 2023, soit la somme de 5247,16 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [E] [K] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM RATP HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 juin 2022, et ce pendant plus de six semaines. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que la locataire perçoit 1860,47 euros de ressources et a des charges mensuelles de 910,98 euros, essentiellement de loyer. Le rapport indique en outre qu’elle dispose des fonds nécessaires pour apurer sa dette sur son compte bancaire. Des démarches auprès de la CAF ont par ailleurs été engagées pour qu’elle puisse percevoir des prestations auxquelles elle paraît avoir droit. La locataire envisage aussi de saisir le centre d’action sociale de la Ville de [Localité 3] (CASVP) d’une demande d’aide. Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 décembre 2023. A cette audience, la SA d’HLM RATP HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1865,22 euros. Le paiement des loyers courants est repris. Le loyer de l’échéance de novembre est ainsi réglé, au vu du versement de Madame [E] [K] du 11 décembre 2023 et à l’aide de la RATP du 1er décembre 2023. La bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Madame [E] [K] a comparu en personne et a indiqué avoir apuré sa dette mais n’a pas formulé de demande reconventionnelle. Elle a confirmé par ailleurs les termes du diagnostic. La SA d’HLM RATP HABITAT a été autorisée à communiuqer par note en délibéré au plus tard le 15 décmebre 2023 un décompte actualisé pour connaître du niveau réel de la créance locative éventuelle. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera relevé que la SA d’HLM RATP HABITAT a communiqué une note en délibéré au 14 décembre 2023. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 5 juillet 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM RATP HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 9 novembre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2022, pour la somme en principal de 14248,92 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2022. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [E] [K] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA d’HLM RATP HABITAT produit un décompte communiqué le 14 décembre 2023 démontrant que Madame [E] [K] reste lui devoir la somme de 265,22 euros. Il tient compte du versement de 800 euros en date du 11 décembre 2023 évoqué par la défenderesse à l’audience utile. Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Au vu du décompte ceux-ci s’élèvent à la somme de 414,06 euros (25 euros le 1er février 2022 ; 210,70 euros le 19 décembre 2022 ; 178,36 euros le 13 juillet 2023). En conséquence, la dette de Madame [E] [K] est soldée au jour de l’audience si bien que les demandes de la SA d’HLM RATP HABITAT seront rejetées. Sur les demandes accessoires Madame [E] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Les frais postérieurs au 12 décembre 2023 resteront néamoins à la charge du bailleur puisque la dette locative est apurée à cette date. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, REJETTE les demandes de la SA d’HLM RATP HABITAT ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [E] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, mais à l’exclusion des frais postérieurs au 12 décembre 2023 qui resteront à la charge de la SA d’HLM RATP HABITAT ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection