Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/10706 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2HPK
Minute : 25/00897
S.C.I. [R] ET FAMILLE
Représentant : Me Soline DOUCET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1914
C/
Monsieur [C] [D]
Madame [Y] [O] épouse [D]
Représentant : Me Fehmi KRAIEM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB135
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Soline DOUCET
Copie et dossier délivrés à :
Me Fehmi KRAIEM
Le 12 août 2025
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 août 2025;
par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 16 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. SOCIETE IMMOBILIERE [R] ET FAMILLE,SCI, ayant son siège social [Adresse 3], venant aux droits de la SCI 4 GEORGES TARRAL
représentée par Me Soline DOUCET, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 4]
Madame [Y] [O] épouse [D], demeurant [Adresse 4]
représentés par Me Fehmi KRAIEM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 15 septembre 2015, la société civile immobilière 4 Georges Tarral aux droits de laquelle vient la société civile immobilière [R] et famille a donné à bail à M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4]) (étage 1 droite), pour un loyer mensuel de 670 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 670 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, le 23 février 2024, la société civile immobilière [R] et famille a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 853,82 euros visant la clause résolutoire.
Elle a ensuite fait assigner M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 23 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025.
A cette date, la société civile immobilière [R] et famille, représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l'audience. Elle demande :
le rejet des demandes adverses ;
la constatation de la résiliation du bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation ;
la conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité ;
la capitalisation des intérêts ;
et la condamnation de M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] :
au paiement de la somme de 5 441,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
au paiement d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu'au 18 décembre 2024, soit la somme de 11 007,36 euros,
au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
ainsi qu'aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, du congé et de l'assignation.
Elle expose, sur le fondement des articles 2, 7, 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-2 et 1728 du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus, qu'ils ont restitué les clés le 18 décembre 2024 et qu'ils sont de mauvaise foi. Elle ajoute que les locataires ne peuvent se prévaloir de l'inexécution de certains travaux pour se soustraire à leur obligation de paiement du loyer, que les désordres dont ils se plaignent concernent essentiellement les parties communes de l'immeuble, qu'il n'est pas démontré que la porte et les volets ne pouvaient pas être utilisés, qu'ils se sont plaints de griefs parfois inexistants suite auxquels le bailleur a toujours réagi et que les charges ont été dûment justifiées. Les locataires ayant quitté les lieux, elle ne soutient pas de demande relative à l'expulsion. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.
M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] comparaissent, représentés. Ils se réfèrent à leurs conclusions déposées à l'audience et demandent :
que le quantum des loyers impayés soit fixé à la somme de 10 652,38 euros ;
des délais de paiement de 36 mois à hauteur de 295,90 euros par mois ;
le rejet des autres demandes adverses ;
et la condamnation du bailleur à leur payer :
la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice,
la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Ils font valoir, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil, qu'ils vivaient dans des conditions insalubres tout en subissant des augmentations de loyer et de provision sur charges, qu'ils ont quitté leur logement le 15 novembre 2024 et que le bailleur a tardé à faire venir un huissier pour réaliser l'état des lieux de sortie et la remise des clés. Ils soulignent que l'immeuble n'était pas entretenu, ce qui leur a causé un préjudice pendant près de trois années. Ils font état de leur situation financière.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
I – Sur les demandes de condamnation au paiement de l'arriéré locatif
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1219 du code civil prévoit en outre qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Le bail conclu le 15 septembre 2015 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2024, pour la somme en principal de 3 853,82 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due.
Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 avril 2024.
Par ailleurs, si M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] allèguent avoir cessé de payer leur loyer en raison de désordres et d'augmentations injustifiées, ils n'indiquent pas avec précision quelles échéances contractuelles n'ont pas été réglées sur le fondement de l'exception d'inexécution qu'ils invoquent, rendant impossible l'appréciation de la proportionnalité de leur inexécution contractuelle au regard de l'inexécution alléguée de leur bailleur. Il convient, à ce titre, de relever que leur demande d'indemnisation est inférieure au montant de leur dette locative et donc que leur inexécution contractuelle ne correspond pas au montant du préjudice qu'ils invoquent. Partant, ils ne sauraient se prévaloir d'une exception d'inexécution pour faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification. En outre, il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. Par ailleurs, l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.Enfin, l'article 22 de la loi précitée prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Le préjudice tiré de l'occupation sans droit ni titre des lieux précédemment loués ne peut qu'être évalué au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, cette indemnité étant suffisante pour réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Compte tenu de ces éléments la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien sera rejetée. De même, la demande de conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité sera rejetée.
Par ailleurs, et selon le décompte contenu dans leurs conclusions, les locataires contestent uniquement les montants dus pour les mois de novembre et décembre 2024. Or, il ressort du constat dressé les 17 septembre et 18 décembre 2024 que les clés du logement ont été restituées le 18 décembre 2024. Les défendeurs font état d'une demande de fixation d'un rendez-vous avec un huissier pour la remise des clés adressée le 11 décembre 2024 à l'avocat du bailleur par leur avocat. L'indemnité d'occupation est donc due jusqu'au 11 décembre 2024 inclus et les frais d'établissement de l'état des lieux de sortie doivent être partagés.
En conséquence, M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] seront condamnés à payer à la société civile immobilière [R] et famille la somme de 10 885,75 euros (678,46€ + 793,84€ x 10 mois + 806,57 € + 819,30€ x 2 mois + ( 11 jours x 819,30€ / 31 jours) + 203€ - 670€), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 853,82 euros à compter du commandement de payer du 23 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Cette somme correspond au montant du loyer et des charges, tels que prévus au contrat de bail, augmenté des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie et diminué du montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur.
II – Sur la demande de réparation du préjudice
L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
En l'espèce, le constat établi le 16 septembre 2024 fait état d'un dysfonctionnement du système de fermeture du portillon de la cour de l'immeuble et de la porte de l'immeuble, d'un défaut d'entretien de la cour et du seuil de l'immeuble ainsi que du hall et des escaliers. Il est également constaté que la porte d'entrée de l’appartement est branlante et présente du jeu et que les volets des fenêtres sont en très mauvais état. Le constat établi le 18 décembre 2024 fait quant à lui état du fonctionnement de la porte d'entrée et du très mauvais état de la peinture des volets accordéons en métal du séjour.
Les défendeurs ne démontrent pas la réalité de la présence de nuisibles au sein du logement loué ni de son défaut d’isolation et d’insonorisation ou du dysfonctionnement du système de production d'eau chaude. Le demandeur produit à ce dernier titre un mail de l’entreprise mandatée aux fins de résoudre le problème indiquant que les locataires en ont nié l’existence.
Par ailleurs, le bailleur démontre avoir soumis au locataire un devis pour le nettoyage des parties communes par une entreprise à laquelle les locataires se sont abstenus de répondre. Il apparaît également que les voies d'accès à l'immeuble font l'objet de dégradations régulières. Enfin, le jeu de la porte d'entrée de l'appartement, dans la mesure où celle-ci se ferme correctement, n'est pas de nature à causer un trouble de jouissance aux locataires. Il en va de même du mauvais état de la peinture des volets métalliques. Ainsi, les anciens locataires ne démontrent pas suffisamment avoir subi un préjudice de ces quatre chefs.
Dès lors, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D].
III – Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sera donc ordonnée.
IV – Sur les délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D], qui ne sont plus locataires, ne peuvent bénéficier du délai de 3 ans prévu à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, la situation des locataires ne leur permet pas de régler leur dette en un seul versement.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
V – Sur les mesures de fin de jugement
M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société civile immobilière [R] et famille, M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] seront condamnés à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2015 entre la société civile immobilière [R] et famille et M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] (93) (étage 1 droite) sont réunies à la date du 24 avril 2024 ;
CONDAMNE M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] à payer à la société civile immobilière [R] et famille la somme de 10 885,75 euros (décompte arrêté au 12 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, déduction faite du montant du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 3 853,82 et à compter du présent jugement pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts des intérêts dus pour au moins une année entière ;
AUTORISE M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 300 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;
REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] ;
REJETTE les demandes de fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer quotidien et de conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité ;
CONDAMNE M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] à verser à la société civile immobilière [R] et famille une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE M. [C] [D] et Mme [Y] [O] épouse [D] aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 août 2025.
LE GREFFIER LE JUGE
