Cour d'appel, 05 mars 2024. 23/00479

ARRÊT N° Société H& M HENNES & MAURITZ C/ S.C.I. TROIS CAILLOUX AF/VB/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/00479 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IVEQ Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Société H& M HENNES & MAURITZ SARLU agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Gilles HITTINGER-ROUX de HB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS APPELANTE ET S.C.I. TROIS CAILLOUX agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me MENDY substituant Me Daniel GAUBOUR de la SELARL RDB ASSOCIES, avocats au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER, SEYNAEVE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 09 janvier 2024 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. Sur le rapport de Mme Agnès FALLENOT et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 mars 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 05 mars 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DÉCISION : FAITS ET PROCÉDURE   La société H&M Hennes & Mauritz (la société H&M) est la filiale française du groupe de prêt-à-porter éponyme. La société Trois cailloux est une société du groupe Primonial Real Estate Investment Management. Par acte sous seing privé du 3 juillet 2008, la société Trois cailloux a consenti à la société H&M un bail commercial portant sur un local commercial dépendant d'un ensemble immobilier en état futur d'achèvement situé à [Localité 5], [Adresse 6], pour une durée de douze années à compter de la livraison du local. Le 29 octobre 2020, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un commandement de payer les loyers et charges arrêtés au 27 octobre 2020, avant de l'assigner en paiement par acte du 10 décembre 2020. La société H&M a donné congé pour le 20 mai 2022. Par jugement rendu le 30 novembre 2022, le tribunal judiciaire d'Amiens a notamment : -condamné la société H&M à payer à la société Trois cailloux la somme de 170 101,09 euros T.T.C. au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts de retard au taux Euribor majoré de 2% par trimestre à compter de la date d'exigibilité de chaque somme due jusqu'à complet paiement, -condamné la société H&M à payer à la société Trois cailloux la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, -ordonné que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2020, -débouté la société H&M de sa demande reconventionnelle de restitution du montant des loyers et charges versés pour la période du 15 mars au 10 mai 2020 formée à l'encontre de la société Trois cailloux, -débouté la société H&M de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Trois cailloux, -débouté la société H&M de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société H&M à payer à la société Trois cailloux la somme de 22 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société H&M aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 29 octobre 2020, -autorisé la société RDB associés à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. Par déclaration du 17 janvier 2023, la société H&M a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions transmises par le RPVA le 13 avril 2023, la société H&M demande notamment à la cour de : Vu les articles 1104, 1218, 1219, 1719, 1720, 1722, 1231-1 et 1231-2 du code civil, Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Et, statuant à nouveau : JUGER que le montant de la dette locative de la société H&M ne saurait être supérieur à la somme de 120 056,40 euros TTC ; DEBOUTER la société Trois cailloux de toutes ses demandes ; REDUIRE à néant la clause pénale invoquée par la société Trois cailloux ; CONDAMNER la société Trois cailloux à payer à la société H&M la somme 1 145 194 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER la société Trois cailloux à payer à la société H&M la somme 12 841,56 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la société Trois cailloux aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Aurélie Guyot, avocat au barreau d'Amiens. La société Trois cailloux n'a pas conclu à hauteur d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour l'exposé de ses moyens. SUR CE 1. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif. Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, applicable en la cause au regard de la date de conclusion du contrat de bail, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à eux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article 1152 ancien du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. Aux termes de l'article 1154 ancien du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. 1.1 Sur le principal La société H&M soutient qu'à la date de la restitution du local, le décompte locatif établi par la bailleresse fait ressortir une dette locative de 120 056,40 euros TTC. Sur ce, Le premier juge a fait droit à la demande en paiement de la société Trois cailloux à hauteur de 170 101,09 euros, en retenant au titre de la dette locative de la société H&M : -la somme de 162 209,47 euros, selon décompte de la bailleresse arrêté au 20 juin 2022, en soulignant que la locataire se reconnaissait quant à elle redevable de la somme de 162 269,66 euros ; -la somme de 7 891,62 euros, au titre du solde de charges liées à l'assurance de l'immeuble et de la taxe foncière de l'année 2019. Le décompte de la bailleresse arrêté au 26 décembre 2022, dont se prévaut la locataire, fait apparaître que : -le 18 juillet 2022, la société H&M a payé, au titre des charges de l'année 2019, la somme de 7 422 euros ; -le 18 octobre 2022, la société Troix cailloux a régularisé la charge de taxe foncière 2022 de sa locataire en créditant son compte de 21,36 euros. -le 15 novembre 2022, la société Trois cailloux a régularisé les charges des années 2020 et 2021 de sa locataire en créditant son compte de 40 424,52 euros et de 3 173,34 euros, ; -le 22 novembre 2022, la société Trois cailloux a appelé, au titre des charges 2022, la somme de 996,53 euros au titre de ses frais d'assurance. Ces éléments justifient, compte tenu de l'évolution du litige, de réformer la décision entreprise sur le montant de la dette locative et de condamner la société H&M à payer à la société Trois cailloux la somme de 120 056,40 euros arrêtée au 26 décembre 2022. 1.2 Sur les intérêts La société H&M plaide que l'application des intérêts sollicités par la bailleresse aboutirait à une somme de plus de 15 000 euros et que compte tenu des circonstances exceptionnelles traversées, l'application d'une clause pénale serait tout à fait mal venue. Elle ajoute que le bailleur a consenti au report des loyers, au moins en ce qui concerne le premier confinement. Sur ce, A juste titre, la société H&M fait valoir que l'application de la clause du bail prévoyant que le preneur devra verser au bailleur, en cas de non-paiement des loyers et charges à leur échéance, les intérêts au taux Euribor majoré de 2% par trimestre calculés sur toutes les sommes dues constitue une clause pénale manifestement excessive, au regard de la particulière brièveté de la périodicité prévue. En outre, le préjudice financier de la bailleresse, qui avait au surplus accepté des reports de paiement, est déjà réparé par l'octroi des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2020, avec anatocisme dans les conditions prévues par l'article 1154 ancien du code civil, étant observé que la société H&M ne développe aucun moyen à l'appui de sa demande d'infirmation de ce chef de la décision entreprise, qui ne peut donc être que confirmé. Cette pénalité sera réduite à néant et la société Trois cailloux déboutée de sa demande à ce titre. La décision entreprise sera réformée de ce chef. 2. Sur les demandes de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, applicable en la cause au regard de la date de conclusion du contrat de bail, le débiteur est condamné s'il y a lieu, à un payement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 2.1 Sur la demande du bailleur La société H&M se prévaut de l'absence de tout justificatif d'un quelconque préjudice du bailleur, soulignant que pendant la crise sanitaire, le bailleur a bénéficié, grâce aux provisions pour charges, d'une trésorerie supérieure à ses dépenses réelles. Sur ce, Le premier juge a retenu que l'inexécution par la locataire de son obligation de payer les loyers et les charges avait nécessairement causé à la société Trois cailloux un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le règlement de sa créance, puisqu'elle avait elle-même subi les conséquences de la crise sanitaire tout en continuant à payer ses charges, ses créanciers et sa gestionnaire de biens sans disposer des loyers pour y faire face. Cependant, la société Trois cailloux ne donne aucun détail et ne produit pas de justificatifs des sommes qu'elle aurait dû régler malgré la défaillance de sa locataire, alors que son décompte arrêté au 26 décembre 2022, précédemment évoqué, démontre qu'entre les mois d'octobre et de novembre 2022, elle a reversé à la société H&M un trop-perçu de provisions pour charges portant sur les années 2020 et 2021 d'un montant de 43 619,22 euros. Aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par l'octroi des intérêts moratoires n'étant démontré, la société Trois cailloux doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. La décision entreprise sera réformée de ce chef. 2.2 Sur la demande du preneur La société H&M affirme que l'attitude de la société bailleresse, consistant à refuser toute adaptation du montant des loyers au contexte de la crise sanitaire et des restrictions d'exploitation, n'est pas conforme aux exigences de bonne foi et d'exécution loyale du contrat. Compte tenu de la posture de la société Trois cailloux, elle n'a pas eu d'autre choix que de donner congé et de perdre son fonds de commerce, alors que si sa bailleresse avait négocié de bonne foi l'adaptation des conditions financières du bail, elle aurait eu la chance de parvenir à un accord et de se maintenir dans les lieux. Cette perte de chance doit être évaluée à 30% du chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices. Sur ce, Il ne peut qu'être constaté que la société Trois cailloux n'avait aucune obligation d'adapter le montant des loyers pour tenir compte des conséquences de la pandémie. La société H&M est donc mal fondée à lui reprocher un manquement à son obligation de loyauté. En l'absence de faute de la société bailleresse, la décision entreprise ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a débouté la société H&M de sa demande de dommages et intérêts. 3. Sur les demandes accessoires 3.1 Sur les dépens En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société H&M aux dépens de première instance. En conséquence, il convient de débouter Me Guyot de sa demande d'obtenir le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. 3.2 Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, la décision entreprise sera confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance, et la société H&M déboutée de sa demande d'indemnité procédurale. PAR CES MOTIFS Confirme la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a : -condamné la société H&M à payer à la société Trois cailloux la somme de 170 101,09 euros T.T.C. au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts de retard au taux Euribor majoré de 2% par trimestre à compter de la date d'exigibilité de chaque somme due jusqu'à complet paiement, -condamné la société H&M à payer à la société Trois cailloux la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne la société H&M Hennes & Mauritz à payer à la société Trois cailloux la somme de 120 056,40 euros arrêtée au 26 décembre 2022 ; Déboute la société Trois cailloux de sa demande au titre des intérêts de retard ; Déboute la société Trois cailloux de sa demande de dommages et intérêts ; Et y ajoutant, Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel et en conséquence, déboute Me Guyot de sa demande de distraction ; Déboute la société H&M Hennes & Mauritz de sa demande d'indemnité procédurale. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE