Cour d'appel, 20 février 2024. 22/02570

ARRET N° S.C.I. DE LACROIX C/ S.A.S.U. BUSCA IBUTION OG COUR D'APPEL D'AMIENS CHAMBRE ÉCONOMIQUE ARRET DU 20 FEVRIER 2024 N° RG 22/02570 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IOQ5 JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE EN DATE DU 01 MARS 2002 PARTIES EN CAUSE : APPELANTE S.C.I. DE LACROIX, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Frédérique ANGOTTI de la SCP ANGOTTI, avocat au barreau de COMPIEGNE Plaidant par Me Geoffroy CANIVET et Me Guillaume BAZIN, avocats au barreau de PARIS ET : INTIMEE S.A.S.U. BUSCA IBUTION, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société CRH TP DISTRIBUTION [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocat au barreau de COMPIEGNE Plaidant par Me Caroline LEVY, avocat au barreau de PARIS DEBATS : A l'audience publique du 28 Novembre 2023 devant Mme Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 Février 2024. GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Mme Odile GREVIN en a rendu compte à la Cour composée de : Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre, Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la loi. PRONONCE : Le 20 Février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier. DECISION Par contrat en date du 4 septembre 2014 la SCI de Lacroix a consenti à la SAS CRH TP distribution qui exerce une activité de vente et location aux professionnels des travaux publics de matériaux de construction, produits et outillages, engins de chantier, un bail commercial sur des locaux sis sur la commune de [Adresse 8]. Une date de prise de bail différée était prévue au bail, fixée au jour de l'obtention du classement par l'administration en ERP de 5ème catégorie de la partie des locaux destinée à recevoir de la clientèle. L'obtention de ce classement a été notifiée le 23 décembre 2014. Cependant auparavant un arrêté du maire de la commune de [Localité 7] en date du 28 octobre 2014 a modifié la réglementation applicable à la circulation de la [Adresse 9] interdisant celle-ci aux véhicules d'un poids supérieur à 3,5 tonnes. Par message électronique en date du 2 décembre 2014 la société CRH TP distribution par l'intermédiaire de l'agent immobilier sollicitait l'annulation du contrat de bail compte tenu de l'impossibilité d'exercer son activité à la suite de cet arrêté. Par courrier recommandé en date du 7 janvier 2015 adressé à la SCI , la société CRH TP distribution a invoqué la caducité du contrat de bail en raison de son impossibilité d'exercer son activité sur le site. La SCI de Lacroix s'efforçait de son côté de trouver des solutions à la restriction de circulation notamment par des démarches auprès des autorités administratives. Par un arrêté modificatif en date du 29 janvier 2015 le précédent arrêté était annulé et l'interdiction de circuler était limitée aux véhicules d'un poids total en charge supérieur à 7,5 tonnes. Le 25 mars 2015 la bailleresse informait en outre la SAS CRH TP distribution de la réalisation de travaux de voirie permettant aux véhicules poids lourds d'accéder au site en empruntant une autre voie toujours à partir de la rue des entrepreneurs. Malgré une mise en demeure en date du 16 avril 2015 la SAS CRH TP distribution refusait de prendre possession des lieux. Par acte d'huissier en date du 8 septembre 2015 la SCI de Lacroix a fait assigner la société SAS CRH TP distribution devant le tribunal de grande instance de Compiègne aux fins de voir constater que la date de prise d'effet du bail est intervenue le 1er janvier 2015, de voir constater que le preneur n'a pas pris possession des lieux loués, de constater que le preneur est redevable des loyers et provisions sur charges depuis le 1er janvier 2015, de le condamner à exécuter sous astreinte de 300 euros par jour de retard les obligations nées du bail , par la prise de possession des lieux et le paiement d'une somme de 15625 euros au titre du dépôt de garantie, la somme de 36458,33 euros correspondant aux loyers dus et de 4950 euros au titre des appels provisionnels de charges. A titre subsidiaire et en cas de résolution du bail elle demandait la condamnation du preneur à lui verser la somme de 177083,33 euros correspondant aux loyers et charges de la première période triennale et la somme de 187500 euros au titre de la perte de chance de poursuivre le contrat de bail outre une somme de 15625 euros au titre de sa résistance abusive. Par jugement avant dire droit en date du 9 janvier 2018 le tribunal de grande instance de Compiègne a ordonné une expertise avec pour mission de donner son avis sur les conditions d'accès au site par la [Adresse 9] sans tenir compte de l'interdiction de circulation et par la rue des entrepreneurs après l'achèvement des travaux entrepris par le bailleur et de dire si ces conditions sont compatibles avec l'usage de poids lourds tels que ceux utilisés dans le cadre de l'activité du preneur et ce afin de déterminer si la cause de l'obligation du bailleur est devenue impossible et donc si l'exécution de son obligation essentielle se heurte aux modifications imposées par les restrictions de circulation. Le rapport d'expertise a été déposé le 18 juin 2019 Par jugement du tribunal judiciaire de Compiègne en date du 1er mars 2022 la caducité du bail commercial intervenu entre la SCI de Lacroix et la société CRH TP distribution aux droits de laquelle vient la société Busca a été constatée , la demande de résolution du bail aux torts du preneur formée par la SCI de Lacroix a été rejetée ainsi que ses demandes indemnitaires et elle été condamnée au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 21 mai 2022 la SCI de Lacroix a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 27 janvier 2023 la SCI de Lacroix demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de constater la délivrance conforme de la chose et l'inexécution fautive du contrat de bail commercial par la société CRH TP distribution et en conséquence de prononcer la résolution du contrat aux torts du preneur et de condamner la société CRH TP distribution au paiement d'une somme de 69083,33 euros au titre des loyers de la première période triennale déduction faite des loyers perçus d'un autre preneur du mois d'octobre 2015 au mois de décembre 2017 en raison du préjudice subi du fait du refus de la prise de possession des lieux, la somme de 95000 euros au titre de la perte de chance de reconduire le contrat jusqu'à la vente du local le 22 juillet 2019, la somme de 15000 euros au titre du remboursement des frais exposés dans le cadre de la commercialisation du local et de la rédaction du contrat de bail et la somme de 2000 euros à titre de préjudice moral lié à la résistance abusive du preneur. A titre subsidiaire elle demande que ne soit retenu à son encontre qu'un retard d'exécution de son obligation de délivrance conforme ne donnant droit au preneur qu'à une remise de loyer pour la période allant de la prise d'effet du bail à la livraison des travaux de réaménagement du site et de constater son indemnisation par la franchise de loyer accordée. En tout état de cause elle demande la condamnation de la société CRH TP distribution au paiement d'une somme de 15000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux enteirs dépens dont distraction au profit de maître Angotti. Aux termes de ses conclusions remises le 28 octobre 2022 la SAS Busca venant aux droits de la société CRH TP distribution demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner la SCI de Lacroix au paiement en cause d'appel d'une somme de 10000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. A titre subsidiaire elle demande que soit prononcée la résolution judiciaire du bail et que la SCI de Lacroix soit déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée au paiement en cause d'appel d'une somme de 10000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2023. SUR CE , Les premiers juges ont relevé que malgré ses efforts pour trouver une issue favorable aux difficultés rencontrées la SCI de Lacroix s'est trouvée du fait du changement de règlementation ayant affecté la [Adresse 9] dans l'incapacité de satisfaire à son obligation de délivrance conforme à la date de prise d'effet du bail. Ils ont retenu que dans le cadre d'un contrat de bail la cause de l'obligation du preneur de régler le loyer réside dans l'obligation de délivrance du bailleur et ont ainsi considéré que l'impossibilité d'exercer l'activité professionnelle concernée au sein du local commercial loué et d'user des lieux conformément à leur destination du fait d'une décision administrative intervenue après la régularisation du bail et ayant rendu inexécutable l'obligation de délivrance conforme du bailleur est assimilable à une disparition de la cause objective du contrat. Ils ont en conséquence jugé que l'engagement de la société CRH TP distribution privé de cause en raison des décisions administratives est devenu caduc sans que pour autant aucune faute ne puisse être mise à la charge du preneur ou du bailleur et constatant la caducité du contrat de bail ont rejeté la demande de résolution du contrat aux torts exclusifs du preneur. La SCI de Lacroix soutient qu'elle a délivré la chose louée conformément aux stipulations contractuelles et ce malgré l'empêchement temporaire engendré par la restriction de circulation ordonnée par arrêtés du maire de la commune et qu'ainsi le contrat de bail ne pouvait être déclaré caduc en l'absence de disparition de la cause de l'engagement. Elle fait observer que l'expertise réalisée afin de déterminer si la cause de l'obligation du bailleur était devenue impossible révèle que l'accès au site est possible sans marche arrière et sans manoeuvre même si comme pour l'accès initial il est nécessité un braquage important impliquant la vigilance des chauffeurs. Elle en déduit que l'exécution de l'obligation essentielle du bail, la jouissance du local, demeurait donc possible. Elle reproche aux premiers juges en premier lieu d'avoir pris en compte la disparition de la cause subjective et non objective du contrat dès lors qu'ils ont mis en exergue le risque pour le preneur d'une baisse voir d'une perte d'activité alors que la rentabilité des activités commerciales du preneur constitue un simple motif exclu du champ contractuel et non la cause de l'obligation. Elle ajoute que la caducité vient sanctionner la disparition d'un élément essentiel du contrat et que l'impossibilité temporaire d'accès ne peut s'analyser en disparition de la cause objective. Elle fait valoir à ce titre que le local lui-même n'a jamais été affecté par l'arrêté du maire mais que seul son accès par des poids lourds a fait l'objet d'une difficulté temporaire empêchant de retenir la disparition de la cause du contrat de bail et donc sa caducité. Elle précise qu'il résulte du rapport d'expertise que l'accès au site est possible dans les mêmes conditions que l'accès initial avec une visibilité augmentée et que l'accès au site par les véhicules utilisés par la société preneuse est possible et rappelle que la privation temporaire d'accès est intervenue antérieurement à la prise d'effet du bail. Elle soutient que le changement de circulation doit être analysé comme un aléa non prévu lors de la conclusion du contrat ayant altéré temporairement l'accès à la chose louée sans aboutir à une impossibilité ni de prendre possession du local ni de jouir de la chose louée. Elle fait observer de surcroît qu'en raison d'une franchise de loyer de deux mois à compter de la prise d'effet du bail le preneur n'était redevable du loyer qu'à compter du mois de mars 2015 et que l'accès ayant été rétabli le 25 mars il ne s'est écoulé qu'un mois avec un accès restreint aux véhicules de moins de 7,5 tonnes. Elle conteste toute destruction de la chose louée dès lors que la décision administrative est antérieure à la prise d'effet du bail et que les effets sur l'accès aux locaux ont été supprimés par les travaux du bailleur. Elle fait valoir que l'arrêté modifiant les règles de circulation constitue un évènement de force majeure auquel elle s'est employée de remédier pour rétablir un accès par des travaux qui ont engendré un retard non dans la délivrance du local mais uniquement dans l'accès des poids lourds, période de retard au demeurant couverte par une franchise de loyer. Elle soutient que l'empêchement temporaire de moins de trois mois ne saurait justifier la résolution du contrat de bail. Elle soutient qu'elle a respecté son obligation de délivrance conforme de la chose louée en mettant à disposition le local convenu alors même que le preneur disposait d'une connaissance particulièrement éclairée des lieux. Elle indique qu'un itinéraire routier empruntant exclusivement la [Adresse 9] ne pouvait constituer une condition déterminante du bail dès lors que la meilleure option était la route départementale D 200 pour accéder au site depuis [Localité 6] . Elle ne conteste pas que le portail des lieux loués permettant l'accès au parking bitumé donnant sur l'entrepôt est situé au [Adresse 1] et que l'arrêté municipal interdisant la circulation aux poids lourds sur cette rue, empêchait temporairement l'utilisation de celui-ci par les véhicules concernés mais elle fait valoir qu'elle a levé cette difficulté par les travaux entrepris afin de préserver dans le cadre de son obligation de délivrance l'accès total au site et ce moins de trois mois après la date de prise d'effet du bail. Elle soutient que le respect de son obligation de délivrance impliquait qu'elle mette le local en état pour que le preneur puisse exercer l'activité prévue au contrat de bail qui était celle de vente aux professionnels de matériaux de construction et de travaux publics mais que le mode de transport de ces matériaux qui impliquerait l'utilisation de poids lourds n'entrait pas dans le champ contractuel, alors même que la société preneuse avait visité et choisi le site en pleine connaissance de ses propres contraintes. Elle fait valoir que les éléments au dossier établissent que la desserte réalisée à ses frais a rétabli l'accès aux poids lourds au n° 17 de la [Adresse 9] sans que la configuration des locaux n'ait été altérée, configuration que le preneur a reconnu bien connaître. Enfin elle fait valoir qu'il ne peut peser sur le bailleur une obligation de garantir la règlementation municipale relative à la circulation sur toute la commune sur toute la période du bail alors même le bail prévoit que le preneur devra se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives notamment en ce qui concerne la voirie et que selon l'article 1724 du code civil il est tenu de supporter toutes les réparations urgentes effectuées par le bailleur en cours de bail. Elle fait valoir que les arrêtés municipaux se bornent à modifier les conditions de circulation à l'extérieur du site mais n'ont nullement modifié la substance des lieux et qu'en conséquence le refus injustifié du preneur de poursuivre l'exécution du bail constitue une inexécution contractuelle justifiant la résolution du bail à ses torts. Elle fait observer qu'à l'inverse du bailleur qui a tout mis en oeuvre pour trouver une issue rapide et satisfaisante sur le plan technique, la société CRH TP distribution n'a pas tenté de contester l'arrêté municipal et ne s'est pas associée aux démarches du bailleur ni agit en résolution du contrat et a voulu en réalité se défaire de ses obligations envers elle sans avoir à en supporter les conséquences financières. La société Busca venant aux droits de la société CHR TP distribution expose que son activité se déploie dans des locaux qui exigent une surface de terrain importante adaptée au stockage extérieur de matériaux et que compte tenu du poids et du volume du matériel vendu et stocké cette activité requiert des locaux accessibles par des poids lourds d'un tonnage important soit des camions de 32 tonnes ou semi-remorques de 44 tonnes. Elle indique avoir au regard de ces critères sélectionné les locaux appartenant à la SCI de Lacroix faisant partie d'un ensemble immobilier plus vaste dont une autre partie mitoyenne louée à d'autres preneurs est accessible par la rue des entrepreneurs alors que l'accès aux locaux devant lui être loués n'est possible que par l'entrée sis [Adresse 9]. Elle soutient que l'arrêté municipal du 28 octobre 2014 a eu pour conséquence d'interdire la [Adresse 9] aux véhicules de plus de 3,5 tonnes mais également de la rendre à sens unique alors qu'elle était à double sens lors de la conclusion du bail. Elle fait valoir que cette modification a compromis non seulement la visibilité commerciale et l'accessibilité des locaux mais a rendu impossible son activité. Elle considère que les différents courriers échangés par les différents intervenants permettent de démontrer que le bailleur était conscient que la décision administrative compromettait l'entrée en possession des lieux en ne permettant pas une exploitation conforme à son activité mais que s'il lui était indiqué que des solutions étaient recherchées aucun délai n'était mentionné alors même qu'elle devait trouver une solution en urgence et trouver un nouveau site. Elle soutient que les deux parties de l'ensemble immobilier sont bien distinctes et séparées par un grillage qui sépare les deux parkings et que le seul accès au bâtiment loué est le portail sis [Adresse 9], le second portail sis dans la rue des Entrepreneurs donnant accès au bâtiment mitoyen mais compte tenu de la séparation par le grillage ne peut donner accès au bâtiment par elle loué. Elle écarte toute existence d'un autre accès utilisable que ce soit à la date de conclusion du bail ou postérieurement aux travaux de la contre allée de la [Adresse 9]. Elle soutient encore que la nécessité d'un accès au site pour des poids lourds de plus de 3,5 tonnes était objective compte tenu des produits par elle vendus et même contractualisée dès lors que les travaux mis contractuellement à la charge du bailleur à savoir la réalisation d'une aire bitumée à droite du portail et la stabilisation en voirie lourde de la voirie et de l'aire de stockage située sur le côté du bâtiment visaient spécifiquement le stockage et l'entrée dans les lieux de véhicules de dimension et de tonnages importants. Elle en déduit que l'accès des lieux loués par des véhicules d'un tonnage supérieur à 3,5 tonnes était bien une condition essentielle de l'exploitation des locaux. Elle fait valoir que l'arrêté municipal du 28 octobre 2014 a interdit l'accès aux poids lourds de la [Adresse 9] et donc rendue impossible son activité, cette entrée étant la seule voie d'accès et qu'en outre elle a notablement rétréci la largeur de la rue de 5,46 m à 3,53 mètres au niveau des locaux loués mais a également mis la rue en sens unique au niveau de son intersection avec la rue des Entrepreneurs. Elle fait valoir qu'ainsi au jour de la notification de la caducité du contrat aucun véhicule ne pouvait rentrer par la rue des Entrepreneurs adjacente du fait de l'impossibilité de s'engager dans la [Adresse 9] à sens unique et les poids lourds de plus de 3,5 tonnes ou 7,5 tonnes après le 29 janvier 2015 ne pouvaient arriver par la [Adresse 9]. Elle considère ainsi que l'obstacle à l'entrée en jouissance des locaux résulte bien des modifications des conditions de circulation. Elle fait valoir qu'à la date où le bail devait prendre effet la délivrance conforme des locaux loués était devenue impossible faute pour le preneur de pouvoir y faire entrer les poids lourds nécessaires à son exploitation et qu'en conséquence la cause de l'obligation soit l'usage des locaux conforme à leur destination avait bien disparu à la date d'effet du bail. Elle fait valoir que si les nouvelles dispositions du droit des contrats sur la caducité du contrat dont l'un des éléments essentiel disparaît ne peut être appliquée l'interprétation des dispositions anciennes peut être inspirée par le nouveau droit. Elle soutient que le fait que la bailleresse ait réalisé plusieurs mois après une solution alternative ne modifie pas le fait qu'au jour de la date d'effet du bail celui-ci était dépourvu de cause. A défaut de caducité elle soutient que la résolution du bail doit être prononcée dans la mesure où l'absence d'accès au site et l'impossibilité d'exploiter les locaux conformément à leur destination pendant la durée du bail sont considérés juridiquement comme une disparition de la chose louée . Elle fait valoir par ailleurs qu'elle était également en droit de solliciter la résolution du contrat sur le fondement de la force majeure définitive constituée par les arrêtés municipaux non contestés dès lors que l'évènement échappait à son contrôle, n'avait pu être prévu lors de la conclusion du bail et que ses effets n'ont pu être évités par des mesures appropriées compte tenu de l'impossibilité d'exploiter dans ces conditions. Si la cour estimait que la force majeure n'avait été que temporaire du fait des travaux réalisés par le bailleur elle soulève le fait qu'en l'absence de toute information relative tant à la durée de la suspension du bail que sur la conformité des travaux réalisés elle était fondée à en demander la résolution compte tenu des préjudices que lui causait un report sine die. Elle fait valoir à ce titre que s'agissant d'un bail commercial il existait des enjeux économiques et humains pour les salariés destinés à être affectés à un site dans le cadre d'une stratégie commerciale ayant conduit à la création de la société à la suite d'une séparation des activités de deux sociétés du groupe CHR et nécessitant l'implantation d'un site sur [Localité 6] , le report des effets du bail entraînant l'affectation des salariés en sureffectif sur un autre site et générant des coûts importants mais que parallèlement elle ignorait si les travaux envisagés permettraient un accès suffisant au site et n'avait donc aucune certitude sur la conformité de ces travaux et se voyait opposer un report des effets du bail à une date indéterminée. Elle ajoute que les conclusions de l'expertise ne peuvent contredire le bien fondé de ses demandes de caducité ou de résolution du bail dès lors que le changement radical de configuration n'a pas permis à l'expert de comparer la situation actuelle à celle qui existait auparavant. Elle fait observer en outre que l'expert reste réservé puisqu'il reconnaît que les deux accès nécessitent un braquage important impliquant la vigilance des chauffeurs pour ne pas accrocher les éléments de voirie et ne pas générer d'accident et ne peut que constater les difficultés réelles pour assurer des manoeuvres nécessitant que soient affichées en amont les conditions d'accès au site afin d'éviter l'emprunt de la voie si le site est encombré ou fermé et constater que la situation actuelle augmente le risque d'accrochage du fait d'un rayon de braquage fortement réduit pour entrer dans le site par rapport à la situation initiale. Elle reproche enfin à l'expert de ne pas répondre sur le temps nécessaire aux manoeuvres étant rappelé que le flux de véhicules est d'environ 30 camoins par jour ni sur les possibilités de croisement des véhicules alors que les camions sont censés rentrer et sortir dans une rue qui n'est plus à double sens et alors que la contre-allée créée seul moyen d'accès est une impasse pour les camions qui s'y engagent sans possibilité de faire demi-tour. Elle fait observer que les conclusions expertales sont contredites par des analyses de bureaux d'études, le bureau d'études BK Concept indiquant dans un rapport de juin 2015 que l'accès d'un semi-remorque était réalisable avec difficultés dès lors qu'il est impossible de sortir du site en marche avant sans empiéter sur les espaces verts et la rue interdite aux poids lourds et le bureau Qauali consult indiquant que le rayon intérieur minimum pour des engins de secours n'est pas respecté et note une aggravation de la situation d'accès entre 2014 et son rapport en raison d'une diminution de largeur utile de la [Adresse 9] et d'une forte diminution du rayon de braquage qui était de 30 m avant travaux de voirie et qui n'atteint pas désormais les 3 m. Elle fait enfin valoir que les travaux mis à la charge du bailleur dans les lieux pour permettre l'installation du preneur n'ont pas été réalisés. La délivrance est la remise au preneur de la disposition de la chose objet du contrat telle qu'elle a été définie au contrat de bail. La délivrance porte également sur l'accès et les accessoires de la chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale. Dans le silence du contrat il convient de se référer à l'intention présumée des parties en se fondant sur ce qui est habituel en la matière compte tenu de la destination des locaux. Si le bail prévoit les activités pouvant être exercées ou le commerce exploité dans l'immeuble les parties sont censées avoir admis que ce qui est indispensable à l'exploitation doit être remis en jouissance au preneur qui doit pouvoir exploiter le commerce ou l'activité prévue au bail. L'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l'usage auquel ils sont destinés Le manquement à l'obligation de délivrance est sanctionné par la résolution du contrat aux torts du bailleur qui n'a pas délivré des locaux conformes à la destination contractuelle et celui-ci ne peut réclamer le paiement des loyers et charges. Par ailleurs aucune clause contractuelle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée définie au bail et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des lieux. Ainsi la clause du bail indiquant que le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent à la date d'entrée en jouissance et effectue à ses frais tous travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives n'autorise pas le bailleur à s'affranchir de son obligation de délivrance. En l'espèce le bail conclu le 4 septembre 2014 prévoit expressément que les lieux loués sont à usage exclusif de bureaux pour la partie tertiaire et de stockage de matériel sur le reste du site et plus encore qu'ils serviront à l'activité du preneur conforme à son objet social à savoir la vente aux professionnels de matériaux de construction et de travaux publics et toutes activités connexes. Par ailleurs il était prévu la réalisation par le bailleur de travaux afin de permettre au preneur d'exercer ses activités et notamment la réalisation d'une aire bitumée à droite du portail et la stabilisation en voirie lourde de la voirie et de l'aire de stockage sur le côté du bâtiment . Il est ainsi établi que l'activité de la société CHR TP distribution et ses particularités en matière d'accès au site en lien avec le matériel de construction et plus largement son objet social ont été prises en compte et contractualisées. Il va de soi qu'une société ayant pour objet social la vente et location aux professionnels des travaux publics de matériaux de construction, produits et outillages, engins de chantier a besoin de locaux accessibles à des poids lourds de tonnage important. En conséquence l'accès au site loué à ces véhicules indispensables pour que le preneur puisse exercer cette activité était nécessairement compris dans l'obligation de délivrance du bailleur. La clause du bail selon laquelle le preneur doit se conformer pour l'exploitation de son activité notamment aux lois règlements et prescriptions administratives et notamment en ce qui concerne la voirie la salubrité, la police et la règlementation du travail pour que le bailleur ne soit jamais inquiété ne peut évidemment pas décharger celui-ci de son obligation de délivrance. Au demeurant la SCI de Lacroix ne l'ignorait aucunement puisqu'elle reconnaissait dans un courrier en date du 22 décembre 2014 adressé au maire de la commune que dès avant l'intervention du premier arrêté du 28 octobre 2014 elle s'était inquiétée quant à la pérennité de l'exploitation du site et qu'en toute hypothèse l'interdiction de circulation qui avait pour effet d'empêcher tout camion d'accèder aux bâtiments loués par la société CHR TP distribution aurait au regard de l'activité de cette dernière pour conséquence son départ du site à très brève échéance. De même la société CHR TP distribution elle-même s'est manifestée dès le 7 janvier 2015 après l'obtention de l'autorisation de travaux pour le classement en ERP et la prise d'effet du bail en résultant pour indiquer que l'exercice de son activité était devenue impossible et en conséquence l'exécution du bail également. Il est indiscutable qu'au jour où le bail a pris effet soit le jour de l'obtention de l'autorisation aux fins de recevoir de la clientèle en ERP soit le 23 décembre 2014, comme au jour où la société CHR TP distribution a entendu dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception l'inexécution du bail l'accès au site était devenu impossible pour les véhicules de plus de 3,5 tonnes et par là même l'activité de la société ne pouvait plus s'exercer sur site. Quand bien même la SCI de Lacroix s'est manifestée pour tenter de voir réviser l'arrêté qui ne sera repris que pour ramener l'interdiction aux véhicules supérieurs à 7,5 tonnes , ou bien a indiqué être en mesure de réaliser des travaux pour rétablir un accès aux camions utilisés pour l'activité de la société preneuse, il convient de relever que la matérialité de ces travaux n'étant pas précisément définie, et la date de leur réalisation n'étant aucunement déterminée ou évaluée, la SCI de Lacroix a manqué à son obligation de délivrance à la date de prise d'effet du bail et que dès lors l'absence de prise de possession des lieux par la société preneuse qui ne pouvait exercer son activité ne saurait être considérée comme fautive dans ce contexte étant de surcroît observé qu'un déménagement d'une telle activité sur site doit être largement anticipé et nécessite une organisation importante et ne peut être soumis à l'incertitude de la réalisation de travaux seulement envisagés. La défense de la SCI de Lacroix réside essentiellement dans le fait qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance dès lors que l'impossibilité d'accès des poids lourds au site n' a été que temporaire soit trois mois dont deux soumis à une franchise de loyer, dès lors que les travaux réalisés par elle et achevés au 25 mars 2015 aurait résolu les difficultés d'accès des poids lourds de tonnage important. Cependant il vient d'être démontré que le preneur n'avait aucune perspective sur le délai de réalisation des travaux lors de la prise d'effet du bail. Par ailleurs si l'expertise réalisée par un géomètre expert conclut au fait que l'exploitation logistique du site est possible dans la situation initiale et dans la situation actuelle il n'a pas été réalisé de comparaison en situation réelle dès lors que la [Adresse 9] a été fortement rétrécie et ne correspond plus à la situation initiale et il est néanmoins reconnu par l'expert que la situation actuelle augmente le risque d'accrochage des équipements notamment du portail dès lors que le rayon de braquage a été fortement réduit passant d'environ 9 mètres à 2,60 mètres. S'il retient que la voie d'accès créée par la SCI de Lacroix est plus large que la [Adresse 9] avant son rétrécissement et donc en situation initiale il convient d'observer que la différence n'est que de 52 cm. De plus l'expert lui-même fait valoir que les conditions d'accès actuelles doivent encore être améliorées en augmentant la voirie à droite du portail comme s'y était engagé le bailleur et que des mesures d'affichage devraient être prises pour permettre d'éviter ou de limiter l'emprunt de la voie nouvellement créée si le site est encombré ou fermé dès lors qu'un demi-tour d'un poids lourd engagé dans cette voie serait problématique. La société CRH TP distribution justifie avoir fait intervenir des bureaux d'étude dont les rapports font état de l'impossibilité ou des difficultés majeures d'accès au site pour des véhicules de secours ou pour des poids lourds et semi-remorques. Il est notamment établi que si l'entrée d'un poids lourds est réalisable ce n'est qu'avec difficulté et non sans risque d'accrochage. S'il n'est pas établi une impossibilité d'accès les difficultés relevées ne sont pas compatibles avec la sécurité de la clientèle d'une société dont l'exploitation habituelle amène tant les fournisseurs que les employés à utiliser à plus de 95% des semi-remorques de plus de 40 tonnes et la clientèle à utiliser à plus de 80% des camions bennes ou plateau de plus de 19 tonnes. Ainsi dès le 10 février 2015 le service sécurité du groupe CHR émettait un avis défavorable à l'exploitation du site dont l'entrée et la sortie n'étaient pas sécurisées au regard notamment du flux attendu pour l'ensemble des intervenants clients fournisseurs et internes avec des gabarits différents. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que malgré les efforts d ela SCI de Lacroix la société CHR TP distribution n'était pas en mesure d'exercer son activité sur le site objet du bail et ce dès la prise d'effet du bail et ensuite et qu'eu égard au manquement à l'obligation de délivrance le contrat de bail sans être caduc doit être résolu aux torts du bailleur, étant observé que la société Busca venant aux droits de la société CRH TP distribution ne sollicite aucun dommages et intérêts dès lors que la SCI De Lacroix n'a commis aucune faute à son égard mais s'est trouvée dans l'impossibilité d'exécuter son obligation de délivrance. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de la SCI de Lacroix. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il convient de condamner la SCI de Lacroix aux entiers dépens d'appel et de la condamner à payer à la société Busca la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe, Confirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a constaté la caducité du contrat de bail ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Prononce la résolution du contrat de bail ; Condamne la SCI de Lacroix aux entiers dépens d'appel ; La condamne à payer à la société Busca venant aux droits de la société CRH TP distribution la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, La Présidente