Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/01437

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 3] [Localité 7] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/01437 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHFL Minute : JUGEMENT Du : 21 Février 2024 Société IN’IL, SA C/ Monsieur [R] [U] Madame [V] [G] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 11 Décembre 2023, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 ; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Société IN’IL, SA [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 5] Représentée par Me Danielle MOUGIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE Substituée par Me François AUDARD, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE DÉFENDEURS : Monsieur [R] [U] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] Comparant en personne Madame [V] [G] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] Non comparante Copie exécutoire délivrée le : à : Me Danielle MOUGIN M. [R] [U] Mme [V] [G] Expédition délivrée le : à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 2 juin 2022, la SA IN'LI a donné en location à Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] et Madame [V] [G] un immeuble à usage d'habitation et un parking sis [Adresse 4], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 990,70 €, provision sur charges comprise. Le 12 juin 2023, la SA IN'LI a fait délivrer à Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 561,28 € selon décompte arrêté au 12 juin 2023. Par notification électronique du 13 juin 2023, la SA IN'LI a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant citation délivrée à étude le 3 octobre 2023, la SA IN'LI a attrait Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. La SA IN'LI a demandé à la juridiction : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] à leurs obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] au paiement des sommes suivantes :8 148,01 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 septembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 5 octobre 2023, la SA IN'LI a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 11 décembre 2023 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Lors de l'audience, la SA IN'LI représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 7 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 8 316, 04 €. Elle précise que les derniers chèques ont été impayés et que le dernier reçu fin novembre n'a pas encore été encaissé, ce qui ne permet pas de savoir si la reprise du loyer courant est effective. Elle indique que le dernier paiement est de février 2023. Elle s'oppose à des délais éventuels. Elle précise solliciter la suppression du délai de deux mois mais pas de la trêve hivernale. Monsieur [R] [U], comparant en personne, soutient que Madame [V] [G] a délivré congé par courrier recommandé et a quitté les lieux. Il ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative durant six mois. Monsieur [R] [U] expose avoir connu des difficultés financières du fait de plusieurs crédits et d'une fraude dont il a été victime. Il déclare être employé en CDI et être rémunéré environ 2 000 € par mois, et qu'il va percevoir un intéressement de 4 000 € ainsi qu'une prime entre 1 000 et 3 000 € de fin d'année. Il précise ne pas avoir de personne à charge. Madame [V] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter malgré sa convocation régulière. L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. La présidente a permis la production en délibéré du congé délivré par Madame [V] [G] et d'un décompte actualisé. L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024. Par courriel en date du 11 décembre 2023, Monsieur [R] [U] a transmis un courrier de congé présenté comme celui de Madame [V] [G]. Par courriel en date du 21 décembre 2023, la SA IN'LI a indiqué ne pas avoir reçu ce congé, dont aucun accusé de réception n'est fourni et qui semble avoir été signé par Monsieur [R] [U]. Elle a transmis un décompte arrêté au 18 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), dont il ressort un rejet du dernier chèque soumis et que l'arriéré s'élève désormais à la somme de 11 702,70 €, dépens compris. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 12 juin 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ DE MADAME [V] [G] L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. En l'espèce, le courrier de congé en date du 9 août 2022 qui a été transmis n'est pas accompagné d'un accusé de réception, ce dont il ressort que la preuve de son envoi n'est pas rapportée. En outre, ledit courrier n'est pas signé par Madame [J] [G] mais par Monsieur [R] [U]. Par suite, ce congé ne peut être considéré valable et faute d'avoir démontré son départ des lieux, Madame [J] [G] doit être tenue solidairement aux obligations découlant du bail. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING LOUÉ En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que le bail principal donne en location à la fois le logement et le garage loués à Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G], qui sont situés à la même adresse. Il y est expressément précisé qu'il s'agit d'un accessoire indissociable du logement. En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d'habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] le 12 juin 2023, pour un montant principal de 4 561,28 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Monsieur [R] [U] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Madame [V] [G], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément en ce sens. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. En l'espèce, Monsieur [R] [U] a sollicité des délais de paiement sur une période de six mois afin d'apurer la dette locative. Il y a lieu néanmoins de constater, au regard du dernier décompte en date du 18 décembre 2023, que le paiement du loyer courant n'a pas repris à la date de l'audience et que dès lors, il ne peut être fait droit à sa demande. Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SA IN'LI, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G]. SUR LA SUPPRESSION DU DÉLAI PRÉVU À LARTICLE L-412-2 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D'EXÉCUTION Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] sont entrés dans les lieux en exécution d'un contrat de bail, et il n'est pas démontré qu'ils disposent d'une solution de relogement actuelle. Il n'est ainsi démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai précité de telle sorte que la SA IN'LI sera déboutée de cette demande. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 10), les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant. En l'espèce, la SA IN'LI verse aux débats un décompte arrêté au 18 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 11 702,70 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 290, 55 €, soit une somme totale de 11 412, 15 € hors dépens. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IN'LI est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés. Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] en application des stipulations du bail à verser à la SA IN'LI la somme de 11 412,15 € actualisée au 18 décembre 2023 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 561,28 € à compter du 12 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. L'occupation illicite des lieux par Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA IN'LI qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] seront condamnés in solidum à payer à la SA IN'LI la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA IN'LI ; CONSTATE que le contrat signé le 2 juin 2022 entre la SA IN'LI et Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 13 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de Monsieur [R] [U] ; En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 4121, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE la SA IN'LI à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; REJETTE la demande de la SA IN'LI de suppression du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] à verser à la SA IN'LI la somme de 11 412,15 € actualisée au 18 décembre 2023 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de novembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 sur la somme de 4 561,28 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] à verser à la SA IN'LI ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; Dans l’hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [V] [G] à verser à la SA IN'LI la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRELA JUGE