Cour d'appel, 09 mars 2023. 21/02686

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 09/03/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/02686 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TTSV Jugement (N° 19/02228) rendu le 22 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTE SCI B8 prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social, [Adresse 3] représentée par Me Eric Delfly, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉE SAS JC Sport [Localité 4] prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social, [Adresse 1] représentée par Me Séverine Surmont, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Caroline Woirin, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant DÉBATS à l'audience publique du 07 décembre 2022 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Clotilde Vanhove, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 novembre 2022 **** EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seings privés du 3 mars 2015, la SCI 'B8' a donné à bail à la société 'JC Sport [Localité 4]' une surface de 445 m² dans un immeuble à usage commercial situé à [Localité 4], Centre commercial [5], [Adresse 2], commençant à courir le 1er mars 2015, moyennant un loyer annuel de 44 400 euros hors taxe et hors charge, qu'elle a acquis le 28 septembre 2000 de la société 'L'Immobilière Groupe Casino', qui venait aux droits de la société Caf'Casino. Le bail mentionne qu'il porte sur une 'surface approximative de 445 m² à cloisonner par le preneur selon les conditions prévues à l'article 4-4, repris sur le plan figurant en annexe', que les locaux doivent être exclusivement consacrés à 'usage de salle de sport, de remise en forme, de soins, et de bien-être' et que le preneur ne pourra modifier la destination des lieux. Par ailleurs par un acte du 20 mars 2015, la SCI B8 a donné à bail à M. [X] [L] la surface restante de l'immeuble de 344 m² pour y exploiter une activité d'achat et de vente de produits d'occasion sous l'enseigne 'Easy Cash'. Le 23 janvier 2018 la SCI B8 a autorisé expressément la société JC Sport [Localité 4] à céder son droit au bail à la société Naturalia France, qui a pour activité la distribution de produits alimentaires issus de l'agriculture biologiques, et par acte du 5 février 2018 la société JC Sport [Localité 4] et la société Naturalia France ont régularisé une promesse de cession du droit au bail, fixant un prix de cession à 215 000 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la SCI B8 le 26 février 2018, la société Supermaché Match s'est opposée à la cession du droit au bail au motif que lors de l'acquisition de la parcelle par la société Caf'Casino auprès de la société 'Fraismarché Gro', aux droits de laquelle elle vient, il avait été convenu une interdiction de division en propriété ou jouissance et une interdiction de 'tout déballage, emballage, exposition de marchandises, installation de points de vente'. La SCI B8 a contesté les obligations opposées par la société Supermarché Match devant le tribunal de grande instance de Lille qui a par jugement du 13 décembre 2018 dit que l'obligation de non-division stipulée dans l'acte du 2 février 1990 entre la société Fraismarché Gro et la société Caf'Casino à la charge de cette dernière est constitutive d'une servitude et non d'une obligation personnelle de non-division perpétuelle. La SCI B8 a relevé appel de ce jugement. Entre-temps, la société Naturalia France a renoncé à acquérir le droit au bail, la société JC Sport [Localité 4] a quitté les lieux le 26 février 2018 et a, par lettre recommandée réceptionnée le 11 juillet 2018, adressé à la SCI B8 une demande de résiliation du bail à laquelle la bailleresse a répondu en lui demandant de reprendre l'exploitation des lieux. Par acte d'huissier de justice du 11 mars 2019 la société JC Sport [Localité 4] a assigné la SCI B8 devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir ordonner la résiliation judiciaire du bail et condamner la SCI B8 au paiement de dommages-intérêts. Celle-ci a sollicité reconventionnellement le paiement des loyers. Par ordonnance du 22 novembre 2019 le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SCI B8 tendant à voir surseoir à statuer dans l'attente d'une décision définitive par la cour d'appel sur la nature juridique de l'interdiction de division en propriété et jouissance. Par jugement contradictoire du 22 avril 2021, le tribunal a : - ordonné la résiliation du bail liant la SCI B8 à la société JC Sport [Localité 4] à compter du 10 juillet 2018, - condamné la SCI B8 à verser à la société JC Sport [Localité 4] la somme de 192 800 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, au titre de la perte de chance d'avoir pu céder le droit au bail, - débouté la société JC Sport [Localité 4] de ses autres demandes, - débouté la SCI B8 aux dépens, dont distraction au profit de Me Ferot, avocat, - dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision, - débouté la SCI B8 de ses autres demandes. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 mai 2021, la SCI B8 a relevé appel de l'intégralité des chefs du jugement sauf en ce qu'il a débouté la société JC Sport [Localité 4] de ses autres demandes. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 novembre 2021 la SCI B8 demande à la cour de : - réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions, statuant à nouveau : - débouter la société JC Sport [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - la condamner au règlement des loyers échus et non payés depuis le 1er janvier 2018, - la condamner à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux frais de la procédure d'instance et d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, la société JC Sport [Localité 4] demande à la cour de : - déclarer que la SCI B8 ne vise dans ses conclusions d'appelant que les seules prétentions suivantes : - 'condamner JC Sport [Localité 4] au règlement des loyers échus et non payés', -' condamner JC Sport [Localité 4] à payer à la société B8 la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile', - 'condamner JC Sport [Localité 4] au paiement de tous les frais et procédure d'instance et d'appel', - en conséquence déclarer que la cour n'est saisie que de ces seules prétentions, - en conséquence, juger que la SCI B8 a acquiescé aux chefs du jugement suivants : - 'ordonne la résiliation du bail liant la SCI B8 à la société JC Sport [Localité 4] à compter du 10 juillet 2018', - 'condamne la SCI B8 à verser à la société JC Sport [Localité 4] la somme de 192 800 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre de la perte de chance d'avoir pu céder le droit au bail', - en conséquence confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - ordonner la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI B8 à compter du 10 juillet 2018, - condamner la SCI B8 à lui verser les sommes suivantes : - 192 800 euros à titre de dommages-intérêts, - 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner la capitalisation des intérêts, - débouter la SCI B8 de toutes ses demandes, - la condamner aux entiers dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 7décembre suivant. MOTIFS Sur l'étendue de la saisine de la cour L'intimée fait valoir que lorsque l'appelant ne formule dans le dispositif de ses conclusions aucune prétention, la cour ne peut, en application des articles 954 du code de procédure civile, que confirmer les chefs du jugement. Selon elle, la demande d'infirmation de la décision en toutes ses dispositions, sans précision quant aux chefs du dispositif dont il est recherché l'anéantissement, et la demande de débouté des demandes, ne constituent pas des prétentions dont la cour serait saisie, qu'en conséquence il doit être admis que la SCI B8 a entendu acquiescer au jugement en ce qu'il a ordonné la résiliation du bail et l'a condamnée au paiement de la somme de 192 800 euros avec intérêts, et que la cour ne pourra que confirmer les chefs du jugement. S'il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement, ces dispositions n'imposent pas pour autant que chaque chef du jugement critiqué soit mentionné dans la demande d'infirmation, comme ils doivent l'être en revanche dans la déclaration d'appel qui opère seule dévolution des chefs critiqués du jugement. En l'espèce, en sollicitant de la cour dans le dispositif de ses conclusions qu'elle réforme la décision entreprise en toutes ses dispositions et qu'elle déboute la société JC Sport [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, la SCI B8 formule des prétentions conformément aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile ayant pour conséquence de saisir la cour d'une demande de réformation des chefs du jugement faisant droit à la demande de résiliation et à la demande de condamnation à des dommages-intérêts, ces chefs du jugement étant par ailleurs expressément mentionnées dans la déclaration d'appel (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-20.017). La demande tendant à voir juger que la SCI B8 a acquiescé à ces chefs du jugement sera en conséquence écartée. Sur la résiliation du bail A titre liminaire, il y a lieu de préciser que par arrêt rendu le 11 juin 2020 cette cour a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Lille qui avait le 13 décembre 2018 débouté la SCI B8 de ses demandes contre la société Supermarché Match et dit que l'obligation de non-division stipulée à l'acte authentique du 2 février 1990 entre la société Fraismarché Gro et la société Caf'Casino, à la charge du fonds vendu à la société Caf'casino, était constitutive d'une servitude et non d'une obligation personnelle de non-division à durée perpétuelle et a déclaré ladite servitude opposable à la SCI B8. Dans le litige relatif au bail commercial, le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur, sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1721, retenant que le droit de cession, dès lors qu'il figurait dans le bail, était un élément de jouissance des lieux et de l'exécution du bail, qu'en omettant de mentionner la clause de non-division dans le bail même seulement à titre d'information et en consentant à la cession, faisant fi de la restriction, le bailleur, qu'il fut ou non de bonne foi, n'avait pas assuré à son preneur l'exécution paisible de son bail, la jouissance paisible ayant cessé au jour de la cession du droit au bail, inexécution jugée suffisamment grave pour justifier la résiliation. Tout en se fondant sur la garantie des vices cachés le premier juge retient un manquement à l'obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail prescrite à l'article 1719, 3° du code civil. Alors que le contrat prévoit le droit de céder le droit au bail avec l'accord exprès du bailleur (article 7 du bail) ou, selon les statuts des baux commerciaux, notamment l'article L. 145-16 du code de commerce, avec le fonds de commerce, l'interdiction de division remet en l'espèce en cause l'existence même du droit au bail qui implique la possibilité de céder le contrat de bail. Ainsi, si c'est de manière impropre que le premier juge a retenu un manquement à l'obligation de jouissance, il n'en reste pas moins qu'il est caractérisé un manquement du bailleur à son obligation de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée découlant de l'article 1719 du code civil. Le fait que le bail stipule en son article 1 'désignation' que : 'l'immeuble est par ailleurs affecté d'autres servitudes conventionnelles qui portent notamment interdiction : - de procéder à la pose d'affiches, bannière (...) - l'occultation des vitrines commerciales (...)' ne saurait suffire à exonérer le bailleur de sa responsabilité alors que d'une part, le bail ne portait que sur une partie de la parcelle pourtant insusceptible de division, et mettait à la charge du preneur le cloisonnement de cette parcelle, induisant qu'une division était possible, et, d'autre part, que le bailleur a donné son accord sur la cession sans évoquer cette difficulté. Dès lors, il ne peut venir prétendre que le preneur était suffisamment informé de la servitude de non-division, ou aurait dû en être informé au regard des mentions du bail et de son obligation de s'informer notamment en demandant communication du titre de propriété ou auprès la conservation des hypothèques. C'est également à juste titre que le premier juge a considéré que le manquement constaté constituait un motif suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail puisqu'il prive le preneur de la possibilité de céder le droit qu'il pensait tirer du bail, et l'a conduit, en l'absence d'information sur les servitudes en cause, à s'engager dans un projet de cession qui n'a pu aboutir et à quitter les lieux. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la résiliation du bail liant la SCI B8 à la société JC Sport [Localité 4] à compter du 10 juillet 2018, conformément à la demande du preneur. Sur la demande de dommages-intérêts Plus qu'une perte de chance retenue par la premier juge résultant du défaut d'information du preneur, le manquement du bailleur retenu ci-dessus a privé le preneur du bénéfice de la propriété commerciale et de l'exercice de son droit de vendre le droit au bail, de sorte que le préjudice doit être évalué au montant de la propriété commerciale, à savoir le prix de cession prévu dans la promesse de cession du droit au bail signé entre le preneur et la société Naturalia France (215 000) euros, sous déduction des sommes mises à la charge de la société JC Sport [Localité 4] dans l'accord de cession de droit au bail signé avec le bailleur, en contrepartie de l'accord de ce dernier sur la cession, correspondant à six mois de loyer TTC, soit une somme de 26 640 euros, et non une somme de 22 200 euros retenue par le premier juge. En conséquence le jugement sera infirmé s'agissant du montant des dommages-intérêts alloués à la société JC Sport [Localité 4] qui seront ramenés à la somme de 188 360 euros. Sur la demande des loyers échus et non payés depuis le 1er janvier 2018 La société JC Sport [Localité 4] oppose à la SCI B8 l'irrecevabilité de sa demande qui n'est pas chiffrée et en conséquence indéterminable, selon elle, et, sur le fond, que la demande est contraire à la loyauté des débats et abusive dans la mesure où dans le cadre du litige avec la société Supermaché Match, la SCI B8 a soutenu qu'il y avait eu résiliation amiable du bail et qu'elle avait récupéré les locaux. Si la demande n'est pas chiffrée, elle est déterminable puisqu'il est réclamé le montant des loyers tels que fixés dans le contrat de bail et à compter du mois de janvier 2018. La SCI B8 est mal fondée à réclamer tout loyer postérieurement à la date de résiliation retenue, mais également postérieurement à la date prévue de la réitération de la cession, le 6 mars 2018, compte tenu de sa faute, mais elle reste fondée à réclamer les loyers pour les mois de janvier et février 2018, la société JC Sport [Localité 4] ne justifiant pas de l'exécution de son obligation. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement qui a débouté la SCI B8 de ses autres demandes et de condamner la société JC Sport [Localité 4] à lui payer la somme de 8 880 euros TTC. Sur les demandes accessoires Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le sens de l'arrêt conduit, d'une part, à confirmer le jugement s'agissant des dépens mais à le réformer en ce qu'il a débouté la société JC Sport [Localité 4] de ses autres demandes, et, d'autre part, à laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et à allouer à la société JC Sport, au titre des frais irrépétibles, la somme de 2 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, Rejette la demande tendant à voir juger que la SCI B8 a acquiescé aux chefs du jugement ordonnant la résiliation du bail liant la SCI B8 à la société JC Sport [Localité 4] à compter du 10 juillet 2018 et condamnant la SCI B8 à verser à la société JC Sport [Localité 4] la somme de 192 800 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre de la perte de chance d'avoir pu céder le droit au bail' ; Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI B8 à verser à la société JC Sport [Localité 4] la somme de 192 800 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, au titre de la perte de chance d'avoir pu céder le droit au bail, en ce qu'il a débouté la SCI B8 de ses autres demandes et en ce qu'il a débouté la société JC Sport [Localité 4] de ses autres demandes ; Confirme le jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Condamne la SCI B8 à payer à la société JC Sport [Localité 4] la somme de 188 360 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation à titre de dommages-intérêts ; Condamne la société JC Sport [Localité 4] à payer à la SCI B8 la somme de 8 880 euros TTC au titre des loyers impayés ; Y ajoutant, Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel ; Condamne la SCI B8 à payer à la société JC Sport [Localité 4] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Valérie Roelofs Le président Dominique Gilles