Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 24/00838

N° RG 24/00838 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHUA Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [H] [X] épouse [K], Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Contradictoire DU 25 JUIN 2024 DEMANDEUR(S) : S.A. EURE ET LOIRE HABITAT dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE, agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me KARM de la SCP SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES , demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 D’une part, DÉFENDEUR(S) : Madame [H] [X] épouse [K] née le 06 Février 1970 à FIAES MONTALEGRE (PORTUGAL) demeurant 40 Rue d’Auvergne - 28110 LUCÉ représentée par Mme [T] [K] ÉPOUSE [N] (Fille) muni d’un pouvoir spécial et assistée de Mme [U] [E], travailleur social du FAC de CHARTRES D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN En présence de : [D] [I] et [V] [R], auditeurs de justice Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 25 Juin 2024 et mise en délibéré au date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par un contrat en date du 15 avril 2000, EURE et LOIR HABITAT a donné à bail à Mme [H] [X] épouse [K] un appartement situé 40 rue d’Auvergne à 28110 LUCE, pour un loyer mensuel de 2.238,15 francs et de 78 francs de charges. Des loyers étant demeurés impayés, EURE et LOIR HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice le 9 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1.652,16€ visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, EURE et LOIR HABITAT a ensuite fait assigner Mme [H] [X] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de CHARTRES statuant en référé pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire la résiliation du contrat de bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement. Il sollicite: - de prononcer la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire; - d'ordonner l’expulsion de Mme [H] [X] épouse [K] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration des meubles; - d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; - de condamner cette dernière au paiement : - de la somme provisionnelle de 2.668,95 € arrêtée mensualité de janvier 2024 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la décision; - d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, - d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile - des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024. A l’audience, EURE et LOIR HABITAT - représenté par son conseil- reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1.779,19 euros. Il expose que le paiement du loyer a repris et qu’un plan d’apurement est en cours. Mme [H] [X] épouse [K], est représentée par sa fille, Mme [T] [N], régulièrement munie d’un pouvoir. Elle fait valoir que madame [K] est une personne âgée qui a rencontré à des difficultés financières suite à une importante facture d’électricité. Elle expose qu’un plan d’apurement est en cours depuis 5 mois à hauteur de mensualités de 50 euros en sus du loyer et demande à ce qu’il soit entériné afin de sécuriser le maintien dans le logement. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 25 juin 2024. SUR CE En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection  dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».   Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure-et-Loir par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Par ailleurs, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 12 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - Sur le bien fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 15 avril 2000 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.652,16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2023 et de prononcer la résiliation du contrat à cette date. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SA EURE ET LOIR HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [H] [X] épouse [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.977,19 € à la date du 27 mai 2024. Le principe et le montant de cette dette est reconnu à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.977,19 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version actuelle applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». Ces délais de trois ans s'appliquent à l'ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015). Il ressort du décompte produit par le bailleur, que Mme [H] [X] épouse [K] a repris le paiement du loyer, qu’un plan d’apurement de la dette est actuellement en cours et qu’elle est en mesure de verser la somme de 50€ par mois en sus du loyer. Compte tenu de ces éléments et de l'accord du bailleur formulé à l'audience, Mme [H] [X] épouse [K] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [H] [X] épouse [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [H] [X] épouse [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu de la situation économique de Mme [H] [X] épouse [K], la SA EURE ET LOIR HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, RENVOI les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses : CONSTATE que la SA EURE ET LOIR HABITAT est recevable en son action; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2000 entre la SA EURE ET LOIR HABITAT et Mme [H] [X] épouse [K] concernant l’appartement situé 40 rue d’Auvergne à 28110 LUCE sont réunies à la date du 9 décembre 2023; CONSTATE la résiliation du bail à la date du 9 décembre 2023; CONDAMNE Mme [H] [X] épouse [K] à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme provisionnelle de 1.977,19€ (mille neuf cent soixante-dix sept euros et dix-neuf centimes) (décompte arrêté au 27 mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement; AUTORISE Mme [H] [X] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant a signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [H] [X] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA EURE ET LOIR HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [H] [X] épouse [K] soit condamnée à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la SA EURE ET LOIR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [H] [X] épouse [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département d'Eure-et-Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDALiliane HOFFMANN