Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/01527

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 02 Juin 2022 N° RG 21/01527 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GYIY Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'ANNEMASSE en date du 21 Mai 2021, RG 1220000061 Appelants M. [T] [I] [H] [L] né le 02 Juillet 1963 à CAIRE - EGYPTE, et Mme [B] [H] [N] [Y] née le 05 Novembre 1975 à KAFRELSHEIKH - EGYPTE, demeurant ensemble 122 Quai d'Arve - 74100 ANEMASSE Représentés par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL C2M, avocat plaidant au barreau D'ANNECY Intimé M. [H] [O] né le 05 Août 1940 à QATAN, demeurant 3007 AMRN AL QAIS, As Sulimaniyah, Unit N°16 - As Sulimaniyah, Unit n°16 - 12245 RIYADH - ARABIE SAOUDITE Représenté par la SELARL CABINET BOUZOL, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 22 mars 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE M. [H] [O] a acquis, par acte notarié du 23 décembre 2019, auprès de la SCCV Les Jardins d'Héloïse différents lots d'une copropriété située à Annemasse (n°8, 9, 49, 84, 102 et 103). Le prix a été payé par compensation avec une créance en compte courant détenu contre la société venderesse par la société Sama Al Maadi dont M. [H] [O] est le président. M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] occupaient l'appartement 233 au troisième étage, correspondant au lot n° 103 ainsi que l'ensemble des places de parking correspondant aux lots n°8, 9 et 49. M. [H] [O] a prétendu que cette occupation de son bien se faisait sans droit ni titre. Par acte du 23 juin 2020, M. [H] [O] a assigné en référé M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de constater qu'ils occupent sans droit ni titre ses biens, d'ordonner leur expulsion et de lui verser des provisions à valoir sur des indemnités d'occupation. Par ordonnance de référé contradictoire du 21 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse a : - ordonné à M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] de libérer le logement situé au troisième étage de la résidence Les Jardins d'Héloïse, bâtiment B2 cage A, correspondant au lot n°103 situé 122 quai d'Arve à Annemasse (74100), de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, ce dans le délai de 8 jours à compter de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution, - dit n'y avoir lieu à astreinte, - condamné M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] à payer à M. [H] [O] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 500 euros à compter du 23 décembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par l'expulsion, - débouté M. [H] [O] de ses demandes tendant à voir constater que M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] occuperaient sans droit ni titre les lots situés au 120 et 124 quai d'Arve à Annemasse (74100), et les places de parking correspondant aux lots n°8, 9 et 49, - débouté en conséquence M. [H] [O] de sa demande d'expulsion portant sur les lots situés au 120 et 124 quai d'Arve à Annemasse (74100), et les places de parking correspondant aux lots n°8, 9 et 49, - dit que l'ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, - débouté M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] de leurs demandes reconventionnelles au titre de l'amende civile, des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] à payer à M. [H] [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] aux dépens de l'instance. Par déclaration au greffe du 19 juillet 2021, M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] ont interjeté appel de la décision. Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] demandent à la cour de : - infirmer l'ordonnance du 21 mai 2021 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse en ce qu'elle : leur a ordonné de libérer le logement situé au troisième étage de la résidence Les Jardins d'Héloïse, bâtiment B2 cage A, correspondant au lot n°103 situé 122 quai d'Arve à Annemasse (74100), de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, ce dans le délai de 8 jours à compter de l'ordonnance, a dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution, a dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par des dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution, les a condamnés à payer à M. [H] [O] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 500 euros à compter du 23 décembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par l'expulsion, a dit que l'ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles au titre de l'amende civile, des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile, les a condamnés à payer à M. [H] [O] la somme de 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les a condamnés aux dépens de l'instance. - confirmer l'ordonnance du 21 mai 2021 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse en ce qu'elle a : débouté M. [H] [O] de ses demandes tendant à voir constater qu'ils occuperaient sans droit ni titre les lots situés au 120 et 124 quai d'Arve à Annemasse (74100), et les places de parking correspondant aux lots n°8, 9 et 49, débouté en conséquence M. [H] [O] de sa demande d'expulsion portant sur les lots situés au 120 et 124 quai d'Arve à Annemasse (74100), et les places de parking correspondant aux lots n°8, 9 et 49. - débouter M. [H] [O] de ses demandes tendant à obtenir à titre subsidiaire une provision pour l'occupation du logement, en conséquence, - constater qu'ils bénéficient d'un titre locatif, - constater l'existence de contestations sérieuses sur la qualité de propriétaire de M. [H] [O], - constater l'absence de trouble manifestement illicite, - déclarer M. [H] [O] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, et l'en débouter, - débouter M. [H] [O] de l'ensemble de ses demandes, - condamner M. [H] [O] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [H] [O] aux entiers dépens avec, pour ceux d'appel, application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de leur conseil. En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 14 décembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [H] [O] demande à la cour de : à titre principal, - confirmer la décision déférée en ce qu'elle a : ordonné à M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] de libérer le logement situé au troisième étage de la résidence Les Jardins d'Héloïse, bâtiment B2 cage A, correspondant au lot n°103 situé 122 quai d'Arve à Annemasse (74100), de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, ce dans le délai de 8 jours à compter de l'ordonnance, dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution, dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par des dispositions prévues par les articles L433-1 et suivants et R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d'exécution, condamné M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 500 euros à compter du 23 décembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par l'expulsion, dit que l'ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, débouté M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] de leurs demandes reconventionnelles au titre de l'amende civile, des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] à lui payer la somme de 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] aux dépens de l'instance. y ajoutant, - fixer le montant de l'indemnité provisionnelle à valoir sur le loyer et charges à la somme de 900 euros par mois au lieu de 500 euros, - ordonner à M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] de libérer les lots situés au 120 et 124 quai d'Arve à Annemasse, et les places de parking correspondant aux lots n°8, 9 et 49 de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, ce dans le délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, - dire qu'à défaut de libération volontaire il pourra être procédé à leur expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution, - dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution, à titre subsidiaire, - condamner M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] solidairement à lui payer la somme de 900 euros par mois au titre du loyer à compter du 23 décembre 2019 au jour de l'arrêt à intervenir, dans tous les cas, - condamner M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires adverses, - condamner solidairement M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la cour observe que si M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] demandent l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles au titre de l'amende civile et de dommages et intérêts, ils ne formulent pour autant aucune demande de ces chefs à hauteur d'appel. L'article 834 du code de procédure civile dispose que : 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'. L'article 835 du code de procédure civile ajoute que : 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. Sur l'occupation sans droit ni titre de l'appartement n°233 En l'espèce, il est constant que, par un acte notarié en date du 23 décembre 2019 (pièce intimé n°15), M. [H] [O] a acquis auprès de la SCI 'Les Jardins d'Héloïse' plusieurs lots au sein d'une copropriété située quai d'Arve à Annemasse, soit : - les lots 8 et 9 correspondant à des places de stationnement, - le lot 49 correspondant à un garage, - le lot 84 correspondant à un appartement type T4 au 2ème étage du bâtiment B1 portant le n°124, - le lot 102 correspondant à un appartement type T2 au 3ème étage du bâtiment B2 portant, dans l'acte de vente le n°233, mais dont le notaire atteste que cette indication est le fruit d'une erreur et que cet appartement porte le n°232 (pièce intimé n°2), - le lot 103 correspondant à un appartement type T4 au 3ème étage du bâtiment B2 portant le n°233 qui est l'appartement objet du présent litige. Il est tout aussi constant que M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] ne contestent pas occuper l'appartement n°233 puisqu'ils revendiquent même le faire sur la base d'un titre, en l'espèce un bail verbal. Cette occupation se trouve par ailleurs établie par un constat d'huissier dressé le 19 septembre 2019 (pièce intimé n°13). Les appelants produisent un bail écrit en date du 30 mars 2016 (pièce n°1). Néanmoins, ce bail porte sur un appartement de type T4 mais qui est situé dans le bâtiment B1 et correspond au lot n°84. Ils expliquent qu'à la suite de 'difficultés rencontrées dans le cadre de cette occupation', le gérant de la SCI 'Les Jardins d'Héloïse' leur aurait remis les clés de l'appartement litigieux, de sorte qu'un bail verbal aurait ainsi été conclu, bail qui ne pourrait être résilié qu'en respectant les procédures légales prévues. La cour relève cependant qu'aucun élément du dossier ne vient corroborer l'existence de ce bail verbal dont M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] ne rapportent pas la preuve. A cet égard, le fait qu'ils détiennent les clés du logement ne saurait suffire dans la mesure où M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] précisent qu'ils étaient associés, via une société de droit égyptien, au sein de la SCI 'Les Jardins d'Héloïse' et que l'obtention des clés d'un des appartements à un moment où cette société civile en est encore propriétaire peut avoir de multiples causes. En outre, ainsi que l'a relevé le juge des contentieux de la protection, M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] ne justifient nullement s'être acquittés des loyers qui auraient pu correspondre à une occupation légitime de l'appartement litigieux et rendre crédible l'existence d'un bail verbal. M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] prétendent ensuite qu'il existe une contestation sérieuse portant sur la qualité de propriétaire de M. [H] [O] sur l'appartement litigieux. Ils déclarent en substance que la personne ayant représenté la SCI 'Les Jardins d'Héloïse' lors de la vente faite à M. [H] [O] n'a pas été régulièrement désignée et qu'il existe une fraude dans cette désignation. Ils contestent de même la validité de la dation en paiement. Toutefois, la cour constate, comme le juge des contentieux de la protection, que le titre de propriété dont se prévaut M. [H] [O] résulte d'un acte authentique lequel fait foi jusqu'à inscription de faux. Or, pas plus que devant le premier juge, M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] ne justifient devant la cour d'appel avoir engagé une telle procédure. Il résulte de ce qui précède que l'occupation sans droit ni titre de l'appartement litigieux par M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] est parfaitement caractérisée et constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile. En conséquence, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle leur a ordonné sous peine d'expulsion, de quitter les lieux occupés. Sur le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation Ainsi que l'a relevé le premier juge, l'occupation sans droit ni titre de son appartement par M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] cause nécessairement un préjudice à M. [H] [O] qui peut être réparé par l'allocation provisionnelle d'une indemnité mensuelle d'occupation. Le propriétaire demande à ce que cette indemnité, arrêtée à la somme de 500 euros en première instance, soit portée à 900 euros mensuels. La cour relève que le contrat de bail mis en avant par les appelants portant sur un appartement similaire situé dans le bâtiment B1 fixait, au mois de mars 2016 soit il y a 7 ans, le loyer mensuel à la somme de 900 euros. Il convient ainsi de réformer la décision entreprise en fixant l'indemnité provisionnelle à cette somme laquelle correspond mieux à la valeur locative du bien concerné. Sur la libération des lots n°8, 9 et 49 Ces lots correspondent à des places de stationnement et à un garage. La cour constate que, pas plus qu'en première instance, M. [H] [O] ne justifie de ce que M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] occuperaient les lots litigieux. En conséquence, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes à ce titre. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles. Il n'est pas inéquitable de faire supporter par M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [H] [O] en cause d'appel. Ils seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf à porter à la somme de 900 euros par mois le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation, Condamne in solidum M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] aux dépens d'appel, Condamne in solidum M. [T] [I] [H] [L] et Mme [B] [H] [N] [Y] à payer à M. [H] [O] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Ainsi prononcé publiquement le 02 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La GreffièreLa Présidente