Cour d'appel, 16 février 2023. 19/03585

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 16 FEVRIER 2023 N° RG 19/03585 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LDH7 SARL AGENCE CAP c/ Monsieur [C] [P] Madame [W] [B] épouse [P] SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FRONT DE MER Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 mai 2019 (R.G. 16/05493) par la 1ère chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 25 juin 2019 APPELANTE : SARL AGENCE CAP au capital social de 7 622,00 €, immatriculée sous le numéro 307 737 544 du registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX ayant son siège social [Adresse 1] agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [C] [P] né le 11 Janvier 1947 à [Localité 4] ([Localité 4]) de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] [W] [B] épouse [P] née le 18 Janvier 1947 à [Localité 5] ([Localité 5]) de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] Représentés par Me Claire MORIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FRONT DE MER représentée par son syndic en exercice la SARL AGENCE CAP immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 307737544, au capital de 7 622,45 € [Adresse 1] non représenté, assigné selon acte d'huissier en date du 14 août 2019 délivré à personne morale COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseiller, Greffier lors des débats : Mme Chantal BUREAU Greffier lors du prononcé : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Madame [W] [B] et son époux Monsieur [C] [P] sont propriétaires des lots n°229, 230, 425, 470 et 471 au sein de la résidence '[Adresse 3], immeuble soumis au régime de la copropriété. Le syndic en exercice est la société à responsabilité limitée Agence Cap (la S.A.R.L. Agence Cap). Contestant la validité de l'assemblée générale du 26 mars 2016 ayant notamment délibéré sur le renouvellement du contrat de syndic, l'approbation des comptes de l'exercice 2015 ainsi que les budgets prévisionnels de 2016 et 2017, M. [C] [P] et son épouse Mme [W] [B] ont, par exploit d'huissier en date du 18 mai 2016, assigné le syndicat de copropriétaires et son syndic devant le tribunal de grande instance de Bordeaux. Par jugement du 14 mai 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. Agence Cap, - déclaré non-écrit l'alinéa 2 de l'article 62 du règlement de copropriété de la [Adresse 3], libellé à ce jour comme suit : 'Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l'assemblée présents et acceptant qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-part de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire', - prononcé la nullité de l'assemblée générale de copropriété de la [Adresse 3] en date du 26 mars 2016, en ce comprises toutes les résolutions y afférentes, - condamné la S.A.R.L. Agence Cap à verser à Mme [B] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la S.A.R.L. Agence Cap à verser à M. [P] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la S.A.R.L. Agence Cap et le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 3] de leurs demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la S.A.R.L. Agence Cap aux entiers dépens. La S.A.R.L. Agence Cap a relevé appel de cette décision le 25 juin 2019. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2022, la S.A.R.L. Agence Cap sollicite l'entière réformation du jugement attaqué et demande à la cour, sur le fondement des articles 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 15 du décret du 17 mars 1967, de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, Statuant à nouveau : - dire et juger que M. et Mme [P] ne sont ni opposants ni défaillants à la résolution ayant désigné le scrutateur, - par suite, déclarer irrecevables M. [P] et Mme [B] épouse [P] à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 26 mars 2016, à titre subsidiaire, - débouter M. et Mme [P] de leurs demandes, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, - voir condamner solidairement M. [P] et Mme [B] épouse [P] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris ceux de première instance. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2022, M. et Mme [P] demandent à la cour, sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de : - dire et juger recevable mais mal fondé l'appel formé par la S.A.R.L. Agence Cap à l'encontre du jugement du 14 mai 2019, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 14 mai 2019, ce faisant, - rejeter la fin de non-recevoir invoquée par la S.A.R.L. Agence Cap, - déclarer non-écrit l'alinéa 2 de l'article 62 du règlement de copropriété, - annuler l'assemblée générale du 29 mars 2016, en ce comprises toutes les résolutions afférentes, - débouter la S.A.R.L. Agence Cap et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de leurs demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, y ajoutant, - condamner la S.A.R.L. Agence Cap : - à payer à M. [P] et Mme [P] une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - à payer à Mme [P] une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - au paiement des entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2022. MOTIVATION Sur la fin de non-recevoir Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée. L'article 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que : 'Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale'. Aux termes de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1 ) du présent décret, son président, et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. La S.A.R.L. Agence Cap considère que M. et Mme [P] n'étaient ni opposants ni défaillants à la résolution n°3 de l'assemblée générale du 26 mars 2016 désignant un scrutateur de sorte qu'ils n'ont pas qualité pour la contester en justice et en solliciter l'annulation. Elle soulève dès lors l'irrecevabilité de leur action. En réponse, M. et Mme [P] font observer qu'un seul scrutateur a été élu par tous les copropriétaires au mépris de l'article 62 du règlement de copropriété qui impose, par dérogation à l'article 15 du décret précité, la nomination de deux scrutateurs. Il apparaît que l'action de M. et Mme [P] doit être déclarée irrecevable pour deux motifs : 1) Certes, le non respect des stipulations du règlement de copropriété fixant le nombre de scrutateurs est susceptible d'être sanctionné par la nullité de l'assemblée générale, même en l'absence de tout grief (Civ. 3ème, 22 novembre 2006, pourvoi n°05-19.042). Cependant, les demandeurs à l'annulation doivent disposer de la qualité d'opposant ou de défaillant prévue à l'article 42 précité pour que leur action soit déclarée recevable. Or, il convient de constater à la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 26 mars 2016 que l'élection du scrutateur a été votée à l'unanimité des copropriétaires, dont M. et Mme [P]. Ces derniers ne peuvent dès lors être qualifiés d'opposants ou de défaillants. Il importe peu de constater que les intimés ont voté contre la résolution n°7 de l'assemblée générale désignant la S.A.R.L. Agence Cap en qualité de syndic dans la mesure où l'action en annulation de l'assemblée générale n'est désormais fondée que sur le non respect par l'appelante de l'article 62 du règlement de copropriété. De même, le fait que deux scrutateurs ont été ultérieurement désignés lors de l'assemblée générale du 15 avril 2017 ne constitue pas un élément à prendre en considération. 2) En outre, une exception au principe du respect impératif des règles édictées par le règlement de copropriété est toutefois admise. Il en est ainsi lorsqu'il a été impossible de procéder à cette désignation, faute de candidat (3e Civ., 30 septembre 2015, pourvoi n° 14-19.858). Or, l'appelante justifie cette impossibilité par la production de nombreuses attestations de copropriétaires présents à l'assemblée générale (attestations [G], [Y], [N], [V], [K]). En conséquence, il convient d'accueillir la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. Agence Cap de sorte que le jugement attaqué ayant déclaré recevable l'action de M. et Mme [P] doit être infirmé. Sur la demande de nullité de l'assemblée générale fondée sur l'absence de légalité du contenu de l'assemblée générale du 26 mars 2016 Outre le non-respect de l'article 62 du règlement de copropriété, M. et Mme [P] reprochent également à l'assemblée générale d'avoir reconduit la S.A.R.L. Agence Cap dans ses fonctions de syndic selon une durée ne coïncidant pas avec sa rémunération forfaitaire. Ils exposent ainsi que ce contrat est censé prendre effet le jour de l'assemblée générale, soit le 26 mars 2016, et arriver à terme le 26 mai 2017, ce qui représente une durée 14 mois, et ce alors que la rémunération forfaitaire est censée être annuelle, de sorte que le syndic parviendrait par ce biais à s'assurer d'office deux mois de rémunération supplementaire avant que l'assemblée générale approuve ces honoraires pour les mois en question, pour preuve selon eux l'état des dépenses annuelles qui démontrerait que, chaque année, en faisant chevaucher les contrats de syndic successifs, l'appelante percevrait plus par le syndicat de coproprietaires que ce qu'elle devrait toucher en réalité. Ils chiffrent le trop perçu du syndic à la somme de 19.165,59 euros depuis l'année 2015. En réponse, la S.A.R.L. Agence Cap soutient que M. et Mme [P] ont approuvé les comptes de l'exercice de l'année 2015 de sorte que leur vote favorable emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes. Elle considère donc que ceux-ci ne sont pas opposants ni défaillants mais ne soulève cependant pas l'irrecevablité des prétentions adverses dans le dispositif de ses dernières écritures. Le tribunal, ayant prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 26 mars 2016 en raison du non-respect de l'article 62 du règlement de copropriété, n'a pas examiné les prétentions des parties sur ce point. Il doit être observé : - que les intimés ne peuvent reprocher à l'appelante d'être désignée en qualité de syndic depuis plusieurs années lors des assemblées générales alors que ceux-ci ont approuvé cette situation lors de l'assemblée générale du 04 avril 2015 ; qu'ils ont a cette occasion accepté la fixation de la rémunération de celui-ci à hauteur de la somme de 23 709,24 euros TTC ; - que l'approbation des comptes de l'exercice 2015 par M. et Mme [P] concerne nécessairement les honoraires du syndic, le vote favorable ayant porté sur l'entier bilan de l'année concernée et non uniquement sur la liste des dépenses effectuées durant l'exercice, la répartition des dépenses suivant les dispositions du règlement de copropriété et le remboursement éventuel du solde incombant à chaque copropriétaire comme le soutiennent les intimés ; que ces derniers ne peuvent dès lors invoquer une irrégularité des comptes au titre de l'année 2015 ; - que M. et Mme [P] ont voté contre, lors de l'assemblée générale du 26 mars 2016, la désignation de la S.A.R.L. Agence Cap en qualité de syndic mais également le budget prévisionnel au titre des années 2016 et 2017 ; - que la durée du mandat de syndic : - de 16 mois en application de la résolution n°07 du 04 avril 2015, pour la période de 16 mois comprise entre le 1er janvier 2015 et le 30 avril 2016, - de 14 mois en application de la résolution n°07 de l'assemblée générale du 26 mars 2016, pour la période comprise entre le 26 mars 2015 et le 30 avril 2016), ne dépasse pas la durée maximale de trois ans prévu par l'article 28 du décret du 17 mars 1967 ; - que l'existence d'un trop perçu par le syndic découlant nécessairement d'une double rémunération durant la période de chevauchement de cinq semaines (26 mars 2015/30 avril 2016) est établie ; qu'il convient de constater que la S.A.R.L. Agence Cap ne justifie pas avoir régularisé cette situation sur le plan comptable lors de l'établissement du bilan annuel ou à l'occasion d'une diminution du montant des appels de charges. Cependant, la résolution n°7, qui constitue effectivement une décision au sens de l'article 42 de la loi du 13 juillet 1965 précité, a été régulièrement votée à la majorité des copropriétaires, aucun abus de majorité n'étant d'ailleurs invoqué par M. et Mme [P]. Dès lors, il n'appartient pas à la cour d'apprécier le bien-fondé d'une question d'opportunité dévolue au seul pouvoir de l'assemblée générale. Il convient en conséquence de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°7 du 26 mars 2016. Quant à la demande d'annulation de l'entière assemblée générale du 26 mars 2016 présentée également par M. et Mme [P], celle-ci ne peut qu'être rejetée en l'absence de démonstration de tout vice de forme ou de fond d'une gravité telle que ladite assemblée peut être considérée que comme dépourvue d'existence. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu de mettre à la charge de l'une ou l'autre des parties, tant au stade de la première instance qu'en cause d'appel, le versement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS - Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux ; et, statuant à nouveau : - Déclare irrecevable la demande en annulation de l'assemblée générale du 26 mars 2016 des copropriétaires de la Résidence Front de Mer présentée par M. [C] [P] et Mme [W] [B] épouse [P] fondée sur la violation de l'article 62 du règlement de copropriété prévoyant la désignation de deux scrutateurs ; - Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : - Condamne in solidum M. [C] [P] et Mme [W] [B] épouse [P] au paiement des dépens de première instance ; Y ajoutant ; - Rejette la demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2016 ou de la seule résolution n°7 de ladite assemblée présentée par M. [C] [P] et Mme [W] [B] épouse [P] fondée sur la désignation de la société Agence Cap en qualité de syndic de la copropriété '[Adresse 3]' et sur le montant excessif de sa rémunération ; - Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne in solidum M. [C] [P] et Mme [W] [B] épouse [P] au paiement des dépens d'appel. La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE