Cour d'appel, 30 janvier 2024. 22/02323

ARRET N°39 CL/KP N° RG 22/02323 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GUFQ [M] C/ [I] [L] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 30 JANVIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02323 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GUFQ Décision déférée à la Cour : jugement du 04 juillet 2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]. APPELANTE : Madame [E] [M] née le 06 Juin 1946 à [Localité 6] (17) [Adresse 5] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT INTIME : Monsieur [S] [B] né le 13 Février 1930 à [Localité 8] (79) [Adresse 7] [Adresse 1] [Localité 4] Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ******* Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2013, Monsieur [S] [U] a donné à bail à Madame [X] [M] un appartenant à usage d'habitation situé [Adresse 2]. Dans le même acte, Madame [E] [M] s'est portée caution solidaire des engagements de la locataire. Le 5 février 2020, après expulsion, l'état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal d'huissier. Le 22 juillet 2021, Monsieur [P] a assigné Madame [X] [M] et Madame [E] [M] (Mesdames [M]) devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. En dernier lieu, Monsieur [B] a demandé la condamnation de Mesdames [M], solidairement ou l'une à défaut de l'autre, à lui payer les sommes de : - 19'000 € saufs à parfaire au titre des réparations locatives ; - 130,41 € au titre du constat d'état des lieux de sortie ; - 4000 € au titre des frais irrépétibles. En dernier lieu, Madame [E] [M] a : - déclaré accepter la prise en charge de certains travaux, du montant desquels il conviendrait de retranche la somme de 500 € due par Monsieur [P] au titre du jugement du 18 janvier 2019 ; - déclaré accepter de verser la somme de 130,41 € au titre de l'état des lieux de sortie ; - demandé la condamnation de Monsieur [P] à lui verser une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles. Quoique régulièrement citée à domicile, Madame [X] [M] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter. Par jugement réputé contradictoire en date du 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a : - condamné solidairement Madame [X] [M] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [B] la somme totale de 10'091,12 € au titre des réparations locatives ; - rejeté la demande de compensation de la somme de 500 € de Madame [E] [M] ; - condamné solidairement Madame [X] [M] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [B] la somme totale de 130,41 € au titre du coût du procès-verbal de constat ; - débouté Monsieur [B] du surplus de ses demandes ; - condamné solidairement Madame [X] [M] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [B] la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles. Le 16 septembre 2022, Madame [E] [M] a relevé appel de ce jugement en intimant Monsieur [B]. Madame [X] [M] n'a pas constitué avocat. Le 13 décembre 2022, Madame [E] [M] a demandé l'infirmation intégrale du jugement déféré, et statuant à nouveau, de : - lui donner acte de ce qu'elle acceptait de prendre en charge les travaux préalablement listés, pour un montant total de 1302 € (dépôt de garantie de 427 € retranché) ; - débouter Monsieur [B] de toutes ses demandes ; - lui donner acte de ce qu'elle acceptait de verser la somme de 130,41 € au titre de l'état des lieux de sortie ; - condamner Monsieur [B] aux entiers dépens des deux instances avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles des deux instances. Le 8 mars 2023, Monsieur [B] a demandé : - la confirmation du jugement déféré en ce qu'il avait: - condamné solidairement Mesdames [M] à l'indemniser au titre des réparations locatives ; - rejeté la demande compensation de la somme de 500 € qui avait été présentée par Madame [E] [M] ; - condamner solidairement Mesdames [M] à lui régler la somme de 130,41 € au titre du constat d'état des lieux de sortie ; - condamner solidairement Mesdames [M] à lui régler la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles ; - l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il avait fixé le montant du solidairement par Mesdames [M] au titre des réparations locatives à la somme de 10'091,12 € et statuant à nouveau de ce chef, de : - condamner solidairement Mesdames [M] à lui régler la somme de 19'000 € au titre des réparations locatives ; - condamner solidairement Mesdames [M] aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de son conseil et à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ; - débouter Mesdames [M] de l'intégralité de leurs demandes plus amples ou contraires. Le 21 mars 2023, Monsieur [B] a signifié un appel provoqué à l'encontre de Madame [X] [M] à domicile. Le 14 novembre 2023, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : Sur le partage du coût de l'état des lieux de sortie : Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. À défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. La note de frais afférent à l'état des lieux de sortie réalisé par acte d'huissier fait ressortir un coût de total de 260,83 euros. Et Madame [M] [E], caution solidaire de la locataire Madame [X] [M], demande qu'il soit donné acte de ce qu'elle accepte de prendre en charge la moitié de cette somme. Il y aura donc lieu de condamner solidairement Mesdames [M] à payer à Monsieur [B] la somme totale de 130,41 € au titre du coût du procès-verbal de constat, et le jugement sera confirmé de ces chefs. Sur les réparations locatives : Selon l'article 1731 du code civil, S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Cette présomption est expressément limitée aux réparations locatives. Selon l'article 1732 du même code, Il (le preneur) répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de: - c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; - d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non au bailleur de prouver que la faute du locataire est la cause de son préjudice Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des éléments atteints ou dégradés en raison de la vétusté, non imputable au preneur. Seules les réparations locatives de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de la construction de la matière ni par la force majeure, sont à la charge du preneur. Aucun principe positif de droit français n'impose à la victime de réduire son préjudice dans le seul intérêt du responsable tenu à réparation. Madame [E] [M] demande qu'eu égard à la durée pendant laquelle la locataire est restée dans les lieux, soit 7 ans, soit appliqué un coefficient de vétusté aux demandes du bailleur. Cette demande équivaut à minorer l'indemnisation du bailleur, au mépris du principe de la réparation intégrale. En revanche, il importera de déterminer si les postes dont le bailleur réclame réparation sont ou non touchés par la vétusté, pour déterminer le cas échéant leur exclusion du champ de la réparation à laquelle peut prétendre ce dernier. Sur les travaux d'électricité : Le bailleur a présenté de ce chef un devis à hauteur de 1179,40 euros en date du 21 mars 2020. Ce devis porte sur le changement de prises (électriques, téléphone, télévision), d'interrupteurs, d'une plaque de sortie de câbles et d'un boîtier, d'une réglette Led, sur le remplacement de quatre radiateurs, outre déplacement et éco-contribution. S'agissant de l'état des équipements électriques, l'état des lieux de sortie mentionne : - un radiateur qui n'est plus en place dans l'entrée ; - deux convecteurs électriques, ensemble en mauvais état (peinture piquée) dans le séjour cuisine ; - un convecteur électrique dans la chambre. Madame [E] [M] approuve le premier juge en ce qu'il a retenu que sur ce devis, seul devait être retenu un total de 174 euros, correspondant au remplacement du radiateur de l'entrée (84,70 euros ttc) et des prises électriques (89,30 euros ttc). Le bailleur soutient que l'état des lieux de sortie mentionne cependant des éléments justifiant d'autres postes du devis. Mais avec le premier juge, il écherra de relever que l'état des lieux de sortie ne se rapporte à aucun autre poste du devis que ceux déjà mentionnée plus haut. Car la seule mention de radiateurs en mauvais état, sans plus de précision, et la peinture piquetée les recouvrant, sans plus de précision quant à une quelconque absence de bon fonctionnement, est impropre à justifier d'une quelconque dégradation en justifiant le remplacement. Et le bailleur est malvenu à se prévaloir de photographies annexées à l'état des lieux de sortie mettant en évidence la plaque de sortie de câble et le boîtier manquants, figurant au devis, alors que l'état des lieux d'entrée n'en mentionne pas la présence. Il y aura donc lieu, au titre des prestations matérielles afférentes aux travaux d'électricité, de mettre à la charge de la locataire et de la caution la somme de 174 euros. Enfin, s'agissant des postes de main d'oeuvre (360 euros ttc) déplacement (20 euros ttc), et éco-contribution (8,35 euros ttc), représentant un total de 385,35 euros, nécessaires pour la réparation des dommages, dont il ne saurait exiger du bailleur qu'il s'en abstienne, sauf à lui imposer de procéder lui-même à ces travaux pour minorer son propre préjudice, ceux-ci seront inclus au prorata des postes de réparation retenus rapporté au montant total de la facture, soit à hauteur de 59,92 euros (385,85 x 174/1179,40 euros). Ainsi, s'agissant des travaux d'électricité, y aura-t-il lieu d'allouer au bailleur la somme de 233,92 euros. Sur les autres travaux: La réparation d'un préjudice s'entend de celle du besoin justifié, et non pas de la seule dépense engagée. Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe. Le bailleur produit un devis du 8 mars 2020 à hauteur de 10 061,50 euros ttc de réfection totale du logement. La caution indique accepter les travaux suivants: - changement de la porte d'entrée: 350 € ; - remplacement des wc et de la baignoire : 600 € ; - accessoires divers : 75 € ; - nettoyage global : 530 euros; soit un total de 1729 € (avant déduction de cette somme dépôt de garantie à hauteur de 427 € ). Avec le premier juge, et de la confrontation des états des lieux d'entrée de sortie, il en ressort qu'au moment de l'entrée en jouissance, l'appartement était en état d'usage propre mais qu'il a été rendu dans un état extrêmement dégradé et sale nécessitant un nettoyage d'ampleur ainsi que la remise en état des murs de l'entrée, le changement de la porte d'entrée, la réfection totale des wc et du sol de la salle de bain, le changement du réfrigérateur, tandis que le changement de la baignoire eu égard à son état à l'entrée se fera à frais partagés par moitié. Ainsi, avec le premier juge, y aura-t-il lieu de retenir sur la base de ce devis les postes suivants : - 350 € au titre des opérations de dépose ; - 628,50 € au titre de la remise en peinture d'une partie des murs dégradés ; - 1180 € pour la remise en état des wc et de la salle de bain, ce compris le remplacement de la baignoire ; - 350 € pour le changement de la porte d'entrée (dont la caution accepte la prise en charge). S'agissant du remplacement du réfrigérateur de type table top avec freezer, non devisé, mais pour lequel en première instance la caution avait reconnu la nécessité de son remplacement à l'identique, il y aura lieu de retenir en plus, sur la base du coût du marché, une somme de 150 euros. Il sera précisé que la somme de 1180 euros susdite inclut notamment le remplacement de la baignoire et le coût de main d'oeuvre nécessaire à son installation, dont la caution indique, sur le principe, accepter la prise en charge, même si celle-ci ne figure pas sur le devis produit par le bailleur. Il y aura donc lieu de mettre à la charge de la locataire et de la caution la somme de 300 euros au titre du remplacement et de la baignoire. Le bailleur soutient que le remontage de tous les meubles démontés doit être comptabilisé pour 300 euros, (hors fixations si celles-ci sont manquantes ou hors d'usage). Mais l'état des lieux de sortie ne fait pas apparaître en quoi le démontage, puis le remontage des meubles serait nécessaire pour aboutir aux réparations locatives retenues. Le bailleur soutient que les photographies annexées au constat d'état des lieux de sortie font apparaître que l'état de dégradation de la plaque de cuisson rend nécessaire son remplacement, représentant, avec un évier intégré et un meuble de support, un coût de 400 euros, outre pose et raccordement, habillage, soit un total de 600 euros. Mais l'examen des dites photographies ne permet pas d'aboutir à la conclusion qu'en tire le bailleur, et en outre, dans son état des lieux, l'officier ministériel n'a pas énoncé une telle constatation. Au surplus, le constat d'huissier ne pas fait apparaître d'autres dégradations contrairement à ce que suggère le bailleur qui d'ailleurs ne les détaille pas. Enfin, au regard des travaux ainsi retenus, y aura-t-il-lieu, sur le devis, d'évaluer l'allocation des accessoires à 75 euros, somme exactement retenue par le premier juge. Ainsi, il y aura lieu d'allouer au titre des autres travaux au bailleur la somme totale de 2733,50 euros. Sur la facturation en eau : Pris en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 met au rang des réparations locatives les joint, clapet et presse-étoupe du robinet. Le procès-verbal de reprise des lieux dressé par acte d'huissier en date du 27 septembre 2009 a mis en évidence le constat d'un écoulement permanent d'eau dans la baignoire, la robinetterie étant hors d'usage. Cet acte a également constaté la présence de biens mobiliers, dont Madame [X] [M] n'a pas contesté la propriété, et qui ont fait l'objet d'une décision du juge de l'exécution du 6 décembre 2019. Il est ainsi établi que ces dégradations ont eu lieu pendant la période de jouissance de la locataire. Madame [E] [M] entend exciper de la vétusté de la robinetterie de la baignoire, lors de l'entrée dans les lieux, accentuée par 7 ans d'occupation, en avançant que l'origine de cette fuite ne serait pas connue, pour soutenir que les dégradations y afférentes ne lui seraient pas imputables, mais trouveraient leur origine dans un défaut d'entretien reposant sur le bailleur. Mais il sera observé que ne portant pas sur le gros oeuvre, la présomption de vétusté ne peut être appliquée aux dégradations de la robinetterie, dont l'entretien repose sur le preneur. Et l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement le 19 février 2013 mentionne que la robinetterie de la salle de bain est en bon état. Enfin, la caution n'a apporté aucun élément de preuve à l'appui des causes d'exonération du locataire énumérées par les textes cités plus haut, se bornant à ses seules affirmations. Il sera donc retenu que ces dégradations sont imputables au locataire qui doit en répondre. Le bailleur présente à ce titre une facture de régularisation des charges annuelles émanant du syndic de copropriété, mentionnant le relevé chiffré des index de consommation en début et en fin de période, et présentant au titre de l'année 2019 une régularisation en eau froide individuelle à hauteur de 6803,62 euros. La caution oppose qu'aucune information n'a été portée préalablement à la connaissance des parties avant d'en arriver à une telle consommation. Mais alors que la preuve du préjudice souffert par le bailleur est suffisamment établie par la facturation émanant du syndic, tiers à celui-ci, il importe peu que la locataire ou sa caution ait été ou non été informée préalablement de la facturation afférente aux dégradations dont la locataire doit répondre. Il y aura donc lieu de retenir que la locataire et la caution devront solidairement supporter le coût de la facture d'eau résultant du défaut d'entretien de la robinetterie à hauteur de 6803,62 euros. Sur le solde : A hauteur d'appel, Madame [E] [M] a indiqué accepter la prise en charge du nettoyage à hauteur de 530 euros. Ce quantum, auquel acquiesce le bailleur, sera retenu. L'état des lieux de sortie met en évidence le bris de vitres de la porte d'accès à la cuisine, reconnu par la caution, dont le coût du remplacement sera évalué à 80 euros. Au titre du solde, il y aura donc lieu d'allouer au bailleur la somme de 610 euros. * * * ** * A l'issue de cette analyse, il y aura lieu de condamner solidairement la locataire et la caution à payer au bailleur la somme de 10 381,04 euros au titre des réparations locatives, et le jugement sera infirmé de ce chef. Sur le préjudice de jouissance: L'auteur du dommage doit répondre de toutes ses conséquences. Mais il appartient à la victime d'un préjudice d'en rapporter la preuve du lien de causalité avec son fait générateur. Le bailleur demande de ce chef la somme de 430 euros, correspondant selon lui à une perte locative pendant la durée des travaux, qu'il comptabilise à un mois. Mais eu égard à l'importance des autres travaux devisés par le bailleur, et dont le preneur ne doit pas répondre, il n'apparaît pas en quoi les travaux relevant spécifiquement de la responsabilité de celui-ci serait plus susceptibles d'allonger la durée des autres travaux décidés par le bailleur. Il y aura donc lieu de débouter le bailleur de sa demande d'indemnité pour préjudice de jouissance, et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur le dépôt de garantie : Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, et doit lui être restitué à la fin du bail, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il y aura donc lieu de dire qu'il conviendra de déduire des sommes susdites dues par la locataire et sa caution le dépôt de garantie à raison de 427 euros. * * * * * La caution ne vient former aucune prétention à l'égard du chef du jugement ayant rejeté sa demande de compensation de la somme de 500 euros: le jugement sera confirmé de ce chef. Il conviendra de rejeter la demande de la caution au titre des frais irrépétibles de première instance, et de la condamner solidairement avec la locataire aux entiers dépens de première instance, et à payer au bailleur une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance: le jugement sera confirmé de ces chefs. La caution sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel. Il y aura lieu de condamner in solidum la locataire et la caution aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit du conseil du bailleur et à payer à celui-ci la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS: La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné solidairement Madame [X] [M] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [B] la somme totale de 10'091,12 € au titre des réparations locatives ; Infirme le jugement déféré de ce seul chef ; Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant : Condamne solidairement Madame [X] [M] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [S] [B] la somme totale de 10 381,04 euros au titre des réparations locatives ; Dit qu'il y aura lieu de déduire de la somme sus dite le dépôt de garantie à hauteur de 427 euros ; Déboute Madame [E] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne in solidum Madame [X] [M] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [S] [B] une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne in solidum Madame [X] [M] et Madame [E] [M] aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de la société civile professionnelle Gallet Allerit Wagner, conseil de Monsieur [S] [B], de ceux des dépens d'appel dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,