Cour d'appel, 23 mars 2023. 20/01233

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 23 MARS 2023 F N° RG 20/01233 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LPXY Monsieur [F] [Z] Madame [V] [U] épouse [Z] c/ Monsieur [C] [M] Madame [T] [B] épouse [M] Madame [H] [K] [Z] Monsieur [W] [S] [Z] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 février 2020 (R.G. 18/05961) par la 5ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 02 mars 2020 APPELANTS : [F] [Z] né le 16 Décembre 1941 à [Localité 7] (05) Décédé de nationalité Française demeurant [Adresse 3] [V] [Y] [R] [U] veuve [Z] née le 24 Juin 1937 à [Localité 5] (62) de nationalité Française Profession : Retraitée demeurant [Adresse 3] agissant tant en son nom personnel qu'ès qualités d'héritière de Monsieur [F] [Z] Représentés par Me Paul-andré VIGNÉ de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS : [C] [M] né le 12 Février 1939 à [Localité 6] de nationalité Française Retraité demeurant [Adresse 1] [T] [B] épouse [M] née le 18 Septembre 1939 à [Localité 10] de nationalité Française Retraitée demeurant [Adresse 1] Représentés par Me Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANTS : [H] [K] [Z] née le 11 Octobre 1967 à [Localité 8] de nationalité Française Profession : Secrétaire, demeurant [Adresse 2] agissant ès qualités d'ayant-droit de Monsieur [F] [Z] [W] [S] [Z] né le 08 Septembre 1969 à [Localité 9] de nationalité Française Profession : Architecte, demeurant [Adresse 4] agissant ès qualités d'ayant-droit de Monsieur [F] [Z] Représentés par Me Paul-andré VIGNÉ de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 février 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Clara DEBOT Greffier lors du prononcé : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte signé les 22 et 24 mai 2017, les époux [M], propriétaires d'un pavillon à usage d'habitation et d'une dépendance à usage de garage construite en bois et couverte de tuiles ainsi qu'un second abri dans son prolongement construit en bois et couvert de tuiles abritant un four à pain, l'ensemble situé sur la commune de [Localité 11] (33) se sont engagés à vendre au prix de 250 000 euros leur bien immobilier aux époux [Z] sous conditions suspensives, avec une clause de réitération par acte authentique reçu par Maître [P], notaire des vendeurs, au plus tard le 22 août 2017 L'acte contenait également une clause pénale. Le 5 août 2017, Me [A], notaire des acquéreurs, a indiqué à son confrère : Me [P] notaire des vendeurs, que ses clients ne voulaient pas prendre en charge des difficultés découvertes à l'occasion du non-respect par les vendeurs des autorisations administratives pour la construction du garage. En réponse, les époux [M] ont fait procéder à la démolition d'un abri à bois de 7 m² environ et du four à pizza. Par lettre en date du 10 octobre 2017, Me [P] notaire des vendeurs a convoqué les acquéreurs en son étude le 8 novembre 2017, pour qu'il soit procédé à la réitération de la vente, et en a informé son Confrère. Le 8 novembre 2017, date prévue par le notaire des vendeurs pour la réitération de l'acte, Mme et M. [Z] ne se sont pas présentés à l'étude de Me [P], lequel a dressé un procès-verbal de carence. Par acte d'huissier en date du 18 juin 2018, les époux [M] ont assigné les époux [Z], au visa de l'article 1589 du code civil et du compromis de vente du 22 mai 2017, aux fins de voir condamnés à leur payer une somme de 12 500 euros en application de la clause pénale prévue dans le compromis précité en raison de leur refus de signer l'acte authentique de vente. Par jugement rendu le 11 février 2020, le tribunal de grande instance de Bordeaux a fait droit à leur demande tout en réduisant à la somme de 6000 euros la clause pénale, considérant que la volonté des époux [Z] ne pas réitéré la vente était démontrée. M. [F] [Z] est décédé le 29 février 2020. Par déclaration électronique en date du 2 mars 2020, les époux [Z] ont relevé appel de cette décision. Les ayants droits de M. [F] [Z] ont repris l'instance et dans leurs dernières écritures du 25 janvier 2023, ils demandent avant dire droit un sursis à statuer dans l'attente des suites de la plainte avec constitution de partie civile qu'ils ont déposée à l'encontre du notaire : Me [P] pour faux en écritures authentique et escroquerie au jugement. Ils font valoir dans leur plainte que le notaire a indiqué dans son procès-verbal de carence que les époux [Z] aurait comparu le 8 novembre 2017, alors que tel n'était pas le cas puisqu'il n'aurait pas davantage été convoqué par le notaire. Ils en tirent comme conséquence que ce procès-verbal de carence ne peut avoir de valeur probante. Sur le fond, ils demandent à la cour d'appel de : - condamner M. et Mme [M] à réitérer la vente de leur immeuble situé [Adresse 1], au profit de Mme [V] [U] Veuve [Z], et de Mme [H] [Z] et M. [W] [Z], ayants droits de M. [F] [Z], et ce sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard courant à compter du délai de deux mois suivant la signification de l'Arrêt à intervenir. - rejeter les demandes, fins et conclusions des époux [M], et les en débouter. - condamner M. et Mme [M] à payer in solidum à Mme [V] [Z], et à Mme [H] [Z] et M. [W] [Z] es qualités d'ayants droits de M. [F] [Z], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. - condamner M. et Mme [M] à payer in solidum à Mme [V] [Z] et à Mme [H] [Z] et M. [W] [Z] es qualités d'ayants droits de M. [F] [Z], la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner M. et Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel. M. et Mme [M], dans leurs dernières conclusions d'intimés en date du 15 janvier 2023, demandent à la cour, au visa de l'article 1589 du code civil, de : - recevoir Mme et M. [M] dans leurs prétentions et les dire bien fondés, - débouter les époux [Z] de l'intégralité de leurs prétentions, Confirmer le jugement en ce qu'il a : - débouté M. [F] [Z] et Mme [V] [U] épouse [Z] de leur demande, - dit que Mme et M. [Z] ont refusé de réitérer leur consentement donné lors du compromis en date du 22 mai 2017 par acte authentique, - condamné solidairement les époux [Z] à payer à M. [C] [M] et Mme [T] [B] épouse [M] une indemnité, Infirmer le jugement en ce qu'il a : - condamné solidairement les époux [Z] à payer à M. [C] [M] et Mme [T] [B] épouse [M] une somme de 6000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - jugeant à nouveau sur le montant de la condamnation : - condamner Mme et M. [Z] à payer à Mme et M. [M] la somme de 12 500 euros en application de la clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique de vente en date du 22 mai 2017, Y rajoutant : - condamner Mme et M. [Z] à payer à Mme et M. [M] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2023. Lors de l'audience du 13 février 2023, les appelants par l'intermédiaire de leur avocat ont indiqué qu'ils renoncaient à solliciter leur incident de sursis à statuer mais qu'ils maintenaient leur demande de sursis à statuer dans leurs conclusions au fond. La Cour a invité les parties à faire valoir leurs observations sur la recevabilité de cette demande alors que les appelants avaient conclu au fond après le dépôt de lieur plainte, avant de solliciter un tel sursis à statuer. Par message de leur avocat du 14 février 2023, les appelants ont confirmé qu'ils retiraient leur incident de sursis à statuer mais qu'ils maintenaient au fond une telle demande. Par une note en délibéré du 23 février 2023, les intimés ont considéré que la demande de sursis à statuer était irrecevable en application de l'article 910-4 du code de procédure civile. Par une note en délibéré du 8 mars 2023, les appelants ont répliqué que leur demande de sursis à statuer était recevable et fondée. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de sursis à statuer Les appelants demandent à la cour d'appel d'ordonner avant dire droit un sursis à statuer dans l'attente de la décsion à intervenir sur la plainte pénale avec constitution de partie civile qu'ils ont déposée alors que Me [P] notaire a dressé le 8 novembre 2017 un procés-verbal de carence lequel précisait que les époux [Z] ne s'étaient pas rendus en son étude pour la réitération de l'acte de vente, alors qu'en réalité ils n'avaient pas été touchés par une convocation. Les intimés considérent que cette demande de sursis à statuer est irrecevable. **** L'article 378 du code de procédure civile dispose : « La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. » Le droit positif soumet la demande de sursis à statuer, au régime des exceptions de procédure (Cass. 29 sept. 2008, n° 08-00.007 ). Or, l'article 74 du même code ajoute : « Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public' » En l'espèce, la plainte avec constitution de partie civile des appelants cabinet du doyen des juges d'instruction du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 septembre 2022 ( cf : pièce n° 34 des appelants)a été enregistrée au est en date du 22 septembre 2022, et ils ont déposé des conclusions au fond le 19 janvier 2023 sans solliciter un sursis à statuer. En conséquence, faute par eux d'avoir sollicité un tel sursis, avant d'avoir présenté des conclusions au fond, le 19 janvier 2023, leur exception est irrecevable en application de l'article 74 du code de procédure civile. Sur l'absence de réitération du compromis de vente Le tribunal a considéré qu'il résultait de l'ensemble des documents versés au débat, que c'était à bon droit que les époux [M] invoquaient la volonté des époux [Z] de ne pas réitérer la vente telle que conclue dans le compromis du 22 mai 2017, dès lors que ce compromis qui avait prévu une date de régularisation au plus tard le 22 août 2017 mais sans prévoir à défaut une peine de caducité, valait contrat entre les parties et n'obligeait pas les vendeurs à modifier les termes de ce compromis tel qu'exigé notamment par la lettre adressée par Mme [Z] à Me [P] datée du 25 octobre 2017 concernant principalement le sort du garage, quand bien même des discussions avaient eu lieu postérieurement à ce compromis. Les appelants soutiennent qu'ils ont toujours voulu acheter le bien litigieux mais qu'ils étaient en droit après la signature du compromis de discuter de certains points importants et de trouver une solution avec leurs vendeurs alors que notamment ces derniers avaient déclaré dans cet acte qu'ils n'avaient pas effectué « de travaux qui auraient pu : [...] nécessiter de délivrance d'autorisation administrative » alors qu'en réalité divers travaux avaient été réalisés soit sans autorisation administrative soit en méconnaissance de l'autorisation administrative délivrée. Les époux Mme et Mme [M] font valoir qu'ils se sont pliés à la demande de leurs acheteurs en faisant procéder à la démolition d'un abri à bois et d'un four à pizza mais que postérieurement ces derniers ont exigé la réalisation de prestations injustifiées alors que les autres travaux qu'ils avaient entrepris étaient conformes aux autorisations administratives obtenues et qu'en réalité les époux [Z] ont cherché après la signature du compromis à modifier l'économie du contrat, qu'en conséquence, ils étaient fondés à ne pas accepter ces nouvelles conditions et que dans la mesure où le compromis stipulait que la signature de l'acte de vente devait intervenir au plus tard le 22 août 2017 et que la prorogation ne pouvait pas excéder le 31 août 2017, le compromis de vente est devenu à cette date caduc. **** Par courriel du 13 juin 2017, les acheteurs en réponse à leur notaire qui leur indiquait que son confrère souhaitait voir signer l'acte authentique entre le 28 et le 30 juillet 2017, ont souhaité voir démolies les deux constructions du four à pain. ( cf : pièce n° 2 des appelants). Les époux [M] ont fait détruire ces deux constructions, sans modification du prix de vente fixé, ainsi que les acheteurs l'ont accepté. ( cf : pièce n° 5 des appelants). Par ailleurs, les acheteurs ont souhaité obtenir des garanties sur le garage, considérant que celui-ci aurait été construit au mépris des autorisations administratives. Ils ont ainsi exigé une garantie sur le coût d'une démolition et reconstruction de celui-ci, et ainsi d'une réduction du prix de vente de 19 200 euros ( cf. pièce n° 4 et n° 5 des appelants) En réponse, les vendeurs ont communiqué aux acquéreurs la réponse du service départemental de l'architecture et du patrimoine de la gironde à leur déclaration de travaux relatif à la construction du garage, qui est en réalité un abri, et l'attestation de non contestation de la conformité délivrée par la mairie de [Localité 11] le 26 septembre 2017 (cf. pièces 4 et 5 des intimés) et ont refusé une réduction du prix de vente de l'immeuble. Toutefois, les acquéreurs tout en réaffirmant leur volonté d'acheter l'immeuble ont exigé d'obtenir des vendeurs des garanties quant à l'abri voiture, et « une proposition juste et équitable » ( cf : pièce n° 5 des appelants). La cour constate que les appelants n'ont jamais démontré que l'abri voiture aurait été construit au mépris des autorisations administratives qui ont été délivrées aux époux [M]. En conséquence, les acquéreurs ne démontrent pas qu'ils étaient fondés à exiger de leurs vendeurs des garanties qui n'étaient pas prévues dans le compromis de vente et une déduction du prix de celle-ci. En conséquence, si les appelants ont toujours affirmé vouloir réitérer la vente par acte authentique c'était toutefois à leurs conditions de voir modifier l'équilibre du contrat tel qu'il avait été accepté par les parties dans le compromis de vente du 22 mai 2017. Il résulte du compromis de vente que l'acte authentique devait être régularisé au plus tard le 22 août 2017, avec une possibilité de régularisation jusqu'au 31 août 2017 et uniquement pour le cas où le notaire n'aurait pas en mains toutes les pièces administratives utiles ( cf : page 14 de l'acte). En outre, il était expressément convenu entre les parties que si l'une des parties ne voulait pas réitérer la vente elle serait alors redevable d'une indemnité à titre de clause pénale d'un montant de 12 500 euros (cf : page 15 de l'acte). Or, il résulte des correspondances échangées entre les époux [Z] et les notaires que les acquéreurs n'ont pas permis la réitération de la vente dans les délais fixés dans le compromis de vente, et dans les conditions que les parties avaient fixées et acceptées, si bien que la caducité de la vente est intervenue par la seule volonté des époux [Z]. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés à verser aux vendeurs la clause pénale prévue dans le compromis de vente. Les appelants seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts qui n'est pas justifiée pour les motifs retenus par la cour d'appel. Sur la clause pénale L'article 1231-5 du code civil, relatif à la clause pénale dispose que 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'. Les parties ont inséré dans le compromis de vente une clause pénale pour le cas où l'une des parties ne voulait ou ne pouvait réitérer l'acte de vente qu'ils ont fixée à la somme de 12 500 euros. ( cf : page 15 du compromis). Le montant d'une telle clause pénale n'apparait pas manifestement dérisoire ou excessive au regard de l'économie du contrat, alors que notamment les époux [M] n'ont pas vendu leur bien dans les conditions qui avaient été acceptées, et ne l'ont toujours pas vendu plusieurs années après en raison de la présente procédure. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et les appelants seront condamnés à payer aux intimés une somme de 12 500 euros au titre de la clause pénale. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens. Les appelants succombant en leur appel seront condamnés aux dépens et à verser aux intimés une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Dit que la demande de sursis à statuer présentée par les appelants est irrecevable ; Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant de la condamnation des consorts [Z] au titre de la clause pénale, et statuant à nouveau du chef réformé : Condamne solidairement Mme [V] [U] épouse [Z], Mme [H] [Z], et M. [W] [Z] à payer à Mme [T] [B] épouse [M] et à M. [C] [M], ensemble la somme de 12 500 euros au titre de la clause pénale ; y ajoutant : Condamne solidairement Mme [V] [U] épouse [Z], Mme [H] [Z], et M. [W] [Z] à payer à Mme [T] [B] épouse [M] et à M. [C] [M], ensemble la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne solidairement Mme [V] [U] épouse [Z], Mme [H] [Z], et M. [W] [Z] à payer à Mme [T] [B] épouse [M] et à M. [C] [M], ensemble aux entiers dépens. La présente décision a été signée par Madame Paule POIREL, présidente, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE