Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00800

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] 4ème étage [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 23/00800 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLP2 Minute : 24/00124 OPH EST ENSEMBLE HABITAT Représentant : M. [K] [I] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial C/ Monsieur [L] [M] [J] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024 DEMANDEUR : OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH DE [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Monsieur [K] [I] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Monsieur [L] [M] [J] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 26 Janvier 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 12 janvier 2021, l'Office public de l'habitat de [Localité 7], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à M. [L] [M] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 285,92 € payable chaque mois à terme échu, outre les provisions mensuelles sur charges, ainsi que le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 9 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3 065,40 € au titre de l'arriéré impayé arrêté à la date du 03 août 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2023, Est Ensemble Habitat a fait citer M. [L] [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail, "ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, "dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, "condamner M. [L] [M] [J] au paiement : Ïde la somme de 4 296,65 € arrêtée à la date du 18 octobre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation, Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers en violation avec ses engagements contractuels, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer signifié par exploit de commissaire de justice dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 26 janvier 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4 815,65 € arrêtée à la date du 25 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, et a maintenu ses demandes. Il a précisé que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Il s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse. M. [L] [M] [J], comparant, a reconnu tant le principe que le montant actualisé de la dette locative. Il a précisé avoir prolongé son contrat à durée déterminée et avoir d'autres dettes que la dette locative. Il a souhaité se maintenir dans les lieux et a sollicité l'octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de mensualités de 300 €. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge. L'affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 26 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 octobre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 12 janvier 2021 contient une clause résolutoire en son article 9.1 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2023 de payer, pour la somme en principal de 3 065,40 €, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 octobre 2023. Force est de constater que le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En outre, la situation financière du défendeur ne permet pas d'envisager l'octroi de délais de paiement. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 9 octobre 2023, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter. L'expulsion de M. [L] [M] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, M. [L] [M] [J] cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. M. [L] [M] [J] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 10 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que M. [L] [M] [J] reste devoir la somme de 4 815,65 € arrêtée à la date du 25 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Après déduction de frais de rejet de prélèvement qui ne sont pas justifiés (6 €), M. [L] [M] [J] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 4 809,65 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal sur la somme de 3590,65 € à compter du 24 octobre 2023, et sur le surplus à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires M. [L] [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Monsieur [L] [M] [J] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 12 janvier 2021, par l'Office public de l'Habitat de [Localité 7], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à M. [L] [M] [J] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 9 octobre 2023 ; Ordonnons en conséquence à M. [L] [M] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour M. [L] [M] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Est Ensemble Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons M. [L] [M] [J] à payer à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 10 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; Condamnons M. [L] [M] [J] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons M. [L] [M] [J] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition de la décision au greffe le 05 mars 2024, La greffière, Le juge