Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 24/00039

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00039 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X26L SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2024 DEMANDERESSE : S.A.R.L. MPITS 3 C/O PRIMEXIS - Tour Pacific [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Etienne CHARBONNEL, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant DÉFENDERESSE : S.A.S. LA BREA [Adresse 5] [Adresse 4] [Localité 2] défaillante JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 30 Janvier 2024 ORDONNANCE du 13 Février 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 26 septembre 2021, la S.A.R.L. MPITS 3 a consenti à la SAS LA BREA un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 2] (59), [Adresse 5] (cellule 5, bâtiment C et places de stationnement), pour une durée de neuf années à compter du 20 septembre 2021 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 37.500 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 18.750 euros. Les loyers étant impayés, la S.A.R.L. MPITS 3 a fait signifier le 09 novembre 2022 puis le 24 août 2023 à la SAS LA BREA un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du10 janvier 2024 a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de : VU l’Article 1728 du code civil, VU l’Article L 145-41 du code de commerce, VU l’Article 835 du code de procédure civile, VU le bail commercial du 27 septembre 2021, VU le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 24 août 2023, VU les pièces produites aux débats, - Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 27 septembre 2023 visée dans le commandement de payer, signifié le 24 août 2023, EN CONSÉQUENCE : -Ordonner l’expulsion immédiate des locaux objet du bail commercial conclu le 27 septembre 2021 de la société LA BREA et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l'assistance d'un serrurier, -Dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 18.750 euros sera légitimement appréhendé par la société MPITS 3 au titre de premiers dommages intérêts, -Fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société LA BREA à la somme journalière de 385,56 euros TTC et 45,05 euros TTC par jour au titre des charges, outre tous accessoires de loyer, à compter du 26 septembre 2023 jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués comprenant évacuation des meubles éventuels et remise des clés, outre tous accessoires de loyer, et -Condamner en tant que de besoin la société LA BREA au paiement provisionnel de ces indemnités, -Dire et juger que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 1er trimestre 2023 (128 ,59) et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante, -Condamner la société LA BREA au paiement provisionnel des sommes suivantes : o 72.093,35 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 25 septembre 2023, o Intérêts de retard majorés du 10% à titre de pénalité sur toute somme restant due, outre une somme forfaitaire de 150 euros. o 14.418,67 euros au titre de la clause pénale, o 591,58 euros au titre des frais des commandements de payer, délivrés les 09 novembre 2022 et 24 août 2023, -Condamner la société LA BREA à régler à la société MPITS 3 la légitime somme de 3.000 euros sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile, -Condamner la société LA BREA aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation. L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2024 pour y être plaidée. A cette audience, la S.A.R.L. MPITS 3 représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SAS LA BREA n’a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. En application des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce, le bailleur qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble, doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, mais cette obligation ne concerne que les créanciers inscrits au titre d’un privilège résultant du code de commerce (titulaires d’un nantissement et vendeur de fonds) et non pas celui comme en l’espèce du seul créancier inscrit, bénéficiaire d’un crédit-bail mobilier (Volkswagen Bank). Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 15 page 37 du contrat- pièce n°1). Le commandement de payer la somme en principal de 64.861,06 euros, délivré le 24 août 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 24 septembre 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la SAS LA BREA après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la S.A.R.L. MPITS 3, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS LA BREA, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 septembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La S.A.R.L. MPITS 3 justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 25 janvier 2024 que la SAS LA BREA a cessé de payer ses loyers, charges et taxes. Après déduction des nombreuses sommes portées au débit du compte pour la somme totale de 17684,71 euros, mais non justifiées par une quelconque pièce, au titre de refacturation d’assurance, frais d’actes d’huissier, indemnité forfaitaire, refacturation taxe foncière, factures CERTA, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 50.818,41 euros ( 68503,12- 17684,71), qui constitue une créance non sérieusement contestable. La SAS LA BREA sera en conséquence condamnée à payer à la S.A.R.L. MPITS 3, la somme provisionnelle de 50.818,41 euros, correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation, terme de 1er trimestre 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus. Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur les demandes accessoires La SAS LA BREA, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 24 août 2023 mais à l’exclusion de celui du 09 novembre 2022, non suivi d’une demande de constatation en acquisition de la clause résolutoire, qui demeurera à la charge du bailleur. Elle sera en outre condamnée à payer à la S.A.R.L. MPITS 3, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 26 septembre 2021, portant sur les locaux situés à [Localité 2](59), [Adresse 5] (cellule 5, bâtiment C et emplacements de stationnement), depuis le 24 septembre 2023, Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LA BREA et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 2](59), [Adresse 5] (cellule 5, bâtiment C et emplacements de stationnement) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 septembre 2023, Condamnons à titre provisionnel la SAS LA BREA au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux, Condamnons la SAS LA BREA à payer à la SARL MPITS 3 la somme provisionnelle de 50.818,41.euros (cinquante mille huit cent dix-huit euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 25 janvier 2024, terme du 1er trimestre 2024 inclus, Disons que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale (intérêts majorés, clause pénale et cionservation du dépôt de garantie), Condamnons la SAS LA BREA à payer à la SARL MPITS 3 la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SAS LA BREA aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 04 août 2023, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 09 novembre 2022 qui demeurera à la charge de la S.A.R.L. MPITS 3, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET