Cour d'appel, 27 septembre 2022. 20/02456

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02456 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBNC7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de LAGNY SUR MARNE - RG n° 11/19-0016 APPELANTE SA CDC HABITAT SOCIAL Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général y domicilié en cette qualité. [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée par Me Antoine DEPLA, avocat au barreau de PONTOISE INTIMES Monsieur [I] [B] [Adresse 4] [Localité 3] Madame [U] [G] [D] [Adresse 4] [Localité 3] Assignations devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 19 mai 2020, remise à personne pour Mme [G] [D] et à domicile pour M. [B] COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère M. François BOUYX, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de Chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 13 octobre 2016, la société CDC Habitat social a donné à bail à M. [I] [B] et Mme [U] [G] [D] un logement et un parking situés au [Adresse 4], à [Localité 5]. Le 7 mars 2019, la société CDC Habitat Social a fait délivrer aux locataires un commandement de payer et de justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire insérée au bail pour une dette de 5 336,60 euros en principal. Les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois et l'existence d'une assurance locative n'ayant pas été justifiée dans le délai d'un mois, la société CDC Habitat Social a fait assigner les locataires devant le tribunal d'instance de Lagny-sur- Marne afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par l'effet des clauses résolutoires et l'expulsion des locataires. Par jugement du 30 décembre 2019, cette juridiction a ainsi statué : Condamne solidairement M. [B] et Mme [G] [D] à verser à la société CDC Habitat Socialla somme de 735 euros octobre 2019 inclus en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au jour de l'audience et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, Autorise M. [B] et Mme [G] [D] à se libérer de la dette en 36 mois au moyen de versements mensuels de 61 euros le 5 de chaque mois, Rappelle que la 12ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, d'autre part que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible, Rappelle que le paiement des loyers mensuels doit impérativement être assuré, Rappelle que conformément à l'article 1244-2 du code civil, la décision du juge, prise en application de l'article 27 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge, Déboute la société CDC Habitat Social de sa demande concernant l'acquisition de la clause résolutoire, Déboute la société CDC Habitat Social de sa demande relative à l'expulsion de M. [B] et Mme [G] [D], Déboute la société CDC Habitat de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes, Assortit le présent jugement de l'exécution provisoire, Condamne solidairement M. [B] et Mme [G] [D] aux entiers dépens de la présente instance, Dit que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement. Le 30 janvier 2020, la société CDC Habitat Social a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique et signifiée aux intimés non comparants par actes d'huissier du 19 mai 2020 délivrés à personne pour Mme [G] [D] et à domicile pour M. [B]. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 mai 2020 et signifiées aux intimés non comparants par actes d'huissier du 19 mai 2020 délivrés à personne pour Mme [G] [D] et à domicile pour M. [B], elle demande à la cour de : - dire la société CDC Habitat Social, venant aux droits des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré Osica, SCIC Habitat Île-de-France, SCIC Gestion Île-de-France et Travail et propriété recevable autant que bien fondée en son appel droit et y faisant droit, - en conséquence, infirmer le jugement du tribunal d'instance de Lagny-sur-Marne du 3 décembre 2019 et statuant à nouveau, constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite à l'engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit contrat, - prononcer la résiliation du bail logement en principal résidence [Adresse 4], et du parking numéro 46 accessoire au principal, [Adresse 4], à [Localité 5], - ordonner l'expulsion sans délai, de M. [B] et Mme [G] [D] ainsi que tous occupants de leur chef avec, si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamner solidairement M. [B] et Mme [G] [D] à payer à la société CDC Habitat Social la somme principale de 13 017,88 euros au 30 avril 2020 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 7 mars 2019 en application de l'article 1153 alinéa 1 du code civil, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, les entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation de la notification en application de l'article 696 du code de procédure civile, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui resteraient dues, - confirmer le jugement du tribunal d'instance de Lagny-sur-Marne du 30 décembre 2019 sur la condamnation de M. [B] et Mme [G] [D] aux entiers dépens de la première instance. M. [B] et Mme [G] [D] n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail Le premier juge a refusé de faire jouer la clause résolutoire en faisant application d'un principe de 'proportionnalité' faisant obstacle à la constatation de la résiliation du bail en raison de la modicité du montant de la dette locative au jour du jugement. Cependant, l'appelante fait à bon droit observer que le caractère modique de la dette locative permet seulement au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire qui produit ses effets, quel que soit le montant de la dette, dès lors qu'elle n'est pas réglée dans le délai de deux mois du commandement de payer. De plus, et en l'espèce, la motivation du tribunal est d'autant moins pertinente que la dette était loin d'être modique puisque, au jour de la délivrance du commandement de payer, elle atteignait la somme de 5 356,62 euros en principal, aucun versement n'ayant été effectué pendant le délai de deux mois expirant le 7 mai 2019 à minuit. Par ailleurs, cette dette n'a fait que croître pour atteindre 11 413,84 euros au 8 mai 2019 puis 13 017, 88 euros au 30 avril 2020, somme que les locataires devront verser à la société CDC Habitat Social avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 356,62 euros à compter du 7 mars 2019 et sur celle de 13 017,88 à compter du 19 mai 2020, date de signification des conclusions aux intimés non comparants, le jugement étant reformé en ce sens. Le tribunal a également refusé de faire application de la clause résolutoire au motif que les locataires avaient justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs. Cependant, l'appelante fait à bon droit observer que l'attestation d'assurance ne couvrait que la période du 2 octobre 2019 au 2 octobre 2020 alors que le commandement avait été délivré le 7 mars 2019, de sorte que, au jour de l'expiration du délai d'un mois de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ne rapportaient pas la preuve de l'existence d'une assurance couvrant les risques locatifs. La résiliation du bail doit donc être constatée au 9 avril 2019 par l'effet de la clause résolutoire insérée au bail, le jugement étant infirmé en ce sens. Les locataires seront, à défaut de départ volontaire, expulsés dans les conditions définies dans le dispositif de la présente décision, rien ne justifiant toutefois de réduire le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution comme sollicité sans plus d'explication par la bailleresse. Ils devront en outre verser à cette dernière une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges jusqu'au jour du départ du logement caractérisé par la restitution des clés ou la reprise des lieux. Le contrat de bail comprenant une clause de solidarité en ce qui concerne les loyers et les charges impayés ainsi que les sommes éventuellement dues au titre de l'article 700 du code de procédure civile mais non en ce qui concerne l'indemnité d'occupation, les condamnations à paiement seront prononcées solidairement à l'exception de cette dernière catégorie. Il est équitable d'allouer à la société CDC Habitat Social la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et M. [B] et Mme [G] [D], qui succombent à l'instance en appel, seront condamnés in solidum aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut, Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire et condamné M. [B] et Mme [G] [D] aux dépens, Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant : Constate la résiliation du contrat de bail liant la société CDC Habitat Social à M. [B] et Mme [G] [D] pour l'occupation des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] et du parking n° 46 situé au même lieu, au 9 avril 2019, Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [B] et de Mme [G] [D], ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Rappelle que l'expulsion ne pourra intervenir qu'à l'issue d'un délai de deux mois après le commandement d'avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Autorise, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meubles, aux frais et risques du locataire, en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne M. [B] et Mme [G] [D] à verser à la société CDC Habitat Social une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s'était poursuivi à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée la remise des clés par les occupants ou la reprise des lieux par la bailleresse, Condamne M. [B] et Mme [G] [D], solidairement en ce qui concerne les loyers et charges impayés jusqu'au 9 avril 2019, à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 13 017, 88 euros au titre de la dette locative (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêtée au 30 avril 2020 avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 356,62 euros à compter du 7 mars 2019 et sur celle de 13 017,88 à compter du 19 mai 2020, Dit que les sommes éventuellement versées par les locataires en exécution des délais de paiement octroyés par le tribunal viendront en déduction de la somme de 13 017, 88 euros si elles n'ont pas déjà été portées au crédit du compte locatif actualisé, Condamne solidairement M. [B] et Mme [G] [D] à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la société CDC Habitat de ses prétentions plus amples ou contraires, Condamne in solidum M. [B] et Mme [G] [D] aux dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,