Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 22/07485

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 22/07485 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WRRY N° de MINUTE : 24/00250 DEMANDEUR S.A.S. WOODSTOCK TRADING [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Nathalie BOYER HAOUZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0093 C/ DEFENDEUR S.A.R.L. IMMOBILIERE [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Jean-christophe BLANCHIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0410 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 21 Décembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 octobre 2019, la société Immobilière [Localité 5] et la société Woodstock Trading ont conclu un bail précaire portant sur plusieurs locaux, à savoir les lots n°6, 7 et 11 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 5] (93) pour une durée de 18 mois à compter du 1er novembre 2019 pour se terminer le 30 avril 2021 afin d’y exercer l’activité de « négoce de vêtements et d’équipements individuels de la maison » moyennant un loyer trimestriel de 25.800 euros hors taxes et hors charges ainsi qu’une provision sur charges de 4.600 euros à verser avec le loyer trimestriel, outre le versement d’un dépôt de garantie de 10.000 euros hors taxes par le preneur. Les parties ne procédaient pas à un état des lieux d’entrée. En février 2021, la preneuse remettait un jeu de clefs au gestionnaire de la bailleresse afin d’organiser les visites qui lui permettraient de relouer le bien à son terme fin avril 2021. Le 2 avril 2021, la société Woodstock Trading faisait constater la présence de matériels de boulangerie au sein des locaux loués empêchant la preneuse d’exploiter le bien et déposait une main courante à ce titre. Un état des lieux de sortie était établi le 30 avril 2021 par un huissier de Justice lequel constatait que les locaux étaient vides. Par exploit du 13 juillet 2021, la société Immobilière [Localité 5] faisait signifier à la société Woodstock Trading une sommation de payer la somme de 16.943,55 euros au titre des frais du commandement et du solde locatif au 30 avril 2021 (18.141,30 euros), de la conservation de 20% au titre de la régularisation des charges 2021 (2.000 euros) et de la remise en état des locaux selon devis établi après restitution des lieux (6.618 euros) soit un total de 26.759,30 euros soit, après déduction du dépôt de garantie de 10.000 euros un total de 16.759,30 euros. Par exploit du 14 janvier 2022, la société Immobilière [Localité 5] saisissait le juge des référés du tribunal de commerce de Bobigny d’une demande en paiement contre la société Woodstock Trading Le 3 février 2022, la société Woodstock Trading sollicitait la dispense de paiement du loyer pour le mois d’avril 2021 en raison de l’occupation des locaux. Par ordonnance du 29 mars 2022, le juge des référés du tribunal de commerce de Bobigny ordonnait notamment à la société Woodstock Trading de payer à la société Immobilière [Localité 5] la somme de 18.141,31 euros à titre de provision et déboutait la société Immobilière [Localité 5] de sa demande au titre des indemnités de retard. Le 9 mai 2022, la société Immobilière [Localité 5] établissait un solde de tout compte définitif à hauteur de 20.587,10 euros. Le 8 septembre 2022, la société Immobilière [Localité 5] détaillait les régularisations de charges locatives pour les trois lots loués. Par exploit du 7 juillet 2022, la société Woodstock Trading a assigné la société Immobilière [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir condamner au paiement des sommes suivantes : - 10.000 euros en remboursement du dépôt de garantie, - 3.000 euros à titre du préjudice pour résistance abusive, - 12.900 euros au titre du préjudice pour manquement à l’obligation de délivrance, - avec intérêts à compter du jugement et capitalisation, - outre 3.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et des dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Boyer. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 5 juin 2023, la société Woodstock Trading demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1719 du code civil de : « - CONDAMNER la société Immobilière [Localité 5] à payer à la société Woodstock Trading la somme de 10.000 € en remboursement du dépôt de garantie versée par la société Woodstock Trading en exécution du contrat de bail précaire du 25 octobre 2019 ; - CONDAMNER la société Immobilière [Localité 5] à payer à la société Woodstock Trading la somme de 3.000 € en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive ; - CONDAMNER la société Immobilière [Localité 5] à payer à la société Woodstock Trading la somme de 12.900 € en réparation du préjudice subi du fait de son manquement à son obligation de délivrance ; - CONDAMNER la société Immobilière [Localité 5] à payer à la société Woodstock Trading la somme de 7.359,99 € en remboursement des provisions sur charge indûment payées par la société Woodstock Trading en exécution du contrat de bail précaire du 25 octobre 2019 ; - DEBOUTER la société Immobilière [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - ASSORTIR les condamnations prononcées à l’égard de la société Immobilière [Localité 5] des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts échus ; - CONDAMNER la société Immobilière [Localité 5] à payer à la société Woodstock Trading la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la société Immobilière [Localité 5] aux dépens de l’instance et autoriser Maître Nathalie BOYER HAOUZI, avocat au barreau de PARIS, à en recouvrer directement le montant pour ceux-là concernant, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; » Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 21 août 2023, la société Immobilière [Localité 5] demande au tribunal de : « À titre principal, - DEBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses demandes ; À titre reconventionnel, - CONDAMNER la société Woodstock Trading au paiement de la somme de 5.244,28 euros à la société Immobilière [Localité 5] au titre de sa dette de charges locatives couvrant la période du 1 er janvier au 30 avril 2021, avec intérêts légaux à compter du 9 mai 2022 ; - CONDAMNER la société Woodstock Trading au paiement de la somme de 6.618 euros à la société Immobilière [Localité 5] au titre des travaux de remise en état des locaux, avec intérêts légaux à compter du 9 mai 2022 ; - DIRE qu’il y a lieu à compensation à due concurrence entre les condamnations prononcées à l’encontre de la société Woodstock Trading, et le dépôt de garantie de 10.000 euros détenu par la société Immobilière [Localité 5]. En tout état de cause, - CONDAMNER la société Woodstock Trading au paiement de la somme de 5.000 euros à la société Immobilière [Localité 5] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la société Woodstock Trading aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jean-Christophe BLANCHIN, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. » Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 8 septembre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 décembre 2023 et mise en délibéré au 29 février 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Sur le dépôt de garantie Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, il n’est pas contesté que le dépôt de garantie doit être restitué à la société Woodstock Trading. Dans ses écritures, la société Immobilière [Localité 5] demande à ce que le montant qui lui a été remis se compense avec les sommes que la société Immobilière [Localité 5] réclame. Par conséquent, il convient d’ordonner la restitution par la société Immobilière [Localité 5] à la société Woodstock Trading du dépôt de garantie de 10.000 euros versé lors de l’entrée en jouissance. Sur la résistance abusive Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure En l’espèce, la société Immobilière [Localité 5] n’a pas restitué le dépôt de garantie malgré la remise des clefs conforme aux obligations contractuelles. Elle n’a pas demandé à ce que le montant du dépôt de garantie fasse l’objet d’une compensation avec la condamnation qu’elle a obtenue devant le juge des référés du tribunal de commerce de Bobigny. Par conséquent, la société Immobilière [Localité 5] a décidé unilatéralement de retenir la somme de 10.000 euros. Toutefois, la société Woodstock Trading ne démontre pas avoir demandé à la bailleresse la restitution des sommes. Par conséquent, la société Immobilière [Localité 5] sera condamnée à verser à la société Woodstock Trading la somme de 500 euros pour résistance abusive. Sur le manquement à l’obligation de délivrance Selon l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée (…) et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En l’espèce, aux termes du bail, le preneur s’est obligé à « faire son affaire personnelle des troubles de jouissance qui pourraient être le fait des autres occupants de l’immeuble ou de tiers en général ». Toutefois, une telle clause exonère le bailleur de toute responsabilité au titre de l’obligation de jouissance à laquelle la loi oblige le bailleur de sorte qu’elle ne peut trouver à s’appliquer. Il est établi par un constat d’huissier du 2 avril 2021 que des matériels qui n’ont pas de lien avec l’activité de la société Woodstock Trading ont été entreposés au sein des locaux qu’elle loue sis [Adresse 2], à [Localité 5]. Cette occupation intervenue avant le terme du bail précaire n’a pas été autorisée par la société Woodstock Trading. Toutefois, il n’est pas précisé lequel ou lesquels des trois lots a fait l’objet d’une occupation illicite. Il n’est pas davantage précisé si les matériels entreposés ont empêché la société Woodstock Trading ou s’ils l’ont seulement restreinte dans l’usage attendu du local. En outre, la société Woodstock Trading ne démontre pas avoir porté à la connaissance de la société Immobilière [Localité 5] l’impossibilité pour elle d’utiliser les lieux loués. Il ressort en outre du procès-verbal de constat du 30 avril 2021 que les locaux étaient vides au moment de l’état des lieux de sortie de sorte que la durée de l’occupation n’est pas établie. Par conséquent, la société Woodstock Trading sera déboutée de sa demande d’exonération de paiement du loyer pour le mois d’avril 2021. Sur les frais de remise en état des locaux Selon l’article 1731 du code civil, s'il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En vertu de ce texte, seuls les éléments relatifs aux réparations locatives à savoir les travaux d’entretien courant et de menues réparations bénéficient de la présomption simple édictée. En l’espèce, il n’a pas été établi d’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par procès-verbal de constat de Me [D] le 30 avril 2021. L’huissier y relève des éléments défectueux et des éléments dégradés. Toutefois, l’huissier ne précise pas les lots correspondant aux lieux de constatations de ces éléments et les photographies annoncées ne sont pas jointes au procès-verbal remis au tribunal. Les réparations listées aux termes des devis Renov’Habitat et Globus Services consistent à rénover les lots n°6 et 7 : - sécurisation du réseau électrique - enlèvement des gravats et mise en décharge - tablier rideau métallique - boite à clefs - contacteur On/Off - lame finale avec serrure - Dallage plafond - mur coupe-feu 1 heure - Réalisation d’enduit sur les cloisons placostyl peinture sur parois extérieures maçonné couleur à définir - peinture blanche primaire dans locaux vides mise à la teinte Ces travaux dépassent le cadre des réparations locatives de sorte que le bailleur ne peut pas bénéficier de la présomption légale de l’article 1731 du code civil et il lui appartient de rapporter la preuve du bon état des éléments dont l’huissier a constaté la défectuosité ou le mauvais état lors de l’état des lieux de sortie. Faute d’établir l’état des locaux loués à l’entrée en jouissance du preneur, la société Immobilière [Localité 5] est défaillante dans l’administration de la preuve de l’imputabilité à la société Woodstock Trading des dégradations et défectuosités. En outre, la société Woodstock Trading établit qu’après avoir remis les clefs des locaux loués au gestionnaire pour permettre leur visite et leur remise en location, les locaux ont été utilisés par d’autres personnes sur le temps du contrat ce qui laisse dès lors un doute sur l’identité de la personne à l’origine des dégradations constatées. La demande de la société Immobilière [Localité 5] sera rejetée. Sur les régularisations de charges locatives Selon les articles 1103 et 1353 du code civil, le bailleur ne peut solliciter le paiement par son preneur de sommes que s’il établit le bien-fondé de leur calcul au regard des conditions contractuellement prévues. Est en conséquence indue et donne lieu à restitution, une somme payée par le preneur au titre de charges dont le bailleur n’établit pas qu’elle a été définie et calculée conformément aux prévisions du contrat. En l’espèce, le contrat prévoit à l’article « Charges et conditions » que le preneur versera au bailleur, « en même temps que chaque terme de loyer (trimestriel), une provision sur les charges de quatre mille six cent euros (4.600€) hors taxes et prestations à sa charge. Cette provision est fixée à et sera réajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente. » Le bail ne précise pas les charges qui seront supportées par le preneur. Il ne précise pas non plus les conditions de régularisation annuelle des charges versées trimestriellement par provision ni les conditions de répartition des charges entre les différents locataires de la société Immobilière [Localité 5] au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 5] (93). Les décomptes adressés à la société Woodstock Trading en septembre 2022, soit 16 mois après sa sortie des lieux ne font pas état des conditions de calcul de chaque poste de dépenses. Ils contiennent des charges au titre de la taxe foncière, Edf, Entretien, Véolia, Engie et assurance sans que ces postes de charges ne soient contractuellement prévus. En outre, il n’est pas établi que la société Woodstock Trading aurait effectivement bénéficié des services qui lui sont refacturés. La société Immobilière [Localité 5] produit notamment une facture d’une société de paysagiste ayant pour objet la tonte de la pelouse d’un terrain de 8.000m² alors que le bail ne prévoit pas d’espace vert. D’autres factures sont produites sans précision sur le lieu de réalisation des prestations. Par conséquent, la société Immobilière [Localité 5] est défaillante dans l’administration de la preuve du bienfondé de sa demande de paiement de charges. Elle est défaillante dans l’administration de la preuve des régularisations de charges qu’elle a opérées. Elle sera déboutée de sa demande en paiement de charges complémentaires et sera condamnée à restituer à la société Woodstock Trading les montants versés par celle-ci à titre de provision pour un montant de 7.359,99 euros. Il convient d’ordonner la compensation des créances. La société Immobilière [Localité 5] qui succombe sera condamnée aux dépens et à verser à la société Woodstock Trading la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort Condamne la société Immobilière [Localité 5] à restituer à la société Woodstock Trading la somme de 10.000 euros au titre du dépôt de garantie ; Condamne la société Immobilière [Localité 5] à payer à la société Woodstock Trading la somme de 500 euros ; Déboute la société Woodstock Trading de sa demande d’exonération du paiement du loyer du mois d’avril 2021 ; Déboute la société Immobilière [Localité 5] de sa demande de condamnation aux frais de remise en état ; Déboute la société Immobilière [Localité 5] de sa demande de paiement du reliquat de charges ; Condamne la société Immobilière [Localité 5] à payer à la société Woodstock Trading la somme de 7.359,99 euros à titre de restitution des provisions versées ; Condamne la société Immobilière [Localité 5] aux dépens dont distraction au profit de Me Maître Nathalie BOYER HAOUZI, avocat au barreau de PARIS ; Condamne la société Immobilière [Localité 5] à payer à la société Woodstock Trading la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonne la compensation des créances ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Fait au Palais de Justice, le 08 février 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CARLIER