Tribunal judiciaire, 18 mars 2024. 24/00051

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00051 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSXJ MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 18 MARS 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Madame [C] [N] [P] [O] [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 5] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Valentine MOREL, Assisté de : Loïs DECAESTEKER, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 19 Février 2024 DÉCISION : Contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société BATIPRO LOGEMENT IMMOBILIER (ci-après B.L.I) était propriétaire d'un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] qu'elle a donné à bail à Madame [C] [N] [P] [O] par contrat du 08 décembre 2016, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 506,59 euros charges comprises à la date de l'assignation. Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL HIROU et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de co-liquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la SEM CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui au sein duquel se trouve le logement donné à bail à Madame [C] [N] [P] [O] le 08 décembre 2016. La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes. Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a adressé une première mise en demeure par courrier de commissaire de Justice, puis a fait signifier à Madame [C] [N] [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juin 2023 pour un montant en principal de 11515,34 euros. Sans paiement de la part du locataire, CDC Habitat a finalement fait assigner Madame [C] [N] [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 15 décembre 2023 aux fins de voir : constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Madame [C] [N] [P] [O] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Madame [C] [N] [P] [O], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l'appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Madame [C] [N] [P] [O] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l'indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 506,68 euros, augmentée des charges locatives et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyers et les charges ; condamner Madame [C] [N] [P] [O] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation et ce jusqu'au parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Madame [C] [N] [P] [O] à lui payer la somme de 12844,18 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2023 sur la somme de 11515,34 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction de indemnités d’occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; condamner Madame [C] [N] [P] [O] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d'expulsion le cas échéant ; rejeter toute demande de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; débouter Madame [C] [N] [P] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement répété des loyers et accorder à la demanderesse le bénéfice des mêmes demandes, et en tout état de cause, prévoir une clause de caducité en cas de non respect des éventuels délais de paiement accordés, et débouter la défenderesse de toutes ses demandes. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience. A l’audience du 19 février 2024, CDC Habitat- représentée par Me [F] [R] - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 13637,01 euros. Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 15 décembre 2023 à étude, Madame [C] [N] [P] [O] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et sollicite les plus larges délais de paiement afin de pouvoir rester dans les lieux, offrant de verser la somme de 700 euros chaque mois, soit le montant du loyer résiduel augmenté des charges outre 193,32 euros affectés à l’apurement de la dette. La locataire fait état d’une aide au logement de 169 euros suspendue. Elle indique, sans en justifier, que son appartement a été “squatté” par un ex-compagnon, qu’elle a alerté le bailleur et qu’elle a déposé plainte. Elle fait également état, toujours sans en justifier, de son salaire de 1100 euros comme agent polyvalent augmenté de la prime d’activité de 310 euros. Dans ces conditions, et au vu d’un rappel potentiel de versement par la CAF, CDC Habitat ne s’oppose pas à des délais suspensifs à la condition qu’une clause de caducité soit prévue et que ces délais n’excèdent pas 36 mois, le maximum légal. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire dès lors que toutes les parties ont comparu. I. Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 18 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 23 septembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Il convient de relever que CDC HABITAT est régulièrement devenu propriétaire du logement donné à bail à Madame [C] [N] [P] [O] depuis l'acte d'acquisition du 10 juillet 2020 et se trouve donc subrogée dans tous les droits et actions du précédent propriétaire, notamment au regard de l'exécution des contrats de bail précédemment consentis sur les logements acquis. Or en l'espèce, le bail conclu le 08 décembre 2016 contient une clause résolutoire (article 12 des conditions générales) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 23 juin 2023, pour la somme en principal de 11515,34 euros. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 24 août 2023. III - Sur l'indemnité d'occupation En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [C] [N] [P] [O] est redevable, depuis la résiliation, d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien. Madame [C] [N] [P] [O] sera ainsi condamnée à verser à CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 518,30 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ; il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [C] [N] [P] [O] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2024. IV. Sur la dette locative CDC Habitat produit un décompte démontrant que Madame [C] [N] [P] [O] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 13285,78 euros à la date du 15 février 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus. Madame [C] [N] [P] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à CDC Habitat cette somme de 13285,78 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11515,34 euros à compter du commandement de payer (23 juin 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. V. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." En l'espèce, il peut être constaté que Madame [C] [N] [P] [O] a versé : - 400 euros en octobre 2023 (les 10 et 11 octobre) - 391 euros le 30 octobre 2023 - 250 euros le 12 décembre 2023 - 595 euros le 29 janvier 2024 alors que le montant du loyer augmenté des charges est de 518,30 euros. Il appert également que le bailleur a perçu un rappel d’allocations logement de 3269 euros le 11 février 2023 correspondant à la période de juin 2020 à décembre 2021, outre un rappel de 169 euros au titre de l’allocation logement de janvier 2023, versé en juillet 2023. Il peut donc être constaté que Madame [C] [N] [P] [O] a repris le paiement du loyer et des charges courants au jour de l’audience et qu’elle est donc fondée à solliciter des délais de paiement suspensifs. En accord avec le bailleur, elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. VI. Sur la suspension de la clause résolutoire Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Compte tenu de la demande commune des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés. Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, CDC Habitat sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [C] [N] [P] [O] et celui-ci sera condamnée à verser à CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à ce jour 518,30 euros, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. V. Sur les demandes accessoires : Sur la demande d'abandon des meubles S'agissant des meubles laissés éventuellement par le locataire dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée. En revanche, dans l'hypothèse où Madame [C] [N] [P] [O] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [C] [N] [P] [O]. Sur les dépens Madame [C] [N] [P] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n'y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif. Sur la demande d'indemnité de procédure L’équité tenant aux situations économiques respectives des parties conduit à rejeter la demande d’indemnité de procédure formée par CDC Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire s'attache de plein droit aux décisions rendues en première instance. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 décembre 2016 entre la société BLI, dans les droits de laquelle se trouve aujourd'hui subrogée CDC HABITAT et Madame [C] [N] [P] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] étant réunies, le bail s'est trouvé résilié à la date du 24 août 2023 ; CONDAMNE Madame [C] [N] [P] [O] à payer à CDC Habitat la somme de 13285,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 15 février 2024 (comprenant l’échéance de février 2024 outre un paiement de 595 euros le 29 janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023 sur la somme de 11515,34 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Madame [C] [N] [P] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 318 euros, la dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts. PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée au même terme que l'exigibilité du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE CDC Habitat à faire procéder à l'expulsion de Madame [C] [N] [P] [O] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. DIT qu'en cas d'expulsion, le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d'expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT qu'en cas de restitution spontanée des lieux, les meubles laissés dans le logement seront réputés abandonnés, et CDC Habitat sera autorisée à en disposer aux frais de la locataire sortante ; REJETTE la demande d'astreinte ; CONDAMNE Madame [C] [N] [P] [O] à verser à CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 518,30 euros à ce jour ; CONDAMNE Madame [C] [N] [P] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; REJETTE la demande d'indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ; Et le présent jugement, prononcé le 18 mars 2024 par mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection de Saint-Denis, la minute ayant été signée par Valentine MOREL, vice-présidente, et Madame Loïs DECAESTEKER, greffière, présente lors du prononcé. LA GREFFIÈRELA VICE-PRÉSIDENTE, juge des contentieux de la protection