Cour d'appel, 14 mars 2023. 21/01184

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 14 MARS 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01184 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6K6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2020 -Tribunal d'Instance du RAINCY - RG n° 11-20-716 APPELANTE Madame [P] [X] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Marc-antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R178 INTIMEE SCI DU [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB69 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller Anne-Laure MEANO, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE La SCI du [Adresse 1] bénéficie d'un capital de 115 251,45 euros divisé en 7 560 parts réparties entre Mme [V] [X], qui dispose de ces parts en usufruit, et M. [B] [X] et Mme [P] [X], qui disposent de la moitié de ces parts chacun en nue-propriété. Cette société est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] composé d'un commerce de garage et d'un appartement de trois pièces. Cet appartement est occupé par Mme [P] [X]. Par lettre recommandée du 15 octobre 2018, la SCI a mis Mme [X] en demeure de régler une indemnité d'occupation sur les cinq années précédentes. Par acte d'huissier du 2 mars 2020, la SCI a fait assigner Mme [X] devant le tribunal de proximité du Raincy afin notamment de faire constater l'occupation sans droit ni titre du logement, la faire expulser des lieux, et obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts. Par jugement du 3 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a : - constaté l'occupation sans droit ni titre du logement par Mme [X], - autorisé l'expulsion des occupants du logement, - condamné la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros à compter du 2 mars 2015 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, - débouté la défenderesse de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamné la défenderesse à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et débouté Mme [X] de ce chef de demande, - condamné la défenderesse aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 15 janvier 2021, Mme [X] a interjeté appel de cette décision. Par conclusions notifiées le 14 avril 2021, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, in limine litis, dire que la SCI ne justifie pas de sa qualité à agir faute de produire l'ensemble des baux correspondant au [Adresse 1], et en conséquence dire ses demandes irrecevables, - dire qu'elle occupe les lieux en vertu d'un commodat et que la SCI ne lui a jamais adressé de mise en demeure avant le 15 octobre 2018 sollicitant la restitution du logement, - en conséquence, dire n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité d'occupation et lui octroyer un délai de douze mois pour libérer les lieux, - en toute hypothèse, dire le logement indécent, - à titre très subsidiaire, fixer une indemnité d'occupation à compter de l'arrêt à intervenir à la somme de 315 euros et lui octroyer un délai de douze mois pour quitter les lieux, - condamner la SCI au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner la SCI au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 16 juin 2021, la SCI du [Adresse 1] demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 238 700 euros, - statuant à nouveau, condamner l'appelante au paiement de la somme de 238 700 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de revenus locatifs entre le 6 juin 1996 et le 1er mars 2015, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, - la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2023. MOTIFS Sur la recevabilité des demandes L'appelante conteste la qualité à agir de la SCI, soutenant que l'appartement qu'elle occupe pourrait faire partie intégrante du bail commercial consenti par l'intimée à la société SEGM Renault qui exploite le commerce de garage situé à la même adresse. Mais cette pure hypothèse, qui n'est étayée par aucun élément de preuve, ne peut suffire à faire douter de la qualité à agir de la SCI, dont la qualité de propriétaire de l'appartement litigieux n'est pas contestée par Mme [X]. Les demandes formées par la SCI sont donc recevables. Sur la nature de l'occupation des lieux Mme [X] affirme qu'elle bénéficie d'un commodat sur les lieux qu'elle occupe, son père, qui était le gérant du garage [X] situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, lui ayant prêté ce logement à titre gratuit en 1993. Mais elle ne produit aucun élément de preuve à l'appui de cette allégation, puisqu'elle ne démontre même pas qu'elle occupe cet appartement depuis 1993 ; de plus, comme l'a rappelé le premier juge, le père de l'appelante ne pouvait consentir un tel contrat à sa fille puisqu'il n'était pas propriétaire du bien en question, lequel appartenait alors à la SCI du [Adresse 2], dont il n'était qu'associé. En revanche, les deux parties produisent un document datant du 6 juin 1996 aux termes duquel Mme [V] [X], agissant ès qualités de gérante du garage [X], avait consenti à Mme [P] [X] un droit d'occupation sur l'appartement sans loyer ni indemnité d'occupation pendant une période de 18 mois à compter du 1er juillet 1996, soit jusqu'au 31 décembre 1997. L'appelante conteste la validité de cet acte au motif que Mme [V] [X] avait agi en sa qualité de gérante du garage, lequel n'était pas propriétaire de l'appartement. Mais Mme [V] [X] avait également la qualité de gérante de la SCI du [Adresse 1] et, en cette qualité, avait le pouvoir de consentir un commodat sur l'appartement. Même si cette qualité ne figure pas expressément sur l'acte en question, le fait que la SCI du [Adresse 1] revendique l'existence de ce document implique qu'elle admet que celui-ci lui est opposable et qu'il l'engageait à l'égard de l'appelante. Au vu de ce document, il convient de dire que Mme [P] [X] a bénéficié d'un commodat sur l'appartement du 1er juillet 1996 au 31 décembre 1997. Dans la mesure où la durée du prêt était déterminée, l'emprunteuse était tenue de restituer le logement à la date convenue sans que le prêteur ait à la mettre en demeure. Le seul fait que la SCI n'ait pas réclamé la restitution des lieux avant la lettre du 15 octobre 2018 ne suffit pas démontrer qu'elle avait renoncé à son droit de reprendre possession de son bien, la renonciation à un droit devant être certaine, expresse et dépourvue de toute équivoque. Dès lors, il convient de constater que Mme [P] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er janvier 1998. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné son expulsion et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation. Mme [X], qui a bénéficié d'un long délai de fait pour trouver un nouveau logement depuis la lettre de mise en demeure du 15 octobre 2018, ne peut obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux. C'est à bon droit que le premier juge a fait application de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, à défaut d'existence d'un bail qui seule pourrait justifier l'application de la prescription triennale. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a fait partir la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation du 2 mars 2015, l'assignation datant du 2 mars 2020. En revanche, l'intimée ne produit aucune attestation de valeur locative permettant d'évaluer de manière objective le montant de cette indemnité. Ce montant, qui a été fixé à la somme mensuelle de 900 euros par le premier juge, doit être ramené à celle de 500 euros à défaut de connaître la valeur locative de ce bien. Mme [X], qui prétend que le logement serait indécent, ne produit aucune pièce à l'appui de cette allégation et ne démontre pas que la valeur locative de l'appartement soit inférieure à 500 euros. L'indemnité d'occupation, par sa nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire d'un bien par l'occupation indue de celui-ci et son immobilisation, qui l'empêche de percevoir des loyers. La demande indemnitaire formée par la SCI pour perte de revenus locatifs pour la période antérieure au 2 mars 2015 s'analyse donc en une demande en paiement d'une indemnité d'occupation et a manifestement pour but de tenter d'éviter de subir les conséquences de la prescription. Dès lors, cette demande doit être rejetée puisqu'elle porte sur une période touchée par la prescription. Sur les demandes accessoires L'appelante, qui succombe en grande partie à ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et de celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à l'intimée la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS : La cour, Déclare la SCI du [Adresse 1] recevable à agir contre Mme [X], Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, Statuant à nouveau sur ce point : Condamne Mme [P] [X] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme mensuelle de 500 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 2 mars 2015 jusqu'à la libération effective et définitive du logement par remise des clés, Y ajoutant : Condamne Mme [X] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [X] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président