Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/07861

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : M [T] [V] Mme [W] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Lucien MAKOSSO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07861 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27I6 N° MINUTE : 4 JUGEMENT rendu le 08 février 2024 DEMANDERESSE Madame [J] [I], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370 DÉFENDEURS Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 1] comparant en personne Madame [W] [V], demeurant [Adresse 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07861 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27I6 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 6 octobre 2021, Madame [J] [I] a donné à bail à Monsieur [T] [V] un appartement à usage d’habitation avec cave accessoire situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 674 euros outre une provision sur charges. Madame [W] [V] s’est portée caution solidaire par acte du 12 octobre 2021. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [I] a fait signifier par deux actes de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3959,77 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, les 3 et 14 avril 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023, Madame [J] [I] a fait assigner Monsieur [T] [V] et Madame [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [W] [V] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4779,13 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer à titre principal, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [W] [V] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [I] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 et 14 avril 2023, et ce pendant plus de six semaines. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il est fait état de revenus du locataire de 1723 euros et des charges de 691 euros, essentiellement de loyer. Le paiement des loyers courants est repris depuis octobre 2023, après qu’il ait soldé différents crédits. Il a en outre effectué un versement supplémentaire de 800 euros en novembre 2023 pour réduire le montant de sa dette. Le budget de Monsieur [T] [V] est désormais stabilisé. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 décembre 2023. A cette audience, Madame [J] [I], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6200,84 euros. La bailleresse a indiqué que le paiement des loyers courants est repris. Elle s’est opposée à l’octoi de délais de paiement compte tenu du montant de la dette et en raison de sa situation de bailleur privé. Monsieur [T] [V] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Il confirmé les termes du diagnostic, en ce compris qu’il a effectué un virement de 800 euros le 26 novembre 2023 non enregistré dans le décompte actualisé. Il a ainsi présenté à l’audience utile une capture d’écran de son téléphone portable pour montrer l’ordre de virement (ce qui n’établit pas que la somme ait été créditée en l’absence de confirmation du bailleur). Il a proposé au final d’apurer sa dette par des versmeents de 250 euros en sus du loyer. A l’audience, Madame [W] [V] s’en est rapportée aux explications de Monsieur [T] [V]. La décision sera contradictoire et a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 25 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant un bailleur privé, Madame [J] [I] n’était pas tenue de signaler la situation de son locatiare à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Elle a néanmoins été saisie le 6 avril 2023. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 6 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire et à la caution par actes des 3 et 14 avril 2023, pour la somme en principal de 3959,77 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [T] [V] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [J] [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [V] reste lui devoir la somme de 6200,84 euros à la date du 27 novembre 2023. Pour la somme au principal, Monsieur [T] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience, sauf à faire état d’un ordre de virement en date du 26 novembre 2023, soit à la même date que l’édition du décompte. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 6200,84 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3959,77 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il sera toutefois précisé dans le dispositif de la présente décision que toute somme éventuellement payée depuis la date du décompte sera déduite du montant de la créance du bailleur, ceci afin de tenir compte le cas échéant du virement éventuel de 800 euros du 26 novembre 2023 comme de tout autre versement éventuel dans le temps du délibéré. Madame [W] [V] sera condamnée solidairement au paiement de la la dette locative en raison de sa qualité de caution solidaire, la validité de son acte d’engagement n’ayant par ailleurs pas été contesté. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par Madame [J] [I] démontre que Monsieur [T] [V] a repris le paiement des loyers. Le bailleur ne le conteste d’ailleurs pas à l’audience. Monsieur [T] [V] paraît en outre avoir commencé à apurer sa dette. Il a soldé à l’automne 2023 des crédits afin de rétablir sa situation financière et ainsi respecter ses engagements vis-à-vis de son bailleur. Sa propositon de rembourser progresivement sa dette par des versmeents de 250 euros par mois en sus du loyer est compatible avec ses capacités financières. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [T] [V] et Madame [W] [V] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [T] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Le locataire y sera condamné seul, dans la mesure où l'indemnité d'occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l'occupation, et que l'engagement de caution ne vise pas expressément cette indemnité, se référant qu'aux seuls loyers contractuels. Sur les demandes accessoires Monsieur [T] [V] et Madame [W] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Le coût de la notification à la CCAPEX sera exclu car n’étant pas une obligation légale s’agissant d’un bailleur privé. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2021 entre Madame [J] [I] et Monsieur [T] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave accessoire situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 3 juin 2023 ; CONDAMNE solidairement Madame [W] [V] à verser à Madame [J] [I] la somme de 6200,84 euros (décompte arrêté au 27 novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 3959,77 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; AUTORISE Monsieur [T] [V] et Madame [W] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 250 euros chacune et une 22 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [J] [I] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Monsieur Monsieur [T] [V] soit condamné à verser à Madame [J] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (117,98 euros en novembre 2023) à compter du 28 novembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au Madame [J] [I] ou à son mandataire ; CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [W] [V] à verser à Madame [J] [I] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [W] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection