Cour d'appel, 02 juin 2022. 19/22224

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 2 JUIN 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22224 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBDK3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance d'Aulnay-sous-Bois - RG n° 19-001869 APPELANTE Madame [O] [K] Résidence '[6]' [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/045543 du 30/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE SDC DU GROS SAULE Ayant pour mandataire la SAS NEXITY [R], immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, dont le siège social est à [Adresse 1], à [Localité 4]. [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502 Représentée par Me Vincent GUILLOT-TRILLER, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marthe CRAVIARI ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 13 octobre 2009, le syndicat des copropriétaires du Gros Saule a consenti à M. [Y] [Z] [N] [I] et à son épouse, Mme [O] [I] née [K], pour une durée de six ans à compter du jour même, tacitement reconductible, un bail portant sur un appartement de type F4 à usage exclusif d'habitation principale situé Résidence [6], [Adresse 2], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros révisable annuellement, outre 250 euros de provisions sur charges, payable d'avance le premier de chaque mois. Un commandement de payer des loyers et charges échus pour un montant de 3 428,80 euros a été délivré aux locataires le 28 novembre 2018. Par actes d'huissier en date du 11 février 2019, faisant valoir que les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois, le syndicat des copropriétaires du Gros Saule a fait assigner M. [Y] [Z] [N] [I] et Mme [O] [I] née [K] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail de plein droit, - l'autorisation de faire procéder à l'expulsion des défendeurs et à celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique, - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 454,62 euros au titre des arriérés, mois de février 2019 inclus, à actualiser au jour de l'audience, - leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, - leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. M. [Y] [Z] [N] [I], cité à domicile, n'a pas comparu et n'a pas été représenté. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 25 juillet 2019 le tribunal d'instance d'Aulnay sous Bois a ainsi statué : Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 13 octobre 2009 entre, d'une part, le syndicat des copropriétaires du Gros Saule et, d'autre part, M. [Y] [Z] [N] [I] et Mme [O] [I] née [K], portant sur un logement situé Résidence [6], [Adresse 2], à [Localité 5], ont été réunies le 28 janvier 2019 ; Ordonne l'expulsion de M. [Y] [Z] [N] [I] et Mme [O] [I] née [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision ; Rappelle que, par application des articles L. 412.1 ct R. 412.1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne solidairement M. [Y] [Z] [N] [I] et Mme [O] [I] née [K] à payer au syndicat des copropriétaires du Gros Saule la somme de 3 650,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 27 mai 2019 (ce mois inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2018 sur la somme de 3 089,18 euros et à compter de Ia présente décision sur le surplus ; Autorise M. [Y] [Z] [N] [I] et Mme [O] [I] née [K] à se libérer de la dette en 24 mensualités dont 23 mensualités d'un montant minimal de 60 euros, la 24ème et dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; Dit que, sauf meilleur accord des parties, ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; Condamne solidairement M. [Y] [Z] [N] [I] et Mme [O] [I] née [K] à payer au syndicat des copropriétaires du Gros Saule une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, ce à compter du 1er juin 2019 et jusqu'à la libération complète des lieux ; Ordonne l'exécution provisoire de Ia présente décision ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; Condamne M. [Y] [Z] [N] [I] et Mme [O] [I] née [K] in solidum aux entiers dépens de l'instance ; Dit qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au préfet de Seine Saint Denis en application de l'article R. 412 2 du code des procédures civiles d'exécution. Vu l'appel interjeté le 2 décembre 2019 par Mme [O] [I] née [K] ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 28 février 2020 par lesquelles Mme [O] [I] née [K], appelante, demande à la cour d'infirmer le jugement frappé d'appel, et : À titre principal : Prononcer la nullité de l'assignation délivrée le 11 février 2019 ; Débouter en conséquence le SCP Du Gros Saule de toutes ses demandes et prétentions ; À titre seulement subsidiaire : Condamner le SCP Du Gros Saule à payer à Mme [O] [I] née [K] une somme de 13 449,62 euros; Ordonner éventuellement la compensation entre les sommes dues ; Rejeter en conséquence les conclusions tendant à la constatation de la résiliation du contrat de location et à l'expulsion de Mme [O] [I] née [K] ; À titre encore plus subsidiaire : Accorder un délai de 3 années à Mme [O] [I] née [K] pour régler sa dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ; Accorder en toute hypothèse un délai de 2 années à Mme [O] [I] née [K] pour régler sa dette locative ; Juger que l'expulsion de Mme [O] [I] née [K] ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de 6 mois qui suit la signification de l'arrêt à intervenir ; Et en tout état de cause : Condamner le SCP Du Gros Saule à payer une somme de 2 000 euros à l'avocat désigné pour représenter Mme [O] [I] née [K] au titre de l'aide juridictionnelle, sur le fondement des dispositions du 2° de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner le SCP Du Gros Saule aux dépens de première instance et d'appel. Par ordonnance du 24 février 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 27 mai 2021 par le syndicat des copropriétaires "Résidence [6]", intimé. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 avril 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe par Mme [K] et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité de l'assignation pour irrégularité de fond : Mme [K] soulève la nullité de l'assignation délivrée le 11 février 2019 pour défaut de pouvoir et défaut d'autorisation d'agir du syndic. L'article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge. (...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. Le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une personne représentant une personne morale ou incapable ou le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne représentant une partie en justice constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte délivré à la requête de cette personne, irrégularités visées par l'article 117 du code de procédure civile. L'habilitation du syndic à agir au nom du syndicat des copropriétaires s'analyse sur le fondement de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Au terme de ces dispositions, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Le défaut d'habilitation du syndic à ester en justice ne concerne donc pas la qualité à agir du syndicat des copropriétaires, qualité dont celui-ci dispose (article 15 de la loi de 1965 précité), mais le pouvoir d'ester en justice de son représentant. Ce défaut de pouvoir n'est pas sanctionné par l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires mais par la nullité de l'acte de procédure délivré à la requête du syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Or au terme de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l'instance (paragraphe 1). Le juge de la mise en état peut seul statuer sur les exceptions de procédure des articles 73 et suivants du code de procédure civile, parmi lesquelles se trouvent les exceptions de nullité des articles 112 à 121. Aucune partie, selon l'article 789 du code de procédure civile, n'est plus recevable à soulever ces exceptions de procédure postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. L'exception de nullité de l'assignation du 11 février 2019 soulevée par Mme [K] relève donc de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, et n'est plus recevable devant la cour. Sur le remboursement des frais et honoraires pour la rédaction du bail : Mme [K] sollicite le remboursement de la somme de 949,62 euros au titre des frais et honoraires réclamés pour la rédaction du contrat de location, contrat qui a été rédigé par le syndic. Toutefois, l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Or, le syndic [R], mandataire du syndicat des copropriétaires [6], a été mandaté par celui-ci pour rédiger le bail. Les frais de la rédaction de ce bail (1 899,24 euros TTC) ont donc été partagés entre le preneur et le bailleur, ce qui est conforme à l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989. La demande de Mme [K] sera donc rejetée. Sur le remboursement des charges locatives : Selon l'article 23 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable de mars 2014 à octobre 2020, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectif. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Mme [K] soutient qu'elle a versé en excédent la somme de 100 euros de provisions pour charges chaque mois, ses charges réelles étant de 150 euros par mois environ, et non de 250 euros. Il ressort du contrat de location du 13 octobre 2009 que des provisions mensuelles étaient prévues pour les charges d'eau chaude (40 euros), d'eau froide (30 euros) et autres charges (180 euros). Force est de contester en l'espèce que le bailleur, pour justifier des provisions sur charges de 250 euros par mois pour les années litigieuses ne produit aucun récapitulatif des charges annuelles établi par le syndic de l'immeuble relatives à ces années, ni aucun autre décompte justifiant des charges récupérables, ni aucune autre pièce justificative. Or, il ressort du décompte établi par le syndic de copropriété et annexé au commandement de payer du 21 septembre 2017, que Mme [K] versait chaque mois la somme de 180 euros de "charges forfaitaires" et 40 euros de provision sur les charges d'eau chaude, soit une somme totale de 220 euros. Dès lors que le syndicat des copropriétaires n'a pas justifié auprès de Mme [K], en infraction à l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, de la communication des régularisations annuelles de charges, la locataire a donc le droit de revendiquer la répétition des provisions versées à ce titre pour la période courant dans les trois années antérieures à sa demande, présentée dans ses conclusions datées du 28 février 2020, soit pour la période du 28 février 2017 au 28 février 2020. En l'absence de tout décompte annuel de charges, la justification des charges locatives n'est pas établie, et il convient de condamner le syndicat des copropriétaires [6] à verser la somme de 3 600 euros à Mme [K] correspondant à la somme de 100 euros de provisions sur charges versées chaque mois de février 2017 à février 2020, dans la limite de la demande de la locataire, et de la prescription triennale. Le jugement entrepris sera donc complété en ce sens. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Mme [K] demande le rejet des conclusions tendant à la constatation de la résiliation du contrat de location. Toutefois, il résulte du commandement de payer du 28 novembre 2018 visant la clause résolutoire mentionnée au bail que Mme [K] devait en principal la somme de 3 428,80 euros au titre des loyers et charges dus au mois de novembre 2018. Mme [K] ne justifie, ni même n'invoque, avoir réglé les sommes dues dans le délai de deux mois à compter du 28 novembre 2018. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 janvier 2019, et en ce qu'il a ordonné l'expulsion des deux titulaires du bail. Sur l'arriéré locatif : Mme [K] ne conteste pas devoir la somme de 3 650,82 euros à son bailleur au titre de l'arriéré locatif à la date du 27 mai 2019, ainsi qu'il résulte du jugement du 25 juillet 2019. Elle sollicite toutefois la compensation de cette somme avec les sommes qui lui sont dues. Au vu du remboursement des charges locatives non justifiées, il y a lieu d'ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues par la locataire, et les sommes dues par le bailleur, Mme [K] devant verser le solde soit la somme de 50,82 euros. Sur la demande de délais de paiement : Mme [K] sollicite des délais pour régler la dette locative. Au vu du montant des sommes restant dues, il n'y a pas lieu d'accorder à Mme [K] un délai pour régler le solde de l'arriéré locatif, cette somme s'élevant à 50,82 euros. Sur la demande de délais pour l'expulsion : Mme [K] a déjà bénéficié de près de trois années de délais depuis le jugement de première instance du 25 juillet 2019. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande de délais. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Au vu de la nature de la décision, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare irrecevable l'exception de nullité de l'assignation ; Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a accordé des délais de paiement à Mme [K] ; Statuant sur ce seul chef et y ajoutant : Déboute Mme [O] [K] de sa demande au titre des frais de rédaction du contrat ; Condamne le syndicat des copropriétaires [6] à verser à Mme [O] [K] la somme de 3 600 euros au titre du remboursement des charges locatives non justifiées ; Ordonne la compensation entre la somme due par Mme [O] [K] à hauteur de 3 650,82 euros et la somme de 3 600 euros due par le syndicat des copropriétaires, et condamne Mme [O] [K] à verser le solde, soit la somme de 50,82 euros au syndicat des copropriétaires [6] ; Déboute Mme [K] de sa demande de délais de paiement et de délais d'expulsion ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires [6] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président