Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/56345

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56345 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PIN N° : 12 - MD Assignation du : 31 Juillet 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 février 2024 par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. LHL [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS - #D0285 DEFENDERESSE La S.A.S. DNJ CAFE [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Denis WOMASSOM TCHUANGOU, avocat au barreau de PARIS - #D0705 DÉBATS A l’audience du 24 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte du 30 avril 2008, la société civile immobilière LHL a donné à bail commercial à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée LILLY'S CAFE des locaux situés [Adresse 3] [Adresse 1] - [Localité 4], moyennant un loyer annuel en principal de 35640 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence mensuelle. Il est constant comme ressortant des écritures des parties, concordantes sur ce point, que par acte sous seing privé en date du 13 février 2013, l'entreprise LILLY'S CAFE a cédé son fonds de commerce à la société par actions simplifiée DNJ CAFE avec l'accord du bailleur, le loyer annuel révisé s'élevant alors à la somme de 39 605,28 euros. Par acte extrajudiciaire délivré le 1er juin 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 64 057,21 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mai 2023 inclus, augmenté du coût de l'acte. Par exploit extrajudiciaire délivré le 31 juillet 2023, la société LHL a fait assigner la société DNJ CAFE devant la juridiction des référés, aux fins de voir : -constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; -ordonner l'expulsion de la société DNJ CAFE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, -assortir l'expulsion d'une astreinte de 150 euros par jour de retard ; -ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ; -condamner la société DNJ CAFE à payer à la société LHL la somme provisionnelle de 75 032,88 euros au titre de l'arriéré locatif échu du 1er octobre 2021 au 2 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 64 057,21 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; -ordonner la capitalisation des intérêts ; -condamner la société DNJ CAFE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ; -condamner la société DNJ CAFE au paiement d'une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er juin 2023. A l'audience du 24 janvier 2024, la société LHL, par l'intermédiaire de son conseil, maintient les prétentions de son exploit introductif d'instance et les moyens qui y sont contenus. Elle s'oppose à la demande reconventionnelle de délais de paiement en considération de l'augmentation de la dette locative. Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société DNJ CAFE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement, outre la condamnation de la partie adverse aux dépens et au paiement d'une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. MOTIFS - Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Il n'est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 64 057,21 euros correspondant à l'arriéré de loyer et charges incluant l'échéance du mois de mai 2023. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. - Sur la demande de provision et la demande reconventionnelle de délais de paiement L'article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Selon le décompte versé aux débats, dont le quantum n'est pas contesté par la preneuse, le solde de la dette s'élève à la somme de 75 032,88 euros au 27 juillet 2023, ce montant incluant l'échéance de loyer afférente au mois de juillet 2023. Aussi la société DNJ CAFE sera-t-elle condamnée à verser à la société LHL la somme de 75 032,88 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 52 763,69 euros (64057,21 - 727,97 - 5465,11 - 5100,44) à compter de la date de délivrance du commandement et sur la somme de 63 739,36 euros (75 032,88 - - 727,97 - 5465,11 - 5100,44) à compter de la date de délivrance de l'assignation. La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil. Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. En l'espèce, la société DNJ CAFE sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois ; la bailleresse s'y oppose, soulignant l'accroissement de la dette et l'existence d'une précédente procédure en recouvrement d'un arriéré locatif. En premier lieu, la société preneuse justifie de la fermeture administrative de son établissement par arrêté du 4 janvier 2023, cette décision administrative ayant nécessairement eu des conséquences sur le chiffre d'affaires de la société. En second lieu, par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment, condamné la société DNJ CAFE à payer à la société LHL la somme de 83 662,94 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2021 inclus. Il ressort des pièces versées aux débats qu'après avoir recouvré 47 328,72 euros, la société LHL a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires détenus par sa débitrice dans les livres de la société SOCIETE GENERALE le 1er juin 2023, soit concomitamment à la délivrance d'un nouveau commandement de payer. En troisième lieu, la société bailleresse, dont les éléments précédents questionnent la bonne foi, ne fait état d'aucun élément de nature à démontrer que l'octroi de délais de paiement serait de nature à lui porter gravement préjudice. Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé. A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L'expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le cas échéant, l'indemnité d'occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés. - Sur les mesures accessoires L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant, la société DNJ CAFE doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Nonobstant la condamnation de la défenderesse aux dépens, des éléments tirés de l'équité, tirés de la concordance temporelle entre la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et de la mise en œuvre d'une saisie-attribution, commandent de la dispenser de toute indemnité au titre des dispositions sus-visées. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er juillet 2023 à minuit ; Condamnons par provision la société DNJ CAFE à payer à la société LHL la somme de 75 032,88 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés échus du 1er octobre 2021 au 31 mai 2023 inclus (terme du mois de mai 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 sur 52 763,69 euros et à compter du 31 juillet 2023 sur 63 739,36 euros ; Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil; Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société DNJ CAFE verse à la société LHL la somme de soixante-quinze mille trente-deux euros et quatre-vingt-huit centimes (75 032,88 euros) en vingt-trois versements mensuels d'un montant de trois mille euros (3000 euros) suivis d'un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ; Disons qu'à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la société DNJ CAFE des lieux loués qu'elle occupe [Adresse 3] [Adresse 1] - [Localité 4] et de tous occupants de son chef, - la société DNJ CAFE devra payer mensuellement à la société LHL, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l'expulsion des occupants ou la remise des clés ; - le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société DNJ CAFE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 1er juin 2023 ; Rejetons les demandes d'indemnité formulées au titre des frais irrépétibles ; Rejetons toutes les autres demandes des parties ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 28 février 2024 Le Greffier,Le Président, Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT