Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/58955

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58955 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H5Z N° : 13 Assignation du : 28 Novembre 2023 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 février 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. REILUC [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS - #E1026 DEFENDERESSE La S.A.R.L. JAC IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 2] non comparante DÉBATS A l’audience du 21 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties comparantes, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 17 septembre 1999, l’indivision [E], aux droits de laquelle se présente désormais la société REILUC [Adresse 1], a consenti à la société ARG, aux droits de laquelle se présente aujourd’hui la société JAC IMMOBILIER, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 1999 moyennant un loyer de 194.640 francs par an HT et HC payable par mois et d’avance. Le 12 juin 2023, la société REILUC [Adresse 1] a fait signifier à la société JAC IMMOBILIER un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 8.140,61 € au titre des loyers et charges, outre la somme de 1.628,12 € à titre de pénalité contractuelle et les frais de l’acte. Le 28 novembre 2023, la société REILUC [Adresse 1] a fait assigner la société JAC IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, elle demande au juge de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 13 juillet 2023; - ordonner l’expulsion de la société JAC IMMOBILIER sous astreinte de 150 € par jour de retard; - ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué; - condamner la société JAC IMMOBILIER à lui payer une provision de 22.143,13 € à titre d’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal; - condamner la société JAC IMMOBILIER à lui payer une provision de 4.465,10 € à titre de pénalité contractuelle; - condamner la société JAC IMMOBILIER à lui payer une indemnité d’occupation de 3.970,12 € par mois correspondant au montant du loyer et des charges; - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La société JAC IMMOBILIER n’a pas constitué avocat. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société JAC IMMOBILIER Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 17 septembre 1999, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le bail du 17 septembre 1999 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 12 juin 2023 à la société JAC IMMOBILIER vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 8.140,61 € selon décompte annexé à l’acte, outre la somme de 1.628,12 € à titre de pénalité contractuelle et les frais de l’acte. A défaut de justification du paiement de l’arriéré locatif dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 juillet 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société JAC IMMOBILIER selon les termes du dispositif ci-après. La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée. L’indemnité mensuelle d’occupation due à la société REILUC [Adresse 1] à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, le relevé de compte de la société JAC IMMOBILIER versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 22.143,13 € à la date du 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse. L’obligation de la société JAC IMMOBILIER n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société REILUC [Adresse 1], outre les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023, date du commandement précité, sur la somme de 8.140,61 €, puis sur la somme de 22.143,13 € à compter de l’assignation. La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 4.465,10 €, soit 20 % de l’arriéré locatif, étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires La société JAC IMMOBILIER sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juin 2023. L’équité commande de condamner la société JAC IMMOBILIER à payer à la société REILUC [Adresse 1] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 17 septembre 1999 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2], avec effet à la date du 12 juillet 2023 à 24h00, Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société JAC IMMOBILIER pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Déboutons la société REILUC [Adresse 1] de sa demande de prononcé d’une astreinte, Condamnons la société JAC IMMOBILIER à payer à la société REILUC [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, Condamnons la société JAC IMMOBILIER à payer à la société REILUC [Adresse 1] la somme provisionnelle de 22.143,13 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.140,61 € à compter du 12 juin 2023, puis sur la somme de 22.143,13 € à compter du 28 novembre 2023, Condamnons la société JAC IMMOBILIER à payer à la société REILUC [Adresse 1] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, Condamnons la société JAC IMMOBILIER au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juin 2023. Fait à Paris le 08 février 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON