Cour d'appel, 22 février 2024. 22/00600

N° RG 22/00600 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JAIF COUR D'APPEL DE ROUEN CH. CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 22 FEVRIER 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 18/00760 Tribunal judiciaire du Havre du 3 février 2022 APPELANTE : S.C.I. LES 4 COULEURS [Adresse 2] [Adresse 2] représentée et assistée par Me Nina LETOUE, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : S.A.R.L. ADONIS [Adresse 1] [Adresse 1] représentée et assistée par Me Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE COMPOSITION DE LA COUR  : Lors des débats et du délibéré : Mme FOUCHER-GROS, présidente M. URBANO, conseiller Mme MENARD-GOGIBU, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme RIFFAULT, greffière DEBATS : Mme MENARD-GOGIBU est entendue en son rapport. A l'audience publique du 21 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2024 puis prorogé à ce jour. ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 22 février 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 29 octobre 2012, la SCI Les 4 Couleurs a donné à sous-bail à la société Adonis pour une durée ne pouvant excéder celle du crédit-bail immobilier, expirant le 24 octobre 2027, un ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 2] d'une surface d'environ 70 m2. Ce sous-bail a été consenti moyennant un loyer mensuel en principal hors taxes de 665 euros. Le 6 décembre 2016, la SCI Les 4 Couleurs a fait délivrer à la société Adonis, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7.297,48 euros en principal. La société Adonis ayant contesté le commandement de payer, la SCI Les 4 Couleurs a établi un nouveau décompte le 11 juillet 2017 Le 6 octobre 2017, le bailleur a mis la société Adonis en demeure de payer les sommes dues. Par acte d'huissier du 20 février 2018, la SCI Les 4 Couleurs a fait signifier à la société Adonis un nouveau commandement d'avoir à payer la somme en principal de 7.140,23 euros Par acte d'huissier du 22 mars 2018, la société Adonis a assigné la SCI Les 4 Couleurs devant le tribunal de grande instance du Havre de son opposition au commandement de payer du 20 février 2018 visant la clause résolutoire. Par jugement du 3 février 2022, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire du Havre a : - déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée à la SARL Adonis le 20 février 2018, - débouté la SCI Les 4 Couleurs de sa demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, - débouté la SCI Les 4 Couleurs de sa demande de résiliation du bail judiciaire et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, - débouté la SCI Les 4 Couleurs de sa demande en paiement de la somme de 11.627,59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2020, - débouté la SARL Adonis de sa demande relative à la production sous astreinte des décomptes rectificatifs par la SCI Les 4 Couleurs, - débouté la SARL Adonis de sa demande relative à ce qu'il soit fait injonction sous astreinte à la SCI Les 4 Couleurs de lui laisser libre accès à ses locaux pour le transfert sa box internet, - débouté la SARL Adonis de ses demandes indemnitaires relatives au défaut d'accès à l'installation le 1er juin 2017, -débouté la SARL Adonis de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamné la SCI Les 4 Couleurs à régler à la SARL Adonis la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Adonis aux dépens de l'instance, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - ordonné l'exécution provisoire. La SCI Les 4 Couleurs a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 février 2022. Par décision du 22 Septembre 2022, une mesure de médiation a été ordonnée qui a pris fin sans accord. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS Vu les conclusions du 14 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI Les 4 Couleurs qui demande à la cour de : Recevant la SCI Les 4 Couleurs en son appel, l'y déclarant bien fondée, - Infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a : - déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL Adonis le 20 février 2018, - débouté la société SCI Les 4 Couleurs de sa demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer du 20 février 2018 et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation à compter du jugement et jusqu'à libération des lieux au montant du loyer et des charges contractuelles en vigueur, - débouté la société SCI Les 4 Couleurs de sa demande de résiliation du bail judiciaire et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation à compter du jugement et jusqu'à libération des lieux au montant du loyer et des charges contractuelles en vigueur, - débouté la société SCI Les 4 Couleurs de sa demande de libération immédiate par la société Adonis et de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, - débouté la société SCI Les 4 Couleurs de sa demande en paiement de la somme de 11 627,59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2020, - débouté la société SCI Les 4 Couleurs de sa demande de condamnation de la société Adonis à payer une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la société SCI Les 4 Couleurs à régler à la SARL Adonis la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouté la société SCI Les 4 Couleurs de sa demande de condamnation de la SARL Adonis aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 20 février 2018 et la levée d'état 2017015 22 d'inscription, avec distraction au profit de Maître Nicolas Châtaigner, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile, - condamné la société SCI Les 4 Couleurs aux dépens de l'instance, - confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a : - débouté la SARL Adonis de sa demande relative à la production sous astreinte de décomptes rectificatifs par la SCI Les 4 Couleurs, - débouté la SARL Adonis de sa demande relative à ce qu'il soit fait injonction sous astreinte à la SCI Les 4 Couleurs de lui laisser libre accès à ses locaux pour le transfert de sa box internet, - débouté la SARL Adonis de ses demandes indemnitaires relatives au défaut d'accès à l'installation le 1er juin 2017, - débouté la SARL Adonis de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Statuant de nouveau, - principalement, dire valide le commandement de payer du 20 février 2018, - principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire du sous-bail consenti par la SCI Les 4 Couleurs par l'effet du commandement de payer du 20 février 2018 valide et produisant tous ses effets, - subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du sous-bail consenti à la société Adonis et la déclarer occupante sans droit ni titre des lieux loués sur le fondement de l'exception d'inexécution pour non-paiement des charges, - ordonner la libération immédiate par la société Adonis et tous occupants de son chef des locaux à usage commercial sis [Adresse 2], et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - autoriser la SCI Les 4 Couleurs à faire procéder à l'expulsion de la société Adonis et de tous occupants de son chef des lieux et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble au choix de la bailleresse et aux frais de la défenderesse, - fixer l'indemnité d'occupation due par la société Adonis à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges contractuelles en vigueur, - condamner la société Adonis au paiement de ladite indemnité, En tout état de cause, - condamner la société Adonis à payer à la SCI Les 4 Couleurs la somme totale de 11 627,59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêtés à juillet 2020, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement du 20 février 2018 sur la somme de 7 140,23 euros et de la signification des présentes conclusions pour le surplus, - ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, - condamner la société Adonis à payer une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile devant le tribunal judiciaire du Havre, - condamner la société Adonis à payer une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour de céans, - condamner la société Adonis aux entiers dépens de première instance et d'appel y inclus le coût du commandement de payer du 20 février 2018 et la levée d'état d'inscription, avec distraction au profit de Maître Nina Letoue, Avocat au Barreau de Rouen en application de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les conclusions du 14 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Adonis qui demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu'il a : - déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL Adonis le 20 février 2018, - débouté la société SCI Les 4 Couleurs de sa demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, - débouté la société SCI Les 4 Couleurs de sa demande de résiliation du bail judiciaire et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, - débouté la société SCI Les 4 Couleurs de sa demande en paiement de la somme de 11 627,59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2020, - condamné la société SCI Les 4 Couleurs à régler à la SARL Adonis la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société SCI Les 4 Couleurs aux dépens de l'instance, - rejeter l'ensemble des demandes de la SCI Les 4 Couleurs, Y ajouter, - la condamnation de la SCI Les 4 Couleurs à régler la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamnation de la SCI Les 4 Couleurs à régler l'ensemble des dépens d'appel et d'exécution. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du commandement de payer Moyens des parties La SCI Les 4 Couleurs soutient que : * le commandement de payer signifié le 20 février 2018 visant la clause résolutoire et le décompte joint en annexe sont précis et détaillés ; il contient en annexe un extrait du contrat de sous-location relatif à la clause résolutoire reproduite en intégralité ; * l'exigibilité des charges locatives et notamment de la taxe foncière, est prévue contractuellement ; la société Adonis l'a admis dans la mesure où elle a payé ses charges en 2013 et 2014 ; l'impôt foncier n'est pas contesté par la société Adonis, mais elle ne s'en acquitte plus depuis plusieurs années ; * le contrat de sous-location prévoit plusieurs clauses imputant à la société Adonis le paiement des charges locatives : le paragraphe intitulé ''Charges et conditions générales'' et le paragraphe ''Charges et conditions particulières au sous-locataire (Adonis Sarl)'' ; * l'assemblée générale ordinaire du 6 août 2014 de la SCI Les 4 Couleurs a décidé d'établir des avenants aux baux commerciaux signés le 29 octobre 2012 avec les sociétés sous-locataires JP2A et Adonis ; la résolution votée a été contractualisée par les parties : le bailleur en appelant le loyer trimestriellement à compter du 3ème trimestre 2014 pour la somme totale en principal et charges TTC de 3.201,79euros et la locataire en s'acquittant de ce loyer et de cette provision pour charges trimestrielles ; or, à compter du 3ème trimestre 2016, la société Adonis ne va régler qu'une somme de 798 euros TTC alors que le loyer est passé à la somme de 819,26 euros TTC /mois ; une dette de loyer fonde à elle seule le commandement de payer litigieux indépendamment de la question des charges et de leurs justifications ; * l'annexe établit l'existence d'un impayé locatif imputable à la société Adonis d'un montant de 7.140, 23 euros pour le mois de février 2018 puisque sur les 68.254,08 euros dus à la SCI Les 4 Couleurs, la société Adonis n'a réglé que 61.113,85 euros ; cet impayé comprend aussi bien des dettes de loyers que des dettes de charges ; * elle a communiqué le décompte détaillé des charges pour les années 2017, 2016, 2015, 2014 et 2013 ; * en application de l'article R 145-36 du code de commerce, il revient au preneur, suite à une régularisation de charges, de demander au bailleur les éléments nécessaires lui permettant de contrôler le montant des charges imputées ; la société Adonis n'établit pas en avoir fait la demande suite aux éléments transmis le 8 novembre 2019. La société Adonis réplique que : * la clause résolutoire insérée au bail ne peut s'appliquer sur un défaut de paiement de charges dans la mesure où aucune clause du bail ne prévoit de provision ; elle ne peut s'appliquer sur un défaut de paiement de loyers dans la mesure où la locataire justifie que ses loyers sont réglés et que le 20 février 2018, elle est à jour de ceux-ci ; * elle n'a pas d'obligation de verser une provision sur charges et si elle peut accepter de participer au paiement de certaines charges, celles-ci doivent être justifiées ; * la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi et le bailleur est silencieux par rapport aux très nombreuses demandes du locataire ; * le bail ne prévoit pas le paiement de charges locatives autre que l'impôt foncier ''au prorata des surfaces louées'' ; il a été convenu verbalement que la consommation électrique serait répartie entre les locataires ; un décompteur électrique a été installé qui permet de déterminer la consommation réelle ; * elle a réglé sa quote-part de la taxe foncière à partir du moment où elle lui a été demandée et justifiée en 2014 ; pour les années 2015 et 2016, le justificatif lui a été adressé par son bailleur le 7 novembre 2018 dans le cadre de la présente procédure ; * la bailleresse ne démontre pas avoir justifié du quantum des charges réclamées ni avoir fourni les justificatifs avant la présente procédure ; ce n'est que le 8 novembre 2019, qu'elle a reçu certains éléments : avoir sur les charges 2016, rappel de loyer après modification de l'indice au titre des périodes du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2018 et du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2019, le solde des charges locatives 2018, le loyer de novembre 2019 ; en l'absence de justificatif, elle n'a aucun moyen de contrôle sur la réalité des sommes réclamées au titre des charges ; * malgré de nombreux échanges, la SCI Les 4 Couleurs persiste à ne pas rectifier son décompte en ce qui concerne le dépôt de garantie d'un montant de 665 euros et le paiement d'une facture établie par la société Nouvelle de Revêtement Anticorrosion (SNRA) réglée par la locataire pour le compte de la SCI Les 4 Couleurs d'un montant de 2512,44 euros. Réponse de la cour Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce ''toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux .Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'' La sanction consistant en l'acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l'expiration du délai d'un mois, le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d'échéances des sommes réclamées. Le 20 février 2018, la SCI Les 4 Couleurs a fait délivrer à la société Adonis un commandement d'avoir à payer, en vertu du bail sous seing-privé du 29 octobre 2012 et de la clause résolutoire insérée au bail, les loyers et charges impayés suivant décompte en annexe soit la somme de 7 140,23 euros arrêtée au 15 février 2018. Le contrat de sous location du 29 octobre 2012 mentionne au titre des ''charges et conditions générales'' que ''la présente sous-location a lieu sous les mêmes charges et conditions que celles stipulées au bail consenti par le bailleur (CMCIC LEASE) au locataire principal, lesquelles charges et conditions le Sous-locataire (ADONIS SARL) s'oblige à exécuter et accomplir, déclarant en avoir parfaite connaissance''. Le contrat de crédit-bail du 29 octobre 2012 liant la société CMCIC LEASE à la SCI Les 4 Couleurs stipule au titre des charges : '' En sus des pré loyers et loyers, seront facturés au CREDIT PRENEUR tous les frais et charges occasionnés au CREDIT BAILLEUR pour la présente opération, et notamment : (') - Les impôts fonciers et autres impôts (') Et plus généralement, tous les frais, charges, impôts, taxes et dépenses de quelque nature qu'elles soient, occasionnées au CREDIT BAILLEUR dans le cadre de la présente opération. (').'' Par ailleurs le contrat de sous-location stipule au paragraphe Impôts - Prestations - Taxes et Charges locatives : ''Le preneur (Adonis SARL) acquittera exactement pendant toute la durée du bail, toutes les contributions personnelles et mobilières, la taxe professionnelle, celle de l'enlèvement des ordures ménagères et tous autres impôts contributions et taxes actuels et futures mis par la loi à la charge des locataires, et satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus ou pourront être tenus, de manière que le Bailleur et le locataire principal (SCI Les 4 Couleurs) ne soit jamais inquiété à ce sujet. De convention expresse, l'impôt foncier sera à la charge du Preneur (Adonis SARL) au prorata des surfaces louées.'' Le contrat de sous-location met à la charge du locataire un loyer mensuel d'un montant de 665 euros outre la TVA, révisé annuellement selon l'indice de la construction. Il ne prévoit pas le règlement de provisions pour charges. La SCI Les 4 Couleurs produit aux débats le procès-verbal de son assemblée générale ordinaire du 6 août 2014 qui mentionne que les associés (Mesdames [P] [E] et [D] [T]), ont adopté une résolution décidant d'établir des avenants avec la société Adonis notamment, portant d'une part la mention d'une facturation et d'un paiement trimestriel des loyers d'un montant de 2 048,16 euros HT et d'autre part, d'un appel provisionnel trimestriel des charges locatives de 620 euros. Il est précisé que ces avenants aux baux commerciaux prendront effet ''rétrospectivement'' le 1er juillet 2014. Par ailleurs, il est noté que Monsieur [B] [E] assiste à l'assemblée générale. Monsieur [B] [E] est le gérant de la société Adonis. Aucun avenant au bail du 29 octobre 2012 n'est versé aux débats, mais le décompte annexé au commandement de payer arrêté au 11 février 2018 fait ressortir qu'à compter du 29 août 2014, les loyers ont été appelés trimestriellement à hauteur de 3 201,79 euros (au titre du 3ème trimestre 2014 pour la première fois) jusqu'au 2ème trimestre 2017 et que la société Adonis a effectué un versement de ce même montant le 17 mars 2015 puis a procédé au versement le 11 août 2015 de la somme de 6.500 euros dans la suite de l'appel des loyers des 2ème et 3ème trimestre 2015 ; le 4 décembre 2015 et le 12 février 2016 des sommes de 2.000 et de 4.400 euros dans la suite des appels des 4ème trimestre 2015 et 1er trimestre 2016 ; le 7 juillet 2016 de la somme de 3.000 euros dans la suite de l'appel du 2ème trimestre 2016. A compter du 11 août 2016, la société Adonis a procédé à des versements mensuels de 798 euros. Le contrat de sous-location comprend une clause résolutoire, reprise dans le commandement de payer, libellée comme suit : ''A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, ou en cas d'inobservation de l'une quelconque des clauses du présent contrat, et un mois après simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra judiciaire resté sans effet ,et exprimant la volonté du locataire principal (SCI Les 4 Couleurs ) de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.'' En matière de bail commercial antérieurement à la loi du 14 juin 2014, les parties sont libres de choisir la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. Compte tenu des clauses du bail ci-avant mentionnées, la clause résolutoire insérée au bail peut ainsi s'appliquer sur un défaut de paiement de charges, le bailleur devant toutefois justifier des charges qu'il a effectivement supportées. Outre les factures de loyers et les factures de régularisation des comptes de charges, le bailleur doit à la demande du locataire lui communiquer tout document justifiant le montant des charges. Avant la délivrance du commandement de payer, Monsieur [E] s'est adressé à la bailleresse par un courrier du 14 janvier 2017 afin de lui indiquer que les factures émises ne sont pas conformes au bail signé et que les délibérations prises lors de l'assemblée générale de la SCI ne lui sont pas opposables. Par un nouveau courrier du 24 janvier 2017 adressé au conseil de la SCI Les 4 Couleurs, Monsieur [E] a rappelé que, sans son consentement la facture mensuelle est passée à la facturation trimestrielle majorée d'une provision sur charges. Par ailleurs, Monsieur [E] écrit « Pour ma part, je paye tous les loyers mensuellement comme le bail le stipule. Pour les autres charges et frais votre cliente nous fournissant les justificatifs avec un différé de 18 mois, j'attends ces pièces afin de vérifier leur bien fondé et de payer notre part. Il appartient à votre cliente de nous transmettre ces éléments avec plus de diligence. » M. [E] indique encore son désaccord sur le montant réclamé au titre de l'électricité et sa proposition d'une facturation de la consommation réelle. Il y évoque également une créance de 2 500 euros de la locataire à l'égard de la SCI et sollicite des explications sur une somme de 665 euros réclamée. Si la société Adonis ne conteste pas son obligation au paiement de charges ainsi que cela ressort de ses courriers et notamment de ceux qu'elle produit en pièces 13,14 et 22, il appartenait à la SCI Les 4 Couleurs, avant la délivrance du commandement de payer, de justifier à la demande de la locataire du montant des dépenses effectuées en produisant les factures réclamées et non seulement les factures portant sur la régularisation des charges locatives mais aussi les factures pour chaque type de charges ainsi que sollicité par la société Adonis notamment le 21 septembre 2017. Or les factures de régularisation des charges annuelles des années 2016 et 2017 pourtant visées par le commandement de payer querellé sont datées du 25 octobre 2018 et sont donc postérieures à la délivrance du commandement de payer du 20 février 2018. Il ressort des conclusions de la SCI Les 4 Couleurs qu'elle y écrit qu'il ne peut pas lui être reproché ''l'absence de justification des charges alors que la société Adonis n'établit pas en avoir fait la demande suite aux éléments transmis le 8 novembre 2019''. Elle admet par là même ne pas avoir produit avant cette date les factures EDF, les factures d'eau, les factures d'assurance, les avis de taxe foncière de 2015 à 2017. Enfin la production des multiples décomptes locatifs bien qu'actualisés ne remplace pas la communication sollicitée du détail des charges. Il résulte de tout ceci que les justificatifs sollicités n'ayant été portés à la connaissance de la locataire qu'après la délivrance du commandement de payer, la bailleresse ne l'a pas mise en mesure de vérifier le bien-fondé des montants réclamés au titre des charges. Quant aux loyers prétendument impayés, à compter de l'appel du 3ème trimestre 2014, le décompte locatif annexé au commandement du 20 février 2018 ne fait pas de distinction entre les loyers et les charges en ce qu'il est noté ''Loyers Adonis 3t 14'' sans autre précision, de sorte qu'il n'a pas permis au locataire d'identifier les sommes réclamées au titre des seuls loyers et lorsque les appels ont de nouveau été effectués mensuellement à compter de juin 2017, la seule indication sur le décompte de la mention ''Adonis'' sans date ou ''Adonis loyer'' avec une date ne lui a pas davantage permis d'identifier la somme réclamée au titre du loyer. Il s'ensuit que le commandement de payer visant la clause résolutoire et signifié à la SARL Adonis le 20 février 2018 n'a pas été valablement délivré et n'a pas pu produire effet de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déclaré nul et de nul effet. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail La SCI Les 4 Couleurs soutient que : * la société Adonis est occupante sans droit ni titre les lieux en raison de l'exception d'inexécution pour non paiement des charges. Réponse de la cour En application des dispositions de l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et en application des dispositions de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Ainsi le défaut de paiement du loyer et de ses accessoires à l'échéance convenue constitue un motif de résiliation du bail à la condition qu'il revête un degré de gravité suffisant. Ce n'est qu'en cours d'instance, après que la société Adonis a diligenté son action que la SCI Les 4 Couleurs a communiqué les justificatifs de charges. Elle ne peut par conséquent se prévaloir d'éventuels manquements du preneur quant au règlement de ces charges pour solliciter la résiliation judiciaire du bail. S'agissant plus particulièrement des frais d'électricité qui sont en discussion entre les parties, la société Adonis demande qu'ils soient refacturés au regard de sa consommation réelle et non sur la base d'une quote-part de la consommation globale de l'immeuble. La SCI Les 4 Couleurs préconise la mise en place d'un décompteur électrique sur la sortie d'Adonis dans les locaux de la société JP2A permettant la facturation d'électricité au réel. Or, la SCI Les 4 Couleurs a facturé des charges à la société Adonis qui ne concernaient que la société JP2A ce que la locataire a fait observer au bailleur par courriers des 3 et 14 janvier, 27 février 2017, lequel bailleur a procédé à une régularisation d'un montant de 452,24 euros le 4 juillet 2017 mentionné sur la facture 17/08 établie le 4 juillet 2017. La société Adonis justifie qu'un décompteur est installé depuis son entrée dans les lieux comme l'écrit Monsieur [W], gérant de la société A2MCF qui déclare avoir effectué des travaux d'électricité et avoir installé en 2012 un sous-compteur permettant de déterminer la consommation réelle et précise de la partie du bâtiment exploitée par la société Adonis. Il en résulte que la société Adonis est bien fondée à solliciter que les frais d'électricité lui soient refacturés au regard de sa consommation réelle de sorte que le manquement reproché n'est pas suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Les 4 Couleurs de sa demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement de la SCI Les 4 Couleurs La SCI Les 4 Couleurs demande le paiement de la somme de 11 627,59 euros et produit un décompte arrêté au 7 juillet 2020. Il résulte des dispositions de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le 6 novembre 2019, la SCI Les 4 Couleurs a procédé à la révision du loyer suivant l'indice de la construction et a procédé à des rappels pour les périodes du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2018 et du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2019 soit à hauteur de 241,37 euros et 442,55 euros. A compter du mois de décembre 2019, le loyer s'est élevé à 819,26 euros par mois jusqu'en juillet 2020 alors que la société Adonis a payé 798 euros par mois soit un différentiel de 21,26 euros par mois pendant huit mois dont il résulte une dette de loyer de 170,08 euros. En ce qui concerne les charges, il convient de soustraire de la somme réclamée par la SCI Les 4 Couleurs (11 627,59 euros) les frais d'électricité litigieux qui se sont élevés à la somme de 6595,44 euros au titre des années 2014 à 2019 dont il résulte un solde dû par la société Adonis de 5032,15 euros. S'agissant du dépôt de garantie, en page 7 du contrat de sous-bail, la clause ''dépôt de garantie'' prévoit le versement par le preneur de la somme de 625 euros étant précisé expressément que ''le preneur (Sarl Adonis) verse à l'instant au locataire principal la somme de six soixante cinq euros (665 euros)''' de sorte que cette somme comptabilisée par la SCI Les 4 Couleurs dans le décompte locatif doit être déduite de la somme due. Enfin la somme de 2 512,44 euros correspond au montant de la facture établie le 19 mars 2013 par la société SNRA libellée au nom de la SCI Les 4 Couleurs. Dans une attestation du 26 octobre 2018, l'expert-comptable de la SCI les 4 couleurs explique qu'il n'a pu, à défaut de transmission d'un accord de reclassement de la dette par le gérant des sociétés SNRA, M. [B] [E], ès qualités de titulaire du compte courant dans la société SNRA, et Mme [P] [E] ès qualités d'associée de la SCI des 4 Couleurs, procéder à la compensation de cette somme avec le compte courant de Mme [P] [E]. Mais il ressort de l'attestation du 15 mars 2015 du gérant de la société SNRA que cette somme a été réglée par la société Adonis en lieu et place du bailleur. Cette attestation rapporte la preuve du paiement par la société Adonis de sorte que la SCI Les 4 Couleurs est mal fondée à s'opposer à ce que cette somme soit déduite du montant total de sa réclamation. Il résulte de tout ceci que la société Adonis est redevable de la somme de 2 024,79 euros (5032,15 + 170,08 - (665 + 2 512,44) ). Le jugement qui a débouté la SCI Les 4 Couleurs de sa demande en paiement sera infirmé et la société Adonis sera condamnée à payer à la SCI Les 4 Couleurs la somme de 2 024,79 euros assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 20 février 2018 date du commandement de payer outre la capitalisation des intérêts à compter du 11 mai 2022, date des premières conclusions comportant la demande de capitalisation. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire ; Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI Les 4 Couleurs de sa demande en paiement, Statuant à nouveau, Condamne la société Adonis à payer à la SCI Les 4 Couleurs la somme de 2064,79 euros assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 20 février 2018 ; Ordonne la capitalisation de ces intérêts dès qu'ils seront dus pour une année entière à compter du 11 mai 2022 ; Y ajoutant Condamne la SCI les 4 Couleurs aux dépens de l'appel ; Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La présidente,