Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 22/03169

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/03169 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GEKV NAC : 50G JUGEMENT CIVIL DU 27 FEVRIER 2024 DEMANDEUR M. [I] [S] [Adresse 7] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Sylvie SEVIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEURS Mme [J] [B] épouse [O] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] Rep/assistant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [C] [R] [Adresse 2] [Localité 5] Copie exécutoire délivrée le :27.02.2024 Expédition délivrée le : à Me Yannick MARDENALOM Me Sylvie SEVIN Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Le Tribunal était composé de : Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente Madame Patricia BERTRAND, Juge, Madame Dominique BOERAEVE, Juge, assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 24 Octobre 2023. MISE EN DELIBERE A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 23 Janvier 2024. A cette date, la mise à disposition a été prorogée au 27 Février 2024. . JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 27 Février 2024, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffiere En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par acte introductif d’instance du 28 octobre 2022, Monsieur [I] [S] a fait assigner Madame [J] [B] épouse [O] et Monsieur [C] [R] en paiement d’une pénalité contractuelle. Au soutien de sa demande, Monsieur [S] expose que, suivant promesse de vente notariée du 3 juillet 2020, il a consenti à vendre à Madame [O] et à Monsieur [R] une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une villa à usage d’habitation, située [Adresse 1], sur la Commune de [Localité 4] ; que cet acte stipulait trois conditions suspensives particulières à réaliser dans un délai de 5 mois ainsi qu’une clause de pénalité ; que l’acquéreur s’engageait à verser à l’étude notariale la somme de 6.000 euros à titre de dépôt de garantie, et ce, au plus tard le 13 juillet 2020 ; que Madame [O] a payé la somme de 3.000 euros et Monsieur [R] a verbalement indiqué ne plus vouloir donner suite à cette promesse ; que Madame [O] a obtenu son prêt mais ne s’est pas présentée aux rendez-vous pour signer l’acte authentique, dont le dernier fixé au 18 mai 2021 et signifié par huissier ; que la caducité de la promesse était alors demandée d’abord amiablement puis judiciairement ; que, par ordonnance rendue le 25 novembre 2021, le juge des référés a constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente établie le 3 juillet 2020. Monsieur [S] fait valoir que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une des parties à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, sans que le créancier ait à justifier d’un préjudice ; que la caducité de la promesse de vente n’affecte pas la validité de la clause pénale ; que les conditions suspensives ayant été réalisées, Madame [O] était tenue de verser le solde du prix et de régulariser l’acte de vente, ce qu’elle a refusé de faire, sous des prétextes fallacieux et exprimés de mauvaise foi ; qu’il est patent que la vente convenue n’a pu être exécutée du seul fait des acquéreurs, à savoir Monsieur [R] qui a unilatéralement décidé de ne pas y donner suite et Madame [O] qui, après avoir annoncé sa volonté d’acquérir seule, a finalement refusé de signer l’acte authentique. Monsieur [S] demande la condamnation solidaire de Madame [O] et de Monsieur [R] à lui payer la somme de 25.000 euros au titre de la clause pénale et la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile. Madame [O] réplique qu’en droit, la clause pénale ne peut être mobilisée dès lors que la caducité de la promesse de vente a été prononcée ; que, par ailleurs, le vendeur s’est révélé incapable de justifier du permis de construire, malgré ses demandes répétées ; qu’après avoir découvert la non-conformité de l’installation électrique, cette problématique de permis est apparue essentielle ; qu’or, même devant la présente juridiction, ce permis n’a pas été produit ; que la perte de la valeur du bien en résulte. Madame [O] soutient qu’elle n’a commis aucune faute et précise qu’elle a avancé la somme de 3.150 euros au titre du dépôt de garantie, que les intérêts intercalaires du prêt sont restés à sa charge, qu’elle a réglé une facture de 250 euros pour la mise en conformité électrique de la villa, ainsi que des frais de courtier pour 1 .500 euros et des avances de fonds pour des travaux de reprise à hauteur de 2.000 euros. Elle conclut au rejet de la demande et, reconventionnellement, réclame les sommes de 20.000 euros en réparation du préjudice moral et matériel subi, et de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile. Monsieur [R] n’a pas comparu. ET SUR QUOI Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. En l’espèce, il est constant que, par acte du 3 juillet 2020 reçu par un notaire désigné par l’ensemble des parties, Monsieur [S], vendeur-promettant, s’est engagé irrévocablement à vendre à Madame [B] épouse [O] et à Monsieur [R] qui se sont engagés irrévocablement à acquérir une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une villa à usage d’habitation, située [Adresse 1], sur la Commune de [Localité 4] ; que le prix de vente était fixé à 250.000 euros ; que la réitération authentique de l’acte devait avoir lieu dans les six mois de sa date ; que les acquéreurs devaient verser au notaire la somme de 6.000 euros à titre de dépôt de garantie ; que trois conditions suspensives particulières étaient stipulées : - obtention par le promettant d’un certificat de non-opposition à la déclaration préalable portant sur la division du terrain en deux lots à usage de construction, conformément aux souhaits des bénéficiaires, - obtention d’un prêt par le bénéficiaire, sans autre précision sur l’identité de ce dernier, - exécution par le promettant des travaux nécessaires à rendre accessible séparément chacune des deux parcelles issues de la division ; que l’ensemble des conditions suspensives a été réalisé. Aux termes de cette promesse synallagmatique de vente, il était stipulé une clause pénale de 25.000 euros pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à ses obligations. Au vu des pièces produites, il est patent qu’un premier rendez-vous fixé au 2 avril 2021 pour la signature de l’acte authentique de vente a été reporté à la demande de Madame [O] au 30 avril 2021 : que, bien que ce dernier rendez-vous ait été signifié par huissier à Madame [O], celle-ci ne s’y est pas présentée  et pas davantage à celui du 18 mai 2021, signifié dans les mêmes formes ; que, par ailleurs, seule la somme de 3.000 euros a été versée sur le montant du dépôt de garantie, alors qu’aucune répartition de ce montant entre les bénéficiaires, n’a été envisagée dans la promesse de vente ; que c’est ainsi que, par ordonnance rendue le 25 novembre 2021au contradictoire de Madame [O] - Monsieur [R] n’ayant pas comparu, le juge des référés, saisi par Monsieur [S], a prononcé la caducité de la promesse de vente ; que cette décision n’a pas été frappée d’appel. Suivant la jurisprudence constante de la Cour de Cassation, la validité de la clause pénale n’est pas affectée par la caducité du compromis et a vocation à s’appliquer dès lors l’inexécution fautive apparaît établie. En l’espèce, il est manifeste que, bien qu’ayant obtenu son prêt bancaire, Madame [O] s’est délibérément soustraite à ses obligations. Pour sa défense, Madame [O] fait valoir, en premier lieu, qu’elle ne connaît pas Monsieur [R], ce qui ne laisse pas de surprendre puisqu’il était envisagé par les bénéficiaires, présents à l’étude notariale chargée de recevoir la promesse de vente, la division en deux lots du terrain vendu. En second lieu, elle fonde essentiellement sa contestation sur une clause de la promesse de vente qui n’aurait pas, selon elle, été respectée. Aux termes de cet acte, à la rubrique « Conditions suspensives de droit commun », il était stipulé la clause suivante : « Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. ». D’ores et déjà, il convient d’observer que cette clause n’impose pas au vendeur de fournir à l’acquéreur la copie du permis de construire. Il ressort des courriels échangés entre les parties que, pour des raisons ignorées du tribunal, Monsieur [R] a rapidement renoncé à son projet alors que, dans le même temps, Madame [O] a souhaité acquérir le bien seule, ce à quoi Monsieur [S] a acquiescé dans un mail du 22 juillet 2020, conditionnant son accord à l’obtention de son prêt par Madame [O]. Celle-ci a obtenu son prêt en mars 2021 et ce n’est qu’après la demande du notaire de lui verser la somme de 19.550 euros au titre de son apport personnel que Madame [O] a exigé une copie du permis de construire et en a fait une condition préalable à la signature de l’acte authentique, même si le notaire, après recherches, lui a indiqué que ce permis avait été délivré le 30 juin 1980 selon le titre de propriété de la personne qui avait vendu son bien à Monsieur [S]. Madame [O] n’a pas explicité le motif de sa demande de production d’un permis de construire datant de plus de quarante ans alors que, même s’il avait été irrégulier, ce fait n’aurait aucune incidence sur la valeur du bien et sur la possibilité d’y réaliser des travaux, de l’assurer et de le louer. En effet, l’article L.421-9 du Code de l’Urbanisme, cité par les deux parties, dispose que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition de déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. L’argumentation de Madame [O] ne saurait prospérer et pas davantage sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts puisque, si la vente n’a pas été réalisée, c’est bien en raison de sa propre défaillance fautive. Le montant de la clause pénale a été fixé en considération du prix de vente et de la présence de deux acquéreurs. Il se trouve que, très rapidement, Monsieur [S] a acté le désistement de Monsieur [R] et l’a accepté. Les différents courriers émanant tant de Monsieur [S] que du notaire n’ont été adressés qu’à Madame [O]. Monsieur [R] n’a jamais été mis en demeure de s’exécuter. Il convient de débouter Monsieur [S] de sa demande formulée à l’encontre de Monsieur [R]. Bien qu’aucune répartition du montant de la clause pénale entre les bénéficiaires n’a été envisagée dans la promesse de vente, il convient de la réduire, comme le juge en a la possibilité, à la somme de 12.500 euros au paiement de laquelle Madame [O] sera condamnée. L’équité commande en la cause d’allouer à Monsieur [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Madame [O] de sa demande reconventionnelle, LA CONDAMNE à payer à Monsieur [S] la somme de 12.500 euros au titre de la clause pénale contractuellement stipulée dans la promesse de vente du 3 juillet 2020, LA CONDAMNE à payer à Monsieur [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, DEBOUTE Monsieur [S] de sa demande formulée à l’encontre de Monsieur [R], CONDAMNE Madame [O] aux dépens. RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ; EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE