Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 07 mars 2023
N° RG 21/00882 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FSST
-DA- Arrêt n°
[U] [N] / [D] [Y], [M] [K] épouse [Y]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MOULINS, décision attaquée en date du 12 Mars 2021, enregistrée sous le n° 20/00145
Arrêt rendu le MARDI SEPT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [U] [N]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maître Elodie FALCO, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
APPELANT
ET :
M. [D] [Y]
et Mme [M] [K] épouse [Y]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentés par Maître Carole GRELLET de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 janvier 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 07 mars 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Souhaitant vendre leur maison à [Localité 5] (Allier), les époux [D] et [M] [Y] ont signé avec M. [U] [N], acquéreur, une promesse de vente le 28 mai 2019, prévoyant la réitération de l'acte en la forme authentique le 31 août 2019.
Au prétexte de fissures affectant le bien, M. [N] a refusé de réitérer la vente.
C'est dans ces conditions que par exploit du 24 février 2020, les époux ont fait citer M. [U] [N] devant le tribunal judiciaire de Moulins afin de voir constater la caducité du compromis de vente ; condamner M. [N] à leur payer la somme de 13 500 EUR au titre de la clause pénale avec intérêts à compter du 6 novembre 2019, outre 593,93 EUR pour des frais annexes, 2 000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.
M. [N] s'opposait à toutes ces réclamations, plaidant que l'assignation n'indique pas le fondement juridique des demandes ; que des fissures importantes et nombreuses sont apparues modifiant l'état du bien ; que l'expert de la compagnie GROUPAMA relève un probable affaissement de la partie ouest de la maison ; qu'une expertise permettra de déterminer les moyens de confortement pour assurer la stabilité de l'ouvrage ; que les vendeurs n'ont pas maintenu le bien en l'état ni effectué les travaux de reprise nécessaires ; que selon les termes du compromis il avait la possibilité de renoncer à la vente ; que la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle prouve la gravité des désordres affectant le sol et les ouvrages ; que les époux [Y] n'ont pas remis en vente le bien ; que le montant de 13 500 EUR est excessif. Il réclamait la somme de 2 000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est en l'état de ces échanges que par jugement du 12 mars 2021 le tribunal judiciaire de Moulins a statué comme suit :
« Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
REÇOIT monsieur [D] [Y] et madame [M] [K] épouse [Y] en leur action,
CONSTATE la résiliation du compromis de vente du bien situé [Adresse 4] (Allier), signé par monsieur [D] [Y] et madame [M] [K] épouse [Y], vendeurs, et monsieur [U] [N], acquéreur, le 28 mai 2019,
CONDAMNE monsieur [U] [N] à payer et porter à monsieur [D] [Y] et madame [M] [K] épouse [Y] la somme de 13.500,00 euros au titre de l'indemnisation prévue par le compromis de vente,
DÉBOUTE monsieur [D] [Y] et madame [M] [K] épouse [Y] de leur demande au titre des frais annexes,
ÉCARTE l'exécution provisoire,
CONDAMNE monsieur [N] à payer et porter à monsieur [D] [Y] et madame [M] [K] épouse [Y] la somme de 1.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE monsieur [U] [N] aux dépens. »
Le tribunal a justifié sa décision notamment par les motifs ci-après :
Attendu que monsieur et madame [Y] propriétaires d'une maison située [Adresse 4] (Allier), ont signé avec monsieur [U] [N], acquéreur, un compromis de vente de leur maison le 28 mai 2019, la vente devant être réitéré par acte notarié le 31 août 2019 ;
Attendu que les vendeurs ont constaté l'apparition de fissures sur la façade de la maison et que l'expertise diligentée par leur assureur retient, selon le rapport du 26 novembre 2019, que les désordres affectant les deux pignons et la façade arrière sud sont des désordres anciens dont certains sont légèrement aggravés par les monuments récents de la structure ;
Attendu que l'expert ajoute qu'il serait à confirmer qu'il s'agit d'un phénomène de dessiccation/rétractation du sol par suite de l'effet sécheresse ;
Attendu que le compromis permet à l'acquéreur de renoncer à la vente si un sinistre survenu pendant la validité du compromis rend l'immeuble impropre à sa destination ;
Attendu qu'en l'espèce la solidité de l'ouvrage, n'est pas en cause et qu'il n'est pas impropre à sa destination ;
Attendu que l'acheteur a eu connaissance des diagnostics techniques avant la signature du compromis mentionnant la nature de sols, le compromis rappelant l'existence de l'aléa retrait/gonflement des sols argileux ;
Attendu qu'aucun élément ne démontre que les vendeurs n'auraient pas respecté leur obligation de garde du bien, les fissures n'ayant qu'un caractère minime et le bien ne présentant pas de danger ni d'insalubrité ;
Que monsieur [N] a confirmé le 27 août 2019 sa volonté de prendre possession des lieux et a demandé les clefs pour s'installer sans attendre la signature de l'acte notarié, clefs qu'il n'a rendues qu'au mois de novembre après avoir refusé de réitérer la vente ;
Attendu que compte tenu de ces éléments le tribunal ne peut que considérer que le refus de signer l'acte définitif de vente est sans justification pertinente et fautif ;
Attendu dès lors que d'une part la résiliation du compromis doit être constatée et que d'autre part monsieur [N] doit être condamné à payer l'indemnisation prévue par le compromis de vente soit au paiement de la somme de 13.500,00 euros avec intérêts à compter de la date du présent jugement ;
***
M. [U] [N] a fait appel de ce jugement le 15 avril 2021, précisant :
« Objet/Portée de l'appel : Monsieur [N] entend faire appel de l'ordonnance du jugement du 12 mars 2021 prise par le Tribunal Judiciaire de MOULINS L'objet de l'appel tend à la réformation de ladite décision et porte sur le fait que le Tribunal a : - Reçu Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [K] épouse [Y] - Constaté la résiliation du compromis du bien situé [Adresse 4] signé par Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [K] épouse [Y], vendeurs, et Monsieur [U] [N], acquéreur le 28 mai 2019 - Condamné Monsieur [U] [N] à payer et porter à Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [K] épouse [Y] la somme de 13 500 €au titre de l'indemnisation prévue par le compromis de vente, -Débouté Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [K] épouse [Y] de leur demande au titre des frais annexes, - Écarté l'exécution provisoire, - Condamné Monsieur [U] [N], à payer et porter à Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [K] épouse [Y] la somme de 1 000 €en application de l'article 700 du CPC, - Condamné Monsieur [U] [N] aux dépens. Par conséquent en ce que le tribunal a débouté Monsieur [N] de ses demandes à savoir : A titre principal, - RELEVER que les désordres affectant l'immeuble sont de grande ampleur, - RELEVER que ces désordres sont imputables à la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, - RELEVER que les dispositions du compromis prévoient une clause relative à un sinistre relevant d'une catastrophe naturelle, - RELEVER la mauvaise foi des vendeurs quant à l'apparition des désordres et leur ampleur, - En conséquence de ces constatations, REJETER toutes les demandes des époux [Y]. Subsidiairement, - TENIR COMPTE que lors de la signature du compromis, les parties s'étaient accordées sur la chose dans l'état où elle était et sur le prix du fait de cet état, - RELEVER que le bien s'est dégradé le rendant impropre à sa destination entre la signature du compromis et la date de réitération de la vente par acte authentique, - En conséquence, débouter les époux [Y] de leur demande, - REJETER toutes les demandes indemnitaires des époux [Y], En tout état de cause, - CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [Y] à la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [Y] aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Le présent appel porte également sur les chefs de demandes sur lesquels il n'aurait pas été statué. »
Dans ses conclusions ensuite du 13 juillet 2021, M. [N] demande à la cour de :
« Vu les articles 1103 et suivants1231 et suivants du Code Civil,
Vu le compromis de vente signé entre les parties,
Vu l'arrêté ministériel du 17 juin 2020 de reconnaissance de catastrophe naturelle, DÉCLARER recevable et fondé l'appel interjeté par Monsieur [U] [N],
Y faisant droit,
INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau,
À titre principal,
RELEVER que les désordres affectant l'immeuble sont de grande ampleur,
RELEVER que ces désordres sont imputables à la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle,
RELEVER que les dispositions du compromis prévoient une clause relative à un sinistre relevant d'une catastrophe naturelle,
RELEVER la mauvaise foi des vendeurs quant à l'apparition des désordres et leur ampleur,
RELEVER que le bien s'est dégradé le rendant impropre à sa destination entre la signature du compromis et la date de réitération de la vente par acte authentique,
En conséquence de ces constatations, REJETER toutes les demandes des époux [Y],
Subsidiairement,
TENIR COMPTE que lors de la signature du compromis, les parties s'étaient accordées sur la chose dans l'état où elle était et sur le prix du fait de cet état,
Du fait des désordres apparus, CONSTATER que la vente n'est plus parfaite, En conséquence, PRONONCER la caducité du compromis de vente,
En conséquence, débouter les époux [Y] de leur demande,
REJETER toutes les demandes indemnitaires des époux [Y],
À titre infiniment subsidiaire.
Si par extraordinaire la Cour venait à recevoir les demandes des époux [Y], RÉDUIRE la clause pénale à la somme de 1 euro symbolique compte tenu de son montant manifestement excessif et du préjudice subis par eux,
ESTIMER que cette clause ne pourra en tout état de cause excéder 20 % du montant de la clause pénale à savoir la somme de 2 700 €,
En tout état de cause,
CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [Y] à la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comprenant frais de 1re instance et d'appel,
CONDAMNER Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [Y] aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du Code de procédure civile,
DIRE que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître Elodie FALCO, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. »
***
Les époux [Y] ont conclu pour leur part le 12 octobre 2021 afin de demander à la cour de :
« Déclarer Monsieur [U] [N] irrecevable et en tous cas mal fondé en son appel, et l'en débouter ;
Confirmer le jugement du 12 mars 2021 ;
Y ajoutant, condamner Monsieur [U] [N] à porter et payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [M] [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, pour la procédure d'appel ;
Condamner Monsieur [U] [N] aux entiers dépens. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 17 novembre 2022 clôture la procédure.
II. Motifs
Il résulte du dossier les éléments suivants.
Le 25 mai 2019 M. [U] [N], acquéreur, et les époux [D] et [M] [Y], vendeurs, ont signé une promesse de vente concernant le bien litigieux situé à [Localité 5] constitué d'une maison élevée sur un terrain de 4 ares et 67 centiares. L'acte authentique devait être réitéré le 31 août 2019.
Ainsi qu'ils l'exposent dans leurs écritures à la cour, au cours du mois d'août les époux [Y] ont constaté l'apparition de fissures et demandé à leur assureur une prise en charge au titre de la sécheresse.
La compagnie GROUPAMA, assureur des époux [Y], a fait intervenir un cabinet d'expertise dont le rapport a été déposé le 26 septembre 2019 par M. [J].
Au motif de ces fissures, par lettre du 25 septembre 2019, M. [N] a refusé de réitérer la vente « vu les circonstances du sinistre endommageant la maison ». Dans ses conclusions à titre principal il plaide que « l'ouvrage ne pouvait qu'être déclaré impropre à sa destination » dans la mesure où « l'évolution des fissures peut compromettre la solidité de l'ouvrage dans un temps plus ou moins éloigné et le rendre impropre à sa destination ». Il ajoute que l'ouvrage « devra de manière impérative et à bref délai supporter, pendant plusieurs semaines, des travaux importants : reprise des fondations, chaînage des murs, reprise de la façade, du carrelage etc., travaux qui présentent eux-mêmes des risques non négligeables : dégradations en cours de chantier, inefficacité etc. » et conclut « c'est pourquoi l'impropriété est établie » (page 10).
La promesse de vente contient page 10 une clause spéciale concernant un sinistre survenu avant la réitération de l'acte authentique, en ces termes :
Si, pendant la validité des présentes, un sinistre par incendie ou par catastrophe naturelle venait à rendre l'immeuble impropre à sa destination, l'ACQUEREUR aura la faculté, soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui, soit de maintenir l'acquisition du bien et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par la ou les compagnies d'assurances concernées, sans limitation du montant de ces indemnités, l'ACQUEREUR étant, a la demande du VENDEUR, purement et simplement subrogé dans tous ses droits du ou des assureurs.
Le VENDEUR déclare préciser que les biens objet des présentes sont régulièrement assurés et qu'aucun contentieux en cours ne l'oppose à la ou aux compagnies qui les assurent.
Cette disposition contractuelle exige que la catastrophe naturelle qui surviendrait avant l'acte authentique soit suffisamment importante pour « rendre l'immeuble impropre à sa destination ». Dans ce cas seulement l'acquéreur peut renoncer purement et simplement à la vente sans aucune pénalité. Il reste donc à savoir si l'immeuble est impropre à sa destination. Or la lecture du dossier ne permet pas de l'affirmer.
Dans son expertise du 26 septembre 2019 M. [J] observe plusieurs fissures sur les pignons est et ouest, sur les façades nord et sud et à l'intérieur de la maison dans les trois chambres. Au titre des causes, il envisage un phénomène de dessiccation et rétractation du sol d'assise apparaissant compatible avec un arrêté de catastrophe naturelle qui sera pris plus tard par la commune de [Localité 5] le 17 juin 2020 pour la période du 1er janvier 2019 au 30 septembre 2019 durant laquelle la promesse de vente litigieuse a été passée.
L'assureur GROUPAMA a fait procéder plus tard à une étude du sol et une analyse en laboratoire pour déterminer de manière plus précise les causes de ces fissures. À l'issue, dans une lettre adressée aux époux [Y] 5 avril 2022, il refuse sa garantie au titre du risque catastrophes naturelles, au motif que l'expertise récemment réalisée conclut pour l'essentiel que les fissures constatées sur les murs extérieurs sont dues à « un défaut de cohésion des structures porteuses provoqué par une fatigue des matériaux, de sorte que le phénomène de sécheresse des sols n'a eu qu'un rôle révélateur dans l'apparition de ces désordres ». Concernant l'intérieur de l'habitation les désordres d'après l'assureur ont été causés par un « tassement différentiel entre le dallage et les éléments porteurs de la maison. Ce tassement du dallage est dû à l'épaisseur insuffisante de la couche de forme (10 cm au lieu des 20 cm requis) entraînant un léger écrasement du polystyrène entre la dalle et la fondation ». La compagnie GROUPAMA conclut : « L'état de catastrophes naturelles reconnu sur votre Commune par arrêté du 10/07/2020 ouvre droit à la garantie Catastrophes Naturelles de votre contrat d'assurance uniquement pour le risque visé par cet arrêté ; à savoir les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse. En l'espèce, tel n'est pas le cas et la garantie n'a malheureusement pas vocation à s'appliquer ».
En d'autres termes, la « fatigue des matériaux » traduit simplement le vieillissement naturel de l'immeuble, dont il convient de rappeler qu'il était déjà construit en 2003, date d'acquisition par les époux [Y], ce que M. [N] ne pouvait ignorer puisque cette information figure expressément dans la promesse page 5. Par ailleurs, le tassement du dallage d'après la plus récente expertise diligentée par la compagnie GROUPAMA n'est pas dû à un mouvement du sol.
Mais quelles que soient les causes des fissures, mouvements du sol et vieillissement naturel du bâtiment possiblement combinés ensemble, il est manifeste que l'impropriété à destination du bien n'est nullement démontrée.
Dans son rapport du 26 septembre 2019, M. [J] explique que les désordres sur les façades sont anciens, certains ayant été « légèrement aggravés par les mouvements récents de la structure ». Il s'agit pour l'essentiel de microfissures de quelques dixièmes de millimètres, à peine visibles sur les photos jointes au rapport. Seules quelques fissures à certains endroits dans les chambres sont plus importantes. La description qu'il en fait ne permet nullement d'affirmer que ces désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination. M. [J] conclut certes que la vente de la maison lui apparaît « des plus problématique » en raison de l'absence d'un arrêté « CAT NAT » [à la date de l'expertise], mais il ne soutient nullement ni même n'envisage l'hypothèse d'une impropriété à destination du bien. S'il évoque des moyens de confortement à réaliser pour assurer la stabilité de l'ouvrage, c'est seulement « si besoin », sans caractériser la moindre urgence ni surtout une nécessité impérative en l'état. L'évolution future de ces désordres n'est pas non plus envisagée par l'expert.
De leur côté, les époux [Y] ont fait réaliser une étude de leur maison par le bureau d'études techniques CHEVRIER Ingénierie, lequel dans une lettre du 10 février 2020 leur répond que les « quelques fissures » observées sur la façade nord et ouest, principalement vers les fenêtres et linteaux, dont la taille se situe « entre microfissure et fissure », « proviennent d'un léger tassement des fondations » et « ne présente aucun danger, ni aucun risque de salubrité. » Concernant l'intérieur de la maison, le rédacteur de la lettre estime que « les fissures ne présentent pas d'insalubrité. » Il conclut : « En cas de location, vous pouvez louer votre bien en indiquant que quelques effets de mouvements de sol se produisent. À ce jour, votre propriété ne présente pas de danger, ni d'insalubrité. » Les époux [Y] justifient avoir mis en location leur maison le 23 janvier 2020, manifestement sans difficulté ainsi que cela résulte d'une attestation de l'agence immobilière.
Quant à la plus récente expertise rapportée par la compagnie GROUPAMA dans sa lettre du 5 avril 2022, elle ne permet nullement de caractériser une impropriété à destination du bien.
S'il est admis que l'impropriété à destination d'un bien peut être retenue lorsqu'il est établi sans conteste que le sinistre se produira dans le futur de manière certaine, tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce au vu de l'ensemble des pièces du dossier.
Il apparaît d'évidence par conséquent que les craintes de M. [N] à propos de l'évolution des fissures, pouvant entraîner des dégâts nécessitant des travaux considérables, ne sont nullement fondées au vu des pièces du dossier, moyennant quoi son argumentation à ce propos manque de pertinence.
M. [N] soutient encore que la vente n'est pas parfaite dans la mesure où « dès lors qu'un sinistre intervient et altère considérablement l'état du bien, il n'y a plus d'accord sur la chose et le prix. »
Il convient de retenir en premier lieu que contrairement à ce que plaide l'appelant le bien n'est pas « considérablement » altéré.
En effet, des conclusions de l'expertise faite par M. [J] le 26 septembre 2019, du compte rendu réalisé par le bureau d'études techniques CHEVRIER le 10 février 2020, et de l'analyse du sol diligenté par la compagnie GROUPAMA au printemps 2022, il résulte globalement que la plupart des fissures sont anciennes, n'ont guère évolué et surtout ne présentent aucun danger.
En outre les parties ont stipulé dans la promesse de vente page 5 une disposition particulière à ce sujet en ces termes :
Le VENDEUR déclare que le bien vendu se situe dans un secteur répertorié par la cartographie de l'aléa retrait-gonflement des sols argileux, annexée aux présentes, l'ACQUEREUR achetant en connaissance de cause et faisant son affaire personnelle à ses frais, de tous travaux qui seraient nécessaires, sans recours contre le VENDEUR ou le rédacteur des présentes.
Dans ces conditions, M. [N] ne peut pas sérieusement affirmer avoir été tenu dans l'ignorance de la nature particulière du terrain sur laquelle le bien était construit, de sorte qu'il ne pouvait méconnaître l'éventualité de difficultés pour le bâtiment en raison de ce phénomène climatique et géologique particulier à la région.
Si l'on retient la plus récente analyse de l'assureur motivant son refus de garantie au titre du risque catastrophe naturelle, les fissures relèvent essentiellement du vieillissement de l'immeuble et d'une malfaçon ancienne qui sont sans influence sur la nature même du bien, dont il faut rappeler qu'il était âgé d'au moins 15 ans lors de la promesse de vente, ce que M. [N] savait puisque la promesse mentionne que le bien avait été acquis par les époux [Y] le 12 août 2003 (page 5).
Dès lors, les argumentations de l'appelant concernant l'impropriété à destination du bien et l'imperfection de la vente ne peuvent en aucun cas prospérer.
Le jugement sera par conséquent intégralement confirmée.
2000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement ;
Condamne M. [U] [N] à payer aux époux [D] et [M] [Y] ensemble la somme unique de 2000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [U] [N] aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
