Cour d'appel, 09 mars 2023. 20/17889

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 9 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17889 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYYL Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-1821770 APPELANTS Madame [I] [Z] épouse [K] [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [M] [K] [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272 INTIMEES S.A. FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS (FDL) [Adresse 1] [Localité 4] S.A.S.U. TR1 ACQUISITION [Adresse 2] [Localité 4] Représentées par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440 Ayant pour avocat plaidant : Me Christophe MOUNET de la AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E668 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE M [M] [K] et Mme [I] [Z] épouse [K] sont locataires depuis le 1er juillet 1974, suivant bail verbal, d'un appartement situé au 2ème étage du [Adresse 3]) dont la société Foncière Développement Logements (ci-après dénommée FDL) est propriétaire. FDL venant notamment aux droits de la société Generali a délivré par huissier de justice le 13 juin 2007 un congé article 4 de la loi du 1er septembre 1948 à M. [M] [K]. Par acte d'huissier en date du 30 juillet 2018, M. [M] [K] et Mme [I] [Z] épouse [K] ont fait assigner la société FDL devant le tribunal d'instance de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: -d'enjoindre à la société FDL d'avoir à effectuer les travaux de remise en état du conduit de cheminée de leur logement sous astreinte de 250 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification du jugement à intervenir; -de condamner la société FDL à leur verser les sommes suivantes : -5 000 euros au titre du préjudice de jouissance, -5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, -3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thierry Doueb. Le 28 juin 2019, la société FDL a vendu l'immeuble à la société TR1 Acquisition. Par jugement contradictoire entrepris du 4 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - Déboute M. [M] [K] et Mme [I] [Z] épouse [K] de l'ensemble de leurs demandes envers la société Foncière Développement Logements et TR1 Acquisition; - Condamne M. [M] [K] et Mme [I] [Z] épouse [K] à verser à la société Foncière Développement Logements etTR1 Acquisition la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne M. [M] [K] et Mme [I] [Z] épouse [K] aux dépens; - Rejette le surplus des demandes, - Ordonne l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 9 décembre 2020 par Mme [I] [Z] épouse [K] et M. [M] [K], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 mars 2021 par lesquelles Mme [I] [Z] épouse [K] et M. [M] [K] demandent à la cour de : Vu l'article 1723 du Code civil, Vu l'article 13 de la Loi du 10.07.1965, Vu l'article 21 de l'Arrêté du 31.01.2018. - Infirmer le jugement rendu le 4 novembre 2020 en toutes ses dispositions, - Déclarer Mme [K] [I] et M. [K] [M] recevables et bien fondés en leurs demandes, En conséquence, 1°)- Condamner les sociétés Foncière Développement Logements et TR1 Acquisition d'avoir à effectuer les travaux de remise en état du conduit de cheminée du logement de Mme et M. [K] sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification du jugement à intervenir ; 2°)- Condamner in solidum les sociétés Foncière Développement Logements et TR1 Acquisition au paiement des sommes suivantes : - 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance de l'absence d'utilisation de la cheminée depuis juin 2015 par Mme et M. [K] ; - 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 3°)- Condamner in solidum les sociétés Foncière Développement Logements et TR1 Acquisition à verser la somme de 3.000 euros aux demandeurs sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile ; 4°)- Condamner in solidum les sociétés Foncière Développement Logements et TR1 Acquisition aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thierry Doueb, Avocat au Barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er juin 2021 au terme desquelles la SA Foncière Développement Logements et la SASU TR1 Acquisition demandent à la cour de : Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1994, 1221 et 1723 du code civil, Vu les articles 6, 7 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, - Confirmer le jugement rendu le 4 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - Condamner in solidum M.[M] [K] et Mme [I] [Z] épouse [K] à payer à chacune des sociétés Fonciere Developpement Logements et TR1 Acquisition, la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Les condamner in solidum aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION 1/Sur les travaux de remise en état du conduit de cheminée Selon l'article 1723 du code civil, 'le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée'. Cette interdiction s'applique non seulement aux immeubles et portion d'immeuble qui font l'objet principal du bail et dont le preneur a la jouissance privative mais aussi aux accessoires nécessaires à l'usage pour lequel la chose a été louée. En l'espèce, il n'est pas contesté que le conduit de la cheminée située dans l'appartement loué par les époux [K] au 2ème étage a été supprimé le 16 juin 2015, dans le cadre de travaux de réhabilitation des chambres de service du 7ème étage en logements, ce qui, selon le bailleur, a permis d'améliorer la sécurité dans l'immeuble par la mise aux normes des installations électriques et la suppression des risques parasitaires, outre qu'ils ont permis l'amélioration de la performance énergétique de l'immeuble. Les époux [K] soutiennent que la destruction du conduit de cheminée les prive d'un chauffage d'appoint lors des journées d'hiver pour compenser selon eux le chauffage de l'immeuble réduit et limité pour des raisons d'économie. Le bailleur a toujours refusé de procéder à la réparation du conduit de cheminée demandée par les locataires, au motif que les cheminées ne pouvaient pas être utilisées en tant que chauffage d'appoint et qu'elles étaient purement décoratives, ainsi qu'il résultait notamment du règlement de copropriété.  En effet, l'article 13.3.6 du règlement de copropriété du 19 mars 2015 relatives aux 'cheminées décoratives' est ainsi rédigé : 'l'usage des cheminées, s'il en est, à des fins d'agrément ou d'appoint, est formellement interdit ; il est expressément précisé que les cheminées qui existent dans certains locaux sont purement décoratives [souligné dans le texte] et ne pourront en aucun cas être utilisées pour y faire un foyer. Etant ici précisé que les conduits de cheminée sont des parties communes ainsi que dit ci-dessus. Les copropriétaires ne pourront en aucun cas faire un usage privatif desdits conduits'. Une copie authentique de ce règlement a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 4] 9ème le 8 avril 2015 volume 2015 P numéro 1541. Le fait que la SA Foncière Developpement Logements ait été la rédactrice dudit règlement est inopérant pour éluder son application, et ce d'autant qu'il a été publié antérieurement au litige. Les intimées font valoir à juste titre que l'usage de la cheminée impliquerait un usage privatif du conduit de cheminée en violation du règlement de copropriété, lequel est opposable à la société bailleresse, et les locataires ne pouvant disposer de droits plus étendus que ceux dont la société bailleresse est titulaire. Les intimées produisent en outre une attestation de Mme [E] [B], copropriétaire résidant dans l'immeuble au 2ème étage, rédigée dans les termes suivants : 'depuis mon entrée dans les lieux, j'ai connaissance que les cheminées situées dans mon appartement sont purement décoratives et que tout feu de cheminée y est formellement interdit'. Au demeurant, les époux [K] ne justifient pas qu'ils utilisaient la cheminée à des fins de chauffage d'appoint, l'unique attestation produite devant la cour, émanant d'un ami de leur fils né en 1963, indiquant avoir vu du feu allumé dans leur appartement pendant l'hiver 'quand ils retournaient de l'école', relatant manifestement des faits vieux de près de cinquante ans. Ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, les époux [K] ne produisent aucun certificat de ramonage ni de facture d'achat de bois. Ils ne justifient pas davantage que le chauffage collectif de l'immeuble serait insuffisant. Les intimées font valoir au surplus que l'article 21 de l'arrêté interpréfectoral N°IDF-2018-01-31-007 en date du 31 janvier 2018, s'il a assoupli l'interdiction totale de l'utilisation des foyers ouverts uniquement utilisés en appoint ou à des fins d'agrément, pose la condition 'qu'elle ne provoque pas de nuisances dans le voisinage', ce qui serait le cas en l'espèce, l'utilisation d'une cheminée purement décorative aux fins de chauffage faisant encourir un risque d'incendie (au demeurant aggravé en l'absence de ramonage), ainsi que de pollution de l'air ambiant aux particules fines et au monoxyde de carbone. Il en résulte que le bailleur pouvait en l'espèce supprimer le conduit de cheminée litigieux aux fins d'aménager en logements les chambres de service du 7ème étage, alors que l'usage des cheminées présentes dans les logements pour y faire un foyer est interdit par le règlement de copropriété, de sorte que les époux [K] échouent à rapporter la preuve que la cheminée présente dans leur logement, dont l'unique destination est décorative, aurait été modifiée au sens de l'article 1723 du code civil précité. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande tendant à condamner la SASU TR1 Acquisition à effectuer les travaux de remise en état du conduit de cheminée du logement. 2/Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [K] 2.1/ La demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance Les époux [K] ne sauraient voir indemniser le préjudice de jouissance consistant à ne plus pouvoir se servir de la cheminée se trouvant dans leur logement en tant que chauffage d'appoint, alors que cet usage est interdit par le règlement de copropriété et qu'ils échouent au demeurant à rapporter la preuve de cet usage, ainsi qu'il a été jugé plus haut. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande de ce chef. 2.2/ La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive C'est par une parfaite analyse des éléments de la cause que le premier juge a considéré qu'aucune résistance abusive du bailleur n'était caractérisée en l'espèce, en ce qu'il avait toujours répondu de façon argumentée aux locataires, et en ce que la demande principale de travaux formée par ces derniers n'a pas été accueillie. Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à la SA Foncière Développement Logements et à la SASU TR1 Acquisition une indemnité de procédure de 1.500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne in solidum M. [M] [K] et Mme [I] [Z] épouse [K] à payer à la SA Foncière Développement Logements et la SASU TR1 Acquisition la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [M] [K] et Mme [I] [Z] épouse [K] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président