Cour d'appel, 24 juin 2022. 21/01004

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 24 JUIN 2022 (n° 2022/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01004 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC52Q Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2020 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 18/01576 APPELANTE S.A.S. SAFEDEVELOPPEMENT, immatriculée au RCS Paris sous le n° 799 761 507, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 11] Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistée de Me Lorenzo SANTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1004 INTIMÉS Monsieur [M] [A] [Adresse 16] 2064 AUSTRALIE Assignation devant la cour d'appel e Paris en date du 01 avril 2021 conformément à l'article 658 à étude du Code de procédure civile Maître [W] [R] [Adresse 18] [Localité 13] Assignation devant l cour d'appelde Paris en date du 08 mars 2021 à personne physique Madame [U] [E] épouse [A] née le 16 juin 1943 à [Localité 23] [Adresse 4] [Localité 15] Madame [G] [A] épouse [C] née le 18 janvier 1970 à [Localité 27] [Adresse 9] [Localité 14] Monsieur [V] [A] né le 15 février 1977 à [Localité 20] [Adresse 8] [Localité 17] Monsieur [P] [A] né le 10 mai 1943 à [Localité 28] [Adresse 10] [Localité 12] Monsieur [N] [A] né le 30 juillet 1970 à [Localité 24] [Adresse 25] [Adresse 26] (Chine) Monsieur [M] [A] né le 10 juillet 1974 à [Localité 30] (Royaume -Uni) [Adresse 22] [Localité 1] (Kenya) Madame [J] [A] épouse [K] née le 25 novembre 1971 à [Localité 29] [Adresse 2] [Localité 3] Madame [T] [A] épouse [Y] née le 06 juin 1970 à [Localité 28] [Adresse 6] [Localité 12] Tous représentés par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, toque : E0851 assistés de Me Jérôme PHILLIPS, avocat au barreau de PARIS, toque : E 851 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - Défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** Selon acte du 1er juin 2015 reçu par M. [R], notaire, les consorts [A] ont consenti à la société Safedéveloppement une promesse unilatérale de vente au prix de 4 100 000 euros portant sur un immeuble situé à [Adresse 21]. L'acte prévoit le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 205 000 euros et la fourniture d'une garantie autonome de paiement à première demande. Le terme de la durée de validité de la promesse a été fixé au 4 octobre 2016. La promesse était en outre conclue sous les conditions suspensives de l'absence de droit de préemption ou de sa purge ainsi que de la délivrance à la société Safedéveloppement d'un permis de construire un bâtiment d'habitation d'une superficie de 2 700 m². La société Safedéveloppement n'ayant pu obtenir ce permis de construire, les parties ont conclu des avenants prorogeant la date de validité de la promesse au 4 janvier 2017 puis au 31 janvier 2017, prévoyant la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire sur une surface plancher de 1 300 m² et ramenant le prix à 1 974 000 euros ainsi que l'indemnité d'immobilisation à 98 700 euros. La société Safedéveloppement n'a pu obtenir la délivrance d'un permis de construire. M. [R] a informé les consorts [A] le 27 janvier 2017 que la société Safedéveloppement renonçait à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et acceptait d'acquérir le bien au prix de 1 974 000 euros. Par lettre du 1er février 2017, Mme [U] [A] et M. [P] [A] ont informé la société Safedéveloppement que faute de levée de l'option, la promesse était devenue caduque. Soutenant qu'en informant les consorts [A] de sa volonté d'acquérir le bien, la promesse unilatérale était devenue une promesse synallagmatique, la société Safedéveloppement a assigné les consorts [A], auxquels elle reproche l'inexécution de leurs obligations, en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts. Les consorts [A] ont conclu à la nullité des avenants à la promesse et appelé en garantie M. [R]. La société Safedéveloppement a également appelé en garantie M. [R]. Par jugement du 23 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - dit que les avenants à la promesse de vente ne sont pas nuls ; - débouté la société Safedéveloppement de sa demande en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts ; - rejeté les demandes des consorts [A] aux fins de constater la caducité de la promesse et en paiement de l'indemnité d'immobilisation ; - condamné in solidum la société Safedéveloppement et les consorts [A] aux dépens et au paiement à M. [R] de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Après avoir rappelé que la promesse prévoit que la vente serait réalisée soit par la signature de l'acte authentique accompagné du paiement du prix et des frais, soit par la levée de l'option par le bénéficiaire dans le délai de la promesse accompagnée du versement du prix et des frais puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivants, le tribunal a retenu que faute de paiement du prix et des frais, la société Safedéveloppement ne peut prétendre avoir valablement levé l'option, de sorte que la promesse unilatérale n'a pu être transformée en promesse synallagmatique. Constatant en outre que la promesse n'avait pas expiré le 31 janvier 2017 et la carence des consorts [A] pour la réalisation de la vente, le tribunal a retenu que ceux-ci doivent être déboutés de leurs demandes fondées sur la caducité de la promesse. La société Safedéveloppement a interjeté appel de ce jugement et conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en résolution judiciaire de la vente et de ses demandes en paiement de dommages-intérêts et en ce qu'il l'a condamnée à payer une somme de 2 000 euros à M. [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle demande en conséquence à la cour de constater que la vente litigieuse est devenue parfaite et de prononcer sa résolution en raison de l'inexécution de leurs obligations par les consorts [A]. Elle sollicite en conséquence leur condamnation à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts. Elle réclame la condamnation de M. [R] d'une part à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, d'autre part , dans l'hypothèse où la cour ferait droit à la demande d'annulation des avenants à la promesse ou confirmerait le jugement en ce qu'il a jugé que la promesse unilatérale n'était pas devenue une promesse synallagmatique, de le condamner à l'indemniser des préjudices qu'elle a subis. Elle réclame enfin la condamnation, en application de l'article 700 du code de procédure civile, des consorts [A] à lui payer la somme de 80 000 euros et de M. [R], si sa responsabilité est retenue, à lui payer la somme de 10 000 euros. Pour conclure à la transformation de la promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente, la société Safedéveloppement soutient qu'elle a valablement manifesté son intention d'acquérir le bien avant le 31 janvier 2017. Elle explique que si la promesse prévoit deux modalités de réalisation de la vente (signature de l'acte authentique accompagné du paiement du prix et des frais dans le délai de la promesse ou levée de l'option dans ce délai accompagné du paiement du prix et du versement des frais par virement entre les mains du notaire, puis signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours), elle prévoit également que, sans levée de l'option et donc sans avoir à faire le virement du prix et des frais entre les mains du notaire, son bénéficiaire peut manifester auprès du promettant sa volonté d'acquérir dans la perspective de la réalisation de la promesse par la signature de l'acte authentique. Elle fonde cette interprétation de la promesse sur la disposition qui stipule que 'la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir, le cas échéant, la carence du promettant....', cette clause permettant au bénéficiaire de la promesse de manifester sa volonté d'acquérir en demandant la réalisation de la vente par la signature de l'acte authentique sans avoir à lever l'option. La société Safedéveloppement déclare qu'elle a ainsi manifesté son intention d'acquérir puisque M. [R] a adressé aux deux mandataires des consorts [A] une lettre les informant qu'elle 'accepte de renoncer à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et d'acquérir votre propriété, en l'état, libre de toute occupation, au prix de 1 974 000 euros net vendeur...' et proposant un rendez-vous 'afin de pouvoir arrêter le calendrier ainsi que la liste des pièces, diagnostics, déclarations et attestations nécessaires à la régularisation de (la) vente'. Les consorts [A] concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société Safedéveloppement de ses demandes mais demande à la cour de déclarer la construction et de l'habitation, de constater la caducité de la promesse à compter du nulle les avenants à la promesse unilatérale à défaut de respect des dispositions de l'article L. 290-1 du code de 1er juillet 2015 et de condamner la société Safedéveloppement et M. [R] à leur payer la somme de 205 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, subsidiairement la somme de 98 700 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par les avenants à la promesse, à défaut à titre de dommages-intérêts. Ils réclament en outre la condamnation de la société Safedéveloppement et de M. [R] à leur payer la somme de 531 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la perte de constructibilité du terrain en raison de l'inexécution par la société Safedéveloppement de ses obligations dans les délais convenus et de l'immobilisation du terrain. A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de M. [R] à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux. Ils réclament enfin la condamnation de la société Safedéveloppement et de M. [R] à leur payer la somme de 80 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : Attendu que la promesse unilatérale de vente a été conclue par acte notarié du 1er juin 2015 ; que, pour les motifs retenus par le tribunal, les avenants conclus pour proroger la durée de promesse ne sont pas nuls ; Attendu qu'il est constant que la promesse prévoyait deux modalités permettant, dans le délai prévu par la promesse qui expirait le 31 janvier 2017, au bénéficiaire d'acquérir le bien, soit par la signature de l'acte notarié de vente accompagnée du versement du prix et des frais, soit par la levée préalable de l'option accompagnée du virement entre les mains du notaire du prix et des frais, suivie de la signature de l'acte de vente dans un délai de cinq jours qui pouvait être prorogé si le notaire ne disposait pas de toutes les pièces nécessaires ; qu'il en résulte qu'en adressant, par l'intermédiaire de son notaire, le 27 janvier 2017 aux mandataires des consorts [A], une lettre dans laquelle elle les informait de son intention d'acquérir le bien au prix prévu par la promesse et en leur demandant de fixer le calendrier pour la régularisation de la vente par la signature de l'acte notarié après réunion des pièces nécessaires, la société Safedéveloppement a régulièrement manifesté son intention de poursuivre l'acquisition du bien que les consorts [A] s'étaient engagés à lui vendre ; Attendu qu'il en résulte qu'un accord sur la chose et sur le prix a été conclu entre les parties ; que les consorts [A] n'ayant pas mis en mesure le notaire de régulariser la vente faute d'avoir procédé à la purge du droit de préemption et d'avoir transmis les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte et en se prévalant ensuite de la caducité de la promesse, il convient de prononcer à leurs torts la résolution de la vente du bien litigieux, de les débouter de leur demande en paiement de la somme prévue par l''indemnité d'immobilisation' et de les condamner à indemniser la société Safedéveloppement au titre des préjudices qu'elle a subis ; qu'il est justifié que la société Safedéveloppement a engagé des frais en vue de la réalisation de la vente dont le montant total s'est élevé à la somme de 137 615,65 euros se décomposant comme suit : - frais de constitution de la garantie à première demande destinée à garantir le paiement de l'indemnité d'immobilisation : 2 050 euros - honoraires de géomètre : 5 160 euros - frais d'avocat : 2 880 euros et 13 965 euros - frais de notaire : 531,20 euros  ; que les frais d'architecte au titre des demandes de permis de construire et le préjudice constitué par le temps consacré par la société Safedéveloppement pour la constitutin du dossier de demande de permis de construire ne constituent pas des préjudices indemnisables par les consorts [A] dès lors que la société Safedéveloppement a finalement renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire après avoir constaté que les conditions d'obtention de ce permis ne pouvaient être réunies, de sorte que ces frais avaient en tout état de cause été engagés inutilement quelle que soit l'issue d l'opération ; que le préjudice moral allégué n'est pas justifié ; Attendu, enfin, que la perte de chance de réaliser les gains attendus de l'opération projetée par la société Safedéveloppement sera indemnisée par l'allocation d'une somme de 50 000 euros ; Attendu que le défaut de réalisation de la vente étant dû à la seule carence des consorts [A] qui n'ont pas transmis les pièces permettant d'établir l'acte de vente et, en se prévalant de la caducité de la promesse, ont manifesté leur refus de ne pas régulariser la vente malgré l'engagement qu'ils avaient pris de vendre le terrain à la société Safedéveloppement et la volonté de celle-ci d'acquérir ce bien ; que les consorts [A] ne sont donc pas fondés à obtenir la garantie de M. [R] ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement sauf en ce qu'il dit que les avenants à la promesse unilatérale de vente ne sont pas nuls ; Statuant à nouveau sur les autres chefs : Constate l'accord des parties sur la chose et sur le prix  et la réalisation de la vente par les consorts [A] à la société Safedéveloppement de la parcelle située à [Adresse 19], cadastré section Q, n° [Cadastre 7] ; Prononce la résolution de la vente aux torts des consorts [A] ; Condamne Mmes [Z] [E], [G] [A], [J] [A], [T] [A] et MM. [N] [A], [M] [A] à payer à la société Safedéveloppement la somme de 24 586,20 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'elle a engagés et la somme de 50 000 euros au titre de l'indemnisation du gain manqué ; Rejette le surplus de leurs demandes ; Déboute les consorts [A] de leurs demandes formées contre la société Safedéveloppement et M. [R] et de leur demande en garantie formée contre M. [R] ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts [A] et les condamne à payer à la société Safedéveloppement la somme de 5 000 euros ; Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SCP Grappotte-Benetreau conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,