Cour d'appel, 30 mars 2023. 21/03600

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50Z 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 MARS 2023 N° RG 21/03600 N° Portalis DBV3-V-B7F-URSC AFFAIRE : [U] [M] [I] [K] C/ [E] [G] [Z] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2021 par le TJ de [Localité 7] N° Chambre : 2 N° RG : 19/01138 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Vanessa TRAN-THIEN Me Olivier FALGA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [U] [M] [I] [K] née le 17 Mars 1937 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] présente à l'audience Représentant : Me Vanessa TRAN-THIEN, Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 409 - N° du dossier 20493 Représentant : Me Eric TAVENARD, Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 438 APPELANTE **************** Monsieur [E] [G] [Z] né le 15 Février 1986 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Représentant : Me Pelcé Marie substituant Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251 - N° du dossier 180491 Représentant : Me Marie PELCE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 138 substituant Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251 N° du dossier 180491 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, et Madame Odile CRIQ, Conseiller chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président,, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Madame Odile CRIQ, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT, FAITS ET PROCEDURE : Mme [U] [K] est propriétaire d'un box fermé, porte n°333, situé au [Adresse 4]. En juillet 2018, Mme [K] a mis en vente ce box par une annonce affichée dans le hall de l'immeuble. M. [E] [G] [Z] s'en est porté oralement acquéreur. Par courrier du 31 octobre 2018, les parties ont été convoquées pour signature le 12 novembre 2018 à l'étude de Me [P] [W], notaire à [Localité 8]. A la suite du refus de Mme [K] de signer l'acte de vente, M. [G] [Z] l'a mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2018, reçue le 17 décembre 2018, de réitérer la vente par acte authentique. Cette lettre étant demeurée sans réponse, par acte du 4 février 2019, M. [G] [Z] a fait assigner Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de réitération de la vente et de réparation de ses préjudices. Par jugement du 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - constaté que la vente portant sur un bien situé [Adresse 4], pour un prix de 31 000 euros, est parfaite entre Mme [K] et M. [G] [Z], - débouté Mme [K] de l'ensemble de ses demandes, - invité en conséquence Mme [K] et M. [G] [Z] à régulariser la vente par devant tout notaire de leur choix, - ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à Mme [K] et à M. [G] [Z], de réitérer par acte authentique la vente dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, - dit qu'à défaut de réitération de la vente dans ce délai, le jugement vaudra vente, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de Mme [K], et fera l'objet d'une publication auprès du service de la publicité foncière, - débouté M. [G] [Z] de sa demande de dommages et intérêts, - rejeté la demande d'amende civile formée par Mme [K], - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné Mme [K] à payer à M. [G] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [K] aux entiers dépens, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Le tribunal a retenu que la vente était parfaite, dès lors qu'il ressortait des pièces produites que, malgré l'absence d'écrit de la main de Mme [K] sur le prix, les parties s'étaient entendues sur l'objet et le prix de la vente, et qu'une rencontre des volontés, sans réserve, avait bien eu lieu. Le tribunal a en conséquence ordonné la vente forcée du bien mais écarté la demande d'astreinte, le mécanisme de la vente forcée étant suffisant pour contraindre la venderesse à procéder à la délivrance du bien puisque, à défaut de régularisation de la vente devant notaire dans le délai d'un mois, le jugement vaudrait vente. Le tribunal a par ailleurs rejeté la demande d'indemnisation formée par l'acquéreur, considérant que ce dernier ne rapportait pas la preuve de son préjudice lié à l'obligation de louer un parking pour son véhicule le temps de pouvoir acquérir le box, objet de la vente. Par acte du 5 juin 2021, Mme [K] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 24 février 2022, de : - déclarer Mme [U] [K] recevable et bien fondée en son appel, Y faisant droit, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : ' débouté M. [E] [G] [Z] de sa demande de dommages et intérêts, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : ' constaté que la vente portant sur un bien situé [Adresse 4], pour un prix de 31 000 euros, est parfaite entre Mme [K] et M. [G] [Z], ' débouté Mme [K] de l'ensemble de ses demandes, ' invité en conséquence Mme [K] et M. [G] [Z] à régulariser la vente par devant tout notaire de leur choix, ' ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à Mme [K] et à M. [G] [Z] de réitérer par acte authentique la vente dans un délai d'un mois compter de la signification du jugement, ' dit qu'à défaut de la réitération de la vente dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, le jugement vaudra vente, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de Mme [K], et fera l'objet d'une publication auprès du service de la publicité foncière, ' rejeté la demande d'amende civile formée par Mme [K], ' condamné Mme [K] à payer à M. [G] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance, ' condamné Mme [U] [K] aux entiers dépens, En conséquence, statuant à nouveau, - juger qu'aucun accord n'a été trouvé entre Mme [K] et M. [G] [Z] sur le prix de vente portant sur le box fermé, porte n°333, situé au [Adresse 4], En conséquence, - juger que la vente portant sur le box fermé, porte n°333, situé au [Adresse 4] n'est pas parfaite, - débouter M. [G] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [G] [Z] à verser à Mme [K] une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [G] [Z] aux entiers dépens. Mme [K] expose qu'après avoir mis en vente son box pour un montant de 35 000 euros, M. [G] [Z] lui a fait une offre pour une somme de 34 000 euros, ce qu'elle a acceptée, la vente étant dès lors formée moyennant ce prix. Elle argue que M. [G] [Z] s'est mis en rapport de son propre chef avec l'étude notariale et l'a induit en erreur en mentionnant un prix de 31 000 euros, pour lequel elle n'a jamais donné son consentement. Elle conteste la force probante des pièces produites par M. [G] [Z] et fait valoir qu'il n'est pas démontré qu'elle aurait émis ou accepté une offre pour un prix de 31 000 euros. Elle souligne que le courriel du 9 août 2018 émanant de Me [W] a été adressé à M. [G] [Z] et ne peut dès lors constituer une preuve de sa connaissance du prix unilatéralement fixé par l'intimé. Elle soutient que le mandat du 2 octobre 2018 donnant pouvoir à M. [G] [Z] pour assister à une assemblée générale des copropriétaires, qu'elle a signé mais non rédigé, démontre qu'elle a eu la volonté de vendre et non qu'elle aurait accepté un prix de 31 000 euros, étant rappelé qu'elle a accepté de vendre son bien moyennant la somme de 34 000 euros. Elle considère que le courriel du 31 octobre 2018 émanant de Me [W] n'établit ni l'existence d'un accord entre les parties sur le prix de vente, ni le fait qu'elle aurait été rendue destinataire d'un courrier du notaire et du projet d'acte de vente. Se prévalant de l'article 1366 du code civil, elle argue que l'intégrité de la correspondance du 9 juillet 2019 n'est pas garantie, aucun élément ne permettant d'identifier avec certitude les auteurs et destinataires des messages, le contenu des messages et l'horodatage. Elle précise n'avoir eu connaissance de la fixation du prix à la somme de 31 000 euros que le jour de la signature de l'acte authentique, le 12 novembre 2018. Elle conteste enfin le caractère probant de l'attestation de Me [W] dès lors, d'une part, qu'il n'est pas établi qu'elle aurait été destinataire de la convocation adressée par lettre simple, d'autre part, que le fait que le notaire évoque un prix de 31 000 euros depuis l'ouverture du dossier à son étude ne démontre pas qu'elle aurait accepté ce prix, seul M. [G] [Z] ayant été en relation avec l'étude notariale. Elle s'oppose à toute indemnisation de M. [G] [Z], faisant valoir que l'existence du préjudice de jouissance allégué n'est pas démontrée. Par dernières écritures du 19 avril 2022, M. [G] [Z] prie la cour de : - confirmer le jugement querellé en ce qu'il a : ' constaté que la vente portant sur un bien situé [Adresse 4], pour un prix de 31 000 euros est parfaite entre Mme [K] et M. [G] [Z], ' débouté Mme [K] de l'ensemble de ses demandes, ' invité en conséquence Mme [K] et M. [G] [Z] à régulariser la vente par devant tout notaire de leur choix, ' ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à Mme [K] et à M. [G] [Z] de réitérer par acte authentique la vente dans un délai d'un mois compter de la signification du jugement, ' dit qu'à défaut de la réitération de la vente dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, le jugement vaudra vente, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de Mme [K] et fera l'objet d'une publication auprès du service de la publicité foncière, ' rejeté la demande d'amende civile formée par Mme [K], ' condamné Mme [K] à payer à M. [G] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance, ' condamné Mme [K] aux entiers dépens, - infirmer le jugement querellé en ce qu'il a : ' débouté M. [G] [Z] de sa demande de dommages et intérêts, Statuant de nouveau sur ce point et y ajoutant, - condamner Mme [K] à payer à M. [G] [Z] la somme de 100 euros par jour de retard depuis le 12 novembre 2018 jusqu'à remise des moyens d'accès au box, à titre de réparation de son préjudice de jouissance, - assortir cette condamnation d'une astreinte de 250 euros par jour de retard passé ce délai, - condamner Mme [K] à payer à M. [G] [Z] la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, - condamner Mme [K] aux entiers dépens d'appel. M. [G] [Z] fait valoir s'être porté acquéreur du box de Mme [K] au prix de 31 000 euros, offre que cette dernière a acceptée, ce que démontre la saisine de son propre notaire par la venderesse aux fins de régularisation de la vente conclue à ce prix, de sorte que le prix était parfaitement arrêté entre les parties. Il expose que Mme [K] a saisi son propre notaire, Me [W], aux fins de régularisation de la vente ; que le 9 août 2018, le notaire lui a confirmé que le prix de vente était de 31 000 euros et demandé de lui adresser la somme de 3 100 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; que le 2 octobre 2018, Mme [K] lui a donné mandat, en tant que futur propriétaire, pour la représenter à l'assemblée générale des copropriétaires ; que le 31 octobre 2018, le notaire lui a fait parvenir le décompte financier de l'acquisition, fixant un prix de vente de 31 000 euros ; qu'à cette même date, le notaire a adressé un courrier par voie postale à Mme [K] pour lui confirmer la signature de l'acte le 12 novembre 2018 et lui transmettre le projet d'acte, cette dernière ayant ainsi eu connaissance du projet d'acte et du prix de vente avant le rendez-vous chez son propre notaire, qu'enfin, le 12 novembre 2018, Mme [K] s'est rendue au rendez-vous prévu à l'étude notariale et a refusé de signer l'acte authentique, alors même que la vente était d'ores et déjà parfaite à cette date, les parties s'étant accordées sur la chose et le prix. Il précise que Me [W], qui s'est chargé de dresser l'acte de vente, n'est pas son notaire mais celui mandaté par Mme [K] et que ce dernier a procédé à l'encaissement des acomptes. Il se prévaut du courriel du 9 juillet 2019 par lequel Me [W] lui affirme avoir été saisi par Mme [K] pour régulariser la vente moyennant le prix de 31 000 euros. Il soutient que les dispositions de l'article 1366 du code civil ne sont pas applicables à un courrier électronique produit pour faire la preuve d'un fait dont l'existence peut être établie par tous moyens de preuve. Il invoque en outre un courrier de Me [W] du 29 novembre 2021 dans lequel le notaire reproduit les termes de son courriel du 9 juillet 2019. Il soutient que la responsabilité contractuelle de Mme [K] est engagée, dès lors que cette dernière a refusé de régulariser la vente puis de déférer à la mise en demeure l'y enjoignant et qu'elle a prétendu en première instance à l'absence d'accord sur la chose et le prix, avant de soutenir en appel que sa propre notaire lui aurait dissimulé le prix de vente et que l'acquéreur aurait tenté de l'abuser. Il fait valoir un préjudice de jouissance qui découle automatiquement de la privation de son bien, puisqu'il ne dispose toujours pas des moyens pour y accéder. Il considère que la valeur de jouissance doit être évaluée au regard de la valeur locative du bien. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2022. MOTIFS Sur l'existence d'une vente parfaite': Selon l'article 1113 du Code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. L'article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Au soutien de ses demandes, M. [G] [Z], à qui il appartient d'établir l'accord sur la chose et le prix intervenu entre les parties et dont il se prévaut, produit les pièces suivantes : -un courriel du 9 août 2018 de Maître [W], notaire adressé à M. [G] [Z] aux termes duquel le notaire lui indique :« Suite à notre conversation téléphonique de ce jour, je vous prie de bien vouloir trouver le RIB de l'étude afin que vous puissiez effectuer le virement de l'indemnité d'immobilisation dans le cadre de votre acquisition d'un parking au [Adresse 3]. Le prix de vente est de 31 000 euros, vous voudrez bien m'adresser la somme de 3 100 euros. ». - un courriel du 9 juillet 2019 de Maître [W], notaire adressé à M. [G] [Z] aux termes duquel le notaire confirme avoir été saisi par Mme [K] pour régulariser la vente à son profit d'un box sis [Adresse 3] moyennant le prix de 31 000 euros et que la convocation au rendez-vous du 12 novembre lui a été adressée par voie postale en date du 31 octobre avec en pièce jointe le projet d'acte. -un courrier du 31 octobre 2018 de Maître [W], notaire, adressé à Mme [K] selon lequel elle énonce : « Chère madame, je vous confirme bien volontiers le rendez-vous de signature de l'acte en référence fixé au lundi 12 novembre 2018 à 13h en l'office notarial. Pour le rendez-vous, je vous remercie de vous munir d'une pièce d'identité. Vous trouverez également joint à ce courriel le projet d'acte. ». -un pouvoir donné par Mme [K] à M. [G] [Z] afin de la représenter à l'assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 2018. L'objection de Mme [K] selon laquelle elle n'aurait pas reçu le courrier du notaire du 31 octobre 2018, comprenant le projet d'acte de vente et lui confirmant le rendez-vous de signature pour le lundi 12 novembre 2018 est inopérante, la cour observant que l'appelante dit avoir été avisée de la fixation du prix à la somme de 31 000 euros précisément le jour de la signature de l'acte authentique, ce qui implique a fortiori qu'elle avait reçu le courrier de convocation en ce compris le projet d'acte de vente comportant la mention du prix de vente. L'attestation de Me [W], ( pièce n° 11 de l'intimé) notaire, rédigée en sa qualité d'officier public, en date du 29 novembre 2021, aux termes de laquelle il confirme avoir été saisi par Mme [K] pour régulariser la vente au profit de M. [G] [Z] d'un box sis [Adresse 3] pour le prix de 31 000 euros fixé depuis l'ouverture du dossier à l'étude et avoir convoqué Mme [K] au rendez-vous du 12 novembre par voie postale en date du 31 octobre avec en pièce jointe le projet d'acte, est suffisante pour contredire l'objection soulevée par Mme [K] . Il a précisé dans cette attestation que l'acte n'avait pu être régularisé le jour du rendez-vous convenu au motif que Mme [K] refusait de payer les honoraires de mutation dus au syndic pour l'établissement de l'état daté. Les courriels envoyés par le notaire à M. [G] [Z] concordent sur le fait que le prix de vente a toujours été fixé à la somme de 31 000 euros. C'est vainement que l'appelante allègue que le courriel du 9 juillet 2019 laisse penser qu'il a pu y avoir un malentendu sur le prix de vente de l'emplacement du stationnement litigieux, dans la mesure où les termes du notaire sont clairs et précis quant au montant du prix de la vente à hauteur de la somme de 31 000 euros. Nonobstant l'absence d'accord écrit de Mme [K] pour un prix de vente de 31 000 euros, il résulte de ces pièces que les parties se sont mises d'accord à la fois sur l'objet de la vente soit le box sis [Adresse 3] et sur son prix de vente, à savoir la somme de 31 000 euros, et que Mme [K] elle-même, a saisi son propre notaire aux fins de régularisation de l'acte authentique de vente. Aussi, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que la vente était parfaite et qu'il convenait d'ordonner la vente forcée du bien dans les conditions précisées au dispositif de la décision. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la responsabilité contractuelle du vendeur': Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Du fait du refus de Mme [K] de signer l'acte authentique de vente, M.[G] [Z] a été privé de la jouissance personnelle du box Au soutien de sa demande indemnitaire, M. [G] [Z] produit aux débats des offres de parking à louer extraites du site SeLoger, éditées le 29 janvier 2019, pour un loyer variant entre 100 et 120 euros mensuels. Il ne ressort pas néanmoins qu'il ait jamais voulu, soit donner le box à louer, soit en louer un autre pour son usage personnel. Il a un dt à réparation pour le trouble de jouissance né du refus injustifié de Mme [K] de signer l'acte authentique de vente qui sera justement estimé à 1 500 euros. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. Sur les autres demandes': Eu égard au sens de la présente décision, la condamnation de Mme [K] au paiement des frais irrépétibles et aux dépens de première instance est confirmée. Mme [K] sera condamnée à payer à M. [G] [Z] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Elle sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 18 février 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [G] [Z] de sa demande de dommages intérêts, Statuant de nouveau du chef infirmé, Condamne Mme [K] à payer à M. [G] [Z] la somme de 1500 euros at de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, Y ajoutant, Condamne Mme [K] à payer à M. [G] [Z] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne Mme [K] aux dépens d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,