Cour d'appel, 06 mars 2024. 20/07258

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 06 MARS 2024 N° 2024/ 129 N° RG 20/07258 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGDKZ Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] C/ [G] [C] [V] [C] épouse [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cecile BIGUENET - MAUREL Me Nicolas MATTEI Me Philippe DUTERTRE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de première instance de MENTON en date du 23 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/115. APPELANTE Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET CLARUS dont le siège social se situe [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Cecile BIGUENET-MAUREL, membre de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Monsieur [G] [C] né le 16 Août 1939 à [Localité 5] (98), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE Madame [V] [C] épouse [I] née le 28 Février 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Philippe DUTERTRE, membre de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M. [G] [C], es qualité d'usufruitier et Mme [V] [C] épouse [I], es qualité de nue propriétaire, sont propriétaires des lots n°85 et 126, dans un immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété. Par acte d'huissier de justice en date du 22 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble , pris en la personne de son syndic, LA SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEES A ASSOCIE UNIQUE CABINET CLARUS, a fait assigner M. [G] [C] et Mme [V] [C] épouse [I] devant le tribunal d'instance de MENTON pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété et autres sommes accessoires. Considérant quant à la question de la nullité de l'assignation, qu'il n'existe aucun doute quant à la capacité à ester en justice de LA SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEES A ASSOCIE UNIQUE, sous le versant de son activité de syndic, que si M.[G] [C] reste débiteur d'un arriéré, il est impossible de le chiffrer précisément, sans opérer une nouvelle comptabilité, ce qui n'est nullement de l'office de la juridiction, par jugement rendu le 23 juin 2020, le Tribunal a: Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant : - au paiement de l'arriéré de charges de copropriété et de travaux, sa créance étant insuffisamment caractérisée; - au remboursement des frais de recouvrement de la créance sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965; - à l'indemnisation pour résistance abusive; - à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre du syndicat des copropriétaires; Débouté M.[G] [C] et Mme [V] [C] épouse [I] de leurs demandes formées sur ce fondement; Débouté les parties de leurs plus amples demandes contraires à la présente décision; Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, LA SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEES AASSOCIE UNIQUE CABINET CLARUS, aux entiers dépens; Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration au greffe en date du 31 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. Il sollicite : DECLARER l'appel recevable ; REFORMER le jugement de première instance en toutes ses dispositions ; SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE ET FRAIS NECESSAIRES : - INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du paiement des charges de copropriété ; - INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du paiement des frais nécessaires ; ET STATUANT DE NOUVEAU SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE ET FRAIS NECESSAIRES : CONDAMNER in solidum M.[C] et Mme [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] : -12.694,02 au titre de l'arriéré des charges et travaux dus selon décompte arrêté au 23 janvier 2023; -722,52 € au titre des frais de recouvrement de la créance de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; SUR LES DOMMAGES ET INTERETS : INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à l'obtention de dommages et intérêts ET STATUANT DE NOUVEAU SUR LES DOMMAGES ET INTERETS : CONDAMNER in solidum M. [C] et Mme [I] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € destiné à réparer son préjudice de trésorerie ; Puis, subsidiairement, à défaut de condamnation des copropriétaires débiteurs au paiement de la somme de 1.790 € au titre des charges qui lui sont imputées pour les travaux urgents : CONDAMNER in solidum M.[C] et Mme [I] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1790 € destiné à réparer le préjudice relatif à la prise en charge de travaux d'urgence en ses lieu et place. SUR LES DEPENS ET FRAIS IRREPETIBLES : INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ; ET STATUANT DE NOUVEAU SUR LES DEPENS ET FRAIS IRREPETIBLES : CONDAMNER in solidum M. [C] et Mme [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour ce qui concerne la procédure de première instance ; CONDAMNER in solidum M. [C] et Mme [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour ce qui concerne la procédure d'appel ; CONDAMNER in solidum M.[C] et Mme [I] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENT-MAUREL, Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront: -les frais d'hypothèque éventuels -les frais relatifs à la sommation du 5 février 2018 -les frais de mise en demeure -les droits et émoluments des actes d'Huissier de Justice -en cela compris le droit proportionnel de DP 129. - DEBOUTER M.[C] et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes. A l'appui de son recours, il fait valoir: -qu'il rapporte par les pièces qu'il verse aux débats la preuve des charges réclamées, d'autant que M.[C] a tenté de les payer telles qu'appelées mais a été confronté au rejet de sa banque, -que M.[C] ne conteste pas avoir reçu les pièces justificatives de la créance et n'a jamais contesté en justice les PV d'AG portant approbation des comptes, -que sont imputables au seul copropriétaire: -les frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 -les frais visés à l'article 9-1 de l'annexe I du décret du 17 mars 1967 -les frais jugés nécessaires par le juge du fond -qu'en l'espèce le montant de ces frais est de 722,52€, factures à l'appui, -qu'en ce qui concerne les frais relatifs au sinistre ils ont été imputés sur son compte au titre des charges supportées par l'ensemble des copropriétaires conformément à sa quote part, -qu'il appartient au syndic de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, qu'il a mandaté une société qui s'est rendue sur place autorisée par les locataires et qui a constaté plusieurs défectuosités du système sanitaire bricolé par M.[C], à l'origine d'un sinistre subi par le copropriétaire du dessous, -qu'il a fait procéder aux travaux ratifiés par l'AG du 24 août 2018, -qu'il a sollicité en référé une expertise judiciaire qui se heurte au refus de M.[C] pour l'accès à son appartement, -que M.[C] doit être condamné à des dommages et intérêts pour sa mauvaise foi lui créant un préjudice indépendant de celui résultant du retard de paiement, -que la demande de condamnation solidaire de Mme [I] avec M.[C] n'est pas nouvelle puisqu'elle a été faite en première instance et se justifie. M.[C] conclut: CONFIRMER le Jugement de première instance rendu par le Tribunal de Proximité de MENTON dans l'ensemble de ses dispositions. En conséquence : DEBOUTER le [Adresse 2] concernant le paiement des sommes relatives au sinistre faisant actuellement l'objet d'une Expertise Judiciaire ; DEBOUTER le SDC 2 RUE GENERAL GALLIENI concernant le paiement des sommes relatives aux frais de recouvrement des procédures ; DEBOUTER le [Adresse 2] concernant le paiement de la somme de 500 € au titre de dommages intérêts ; En tout état de cause : CONDAMNER le SDC 2 RUE GENERAL GALLIENI au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER le [Adresse 2] aux entiers Dépens. Il soutient: -que le syndicat est défaillant dans l'administration de la preuve, -que les sommes relatives au sinistre pour lequel une expertise judiciaire est en cours ne peuvent lui être imputées, -qu'en cours de procédure les demandes du syndicat tant relatives aux charges qu'aux frais de recouvrement sont fluctuantes, -que certains frais demandés sont compris dans les dépens, -qu'en l'espèce, il y a démembrement de propriété et que l'usufruitier n'est tenu qu'aux charges de copropriété correspondant aux travaux d'entretien et le nu propriétaire à celles relatives aux grosses réparations, qu'ils ne sont pas débiteurs solidaires de l'ensemble des charges, -que le syndicat se doit de ventiler les charges ce qu'il ne fait pas. Mme [I] conclut : DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions en tant que dirigées à l'encontre de Mme [V] [I]. CONDAMNER tout succombant au paiement d'une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'appel. Elle fait valoir : -qu'elle a réglé, à première demande, la somme de 349,27€ représentant sa quote part de charges de copropriété relative aux grosses réparations, -qu'elle s'oppose à toute demande de condamnation in solidum avec M.[C], qui est une demande nouvelle par rapport aux premières conclusions en appel du syndicat des copropriétaires, -qu'aucune ventilation n'est faite entre les charges. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur les charges de copropriété L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation. L'article 9 du code de procédure civile indique qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction d le'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Il est constant que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certain, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges. Le propriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, en appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : -le relevé cadastral établissant la qualité de propriétaires des intimés, -les appels de fonds de charges de copropriété et de travaux pour la période du 1er octobre 2017 au 31 mars 2023, -les procès verbaux de l'assemblée générale du 10 août 2017, du 24 août 2018, du 12 novembre 2019, du 10 septembre 2020, du 22 décembre 2021, du 7 novembre 2022 et du 23 août 2023 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux, dont il n'est pas établi qu'elles aient été contestées, -des décomptes de charges des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 -le contrat de syndic, -deux relevés de compte: -le premier du 30 juin 2016 au 23 janvier 2023 portant un solde débiteur de 11771,67€ -le second du 11 octobre 2017 au 27 novembre 2023 portant un solde débiteur de 13416,54€, Il résulte de ces documents que les charges de copropriété dues pour le lot des consorts [C] sont de 10 903,75€, dont 790, 27€ de charges relatives aux travaux, frais d'expertise et d'avocat partagés par les copropriétaires. Les consorts [C] ne sauraient prétendre être déchargés de ces frais, aucune décision de dispense d'avoir à contribuer à ces frais n'ayant été rendue, dans la procédure qui oppose les parties devant le tribunal judiciaire de NICE, pour laquelle une expertise est toujours en cours. En outre, l'assemblée générale du 24 août 2018 a ratifié les travaux réalisés en lieu et place des consorts [C] en les mettant à leur charge exclusive, de sorte qu'à défaut de décision judiciaire contraire (procédure toujours en cours comme indiqué ci-dessus), la somme de 1748,89€ au titre de ces travaux urgents doit être mise à leur charge. A cela il convient d'ajouter les frais nécessaires à la présente procédure pour un montant de (722,52€-181,34€ de frais d'assignation compris dans les dépens) 541,18€, en application des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 9-1 de l'annexe I du décret du 17 mars 1967 et eu égard aux pièces justificatives versées. Par ailleurs, il résulte de l'article 605 du code civil que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. L'article 606 du même code précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. Il convient en conséquence de procéder à la ventilation des charges, les consorts [C] ne pouvant être condamnés solidairement en tant qu'usufruitier et nu propriétaire. Mme [I] supportera la charge définitive des grosse réparations soit la somme de 456,27€ sur les 12 652,64€ de charges et sera condamnée au paiement de cette somme. En conséquence, le jugement est infirmé et M.[C] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : -12 196,37€ au titre de l'arriéré des charges et travaux selon décompte arrêté au 27 novembre 2023, -541,18€ au titre des frais de recouvrement de la créance de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, M.[C], tout en profitant des avantages liés à la résidence grâce aux charges payées par les autres copropriétaires, refuse de régler ses charges de copropriété en raison d'un différent portant sur l'imputation sur son compte de copropriétaire de factures relatives à des travaux urgents, alors même qu'il n'a pas contesté les assemblée générales. Ce comportement de mauvaise foi qui entraîne un solde débiteur depuis 2017, qui au 27 novembre 2023 était supérieur au budget annuel de la copropriété de 12 500€ entraîne un préjudice de trésorerie important indépendant du simple retard, qui justifie l'octroi de 1500€ de dommages et intérêts. L'appelant échoue à établir la mauvaise foi de Mme [I] et sera débouté de sa demande de condamnation solidaire à son encontre. Sur les autres demandes Les consorts [C] sont condamnés in solidum à la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d'appel, à l'exclusion des frais relatifs à la sommation du 5 février 2018 et de mise en demeure qui ne sont pas des dépens et ont été accordés au titre d le'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec distraction pour les dépens d'appel au profit de Me BIGUENT-MAUREL, avocat. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 juin 2020 par le Tribunal de proximité de MENTON Statuant à nouveau, CONDAMNE M.[C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet CLARUS les sommes suivantes: -12 196,37€ au titre de l'arriéré des charges et travaux selon décompte arrêté au 27 novembre 2023, -541,18€ au titre des frais de recouvrement de la créance de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet CLARUS la somme de 456,27€ au titre de l'arriéré des charges et travaux selon décompte arrêté au 27 novembre 2023, CONDAMNE M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet CLARUS la somme de 1500€ de dommages et intérêts, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, Y ajoutant, CONDAMNE in solidum M.[C] et Mme [I] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet CLARUS la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, pour la procédure de première instance et d'appel, CONDAMNE in solidum M.[C] et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, à l'exclusion des frais relatifs à la sommation du 5 février 2018 et de mise en demeure qui ne sont pas des dépens et ont été accordés au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec distraction pour les dépens d'appel au profit de Me BIGUENT-MAUREL, avocat. LA GREFFIERE LE PRESIDENT