Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 22/14575

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 22/14575 N° Portalis 352J-W-B7G-CYI4T N° MINUTE : Assignation du : 02 Décembre 2022 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] ET [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maitre [G] [K], administrateur judiciaire [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maitre Philippe THOMAS-COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au Barreau de PARIS, vestiaire C165 DÉFENDEUR Monsieur [C] [W] [Adresse 6] [Localité 4] non- représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14575 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYI4T DÉBATS A l’audience du 14 Décembre 2023 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [C] [W] est associé au sein d’une société civile immobilière, dont il détient 25 % des parts, la société Panorama HLP. Cette société civile, régulièrement inscrite au RCS de Versailles, est propriétaire des lots de copropriété n°3, 4 et 5 d'un immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 2]. La société Panorama HLP ne règle pas ses charges de copropriété depuis de nombreuses années. Par jugement en date du 27 septembre 2018 du tribunal de grande instance de Paris, la société Panorama HLP a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic la société Craunot, les sommes de : - 45.677,40 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 30 septembre 2017, avec intérêt au taux legal à compter du 7 février 2014 date d’une mise en demeure sur la somme de 11.426,00 euros, et à compter de la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2017 pour le surplus ; - 117,38 euros au titre des frais nécessaires ; - 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En exécution de ce jugement devenu définitif, la société Panorama HLP est, au jour de l’assignation de M. [C] [W], redevable de la somme de 60.976,05 euros, suivant décompte communiqué et provisoirement arrêté au 23 janvier 2022, hors dépens. (pièce n°7 demandeur) Par ordonnance du président tribunal judiciaire de Paris en date du 6 juillet 2021 Maître [K] a été nommée administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ immeuble sis au [Adresse 1] et [Adresse 2]. Compte tenu des difficultés juridiques (absence d’approbation des comptes annuels), financières (les copropriétaires étaient débiteurs de la somme totale de 62.504,97 euros, dont 60.089,31 euros pour la seule SCI Panorama HLP) et structurelles (les étages de l’immeuble sont inhabitables en raison de leur état très dégradé) de la copropriété, Maître [K] a sollicité qu’il soit mis fin à sa mission au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 et qu’elle soit désignée en qualité de mandataire ad hoc au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par ordonnance en date du 22 juin 2023, la mission de Maître [K] a été renouvelée pour douze mois supplémentaires à compter du 6 juillet 2023, soit jusqu’au 6 juillet 2024. En conséquence et en exécution de cette ordonnance, Maître [K] dispose des pouvoirs du syndic, du conseil syndical et de l’assemblée générale et a donc qualité pour agir et représenter en justice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 2]. Par jugement rendu le 24 janvier 2022 et sur assignation du syndicat des copropriétaires, le tribunal judiciaire de Versailles a ouvert à l’encontre de la société civile Panorama HLP une procédure de liquidation judiciaire et a désigné la SELARL ML Conseils en qualité de liquidateur. (pièce n°10 demandeur) Le syndicat des copropriétaires a régulièrement déclaré sa créance au passif. (pièce n°11 demandeur) M. [C] [W] est associé de la société civile Panorama HLP dont il détient 25% du capital social, il est à ce titre personnellement redevable de 25% du passif (pièce n° 2 demandeur) Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [C] [W] de payer des charges de copropriété impayées. Par exploit d'huissier signifié le 2 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 2] a fait assigner M. [C] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 8 mars 2023. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1857 du code civil, il demande au tribunal de : - condamner M. [C] [W] au paiement de la somme de 15.709,78 euros en principal, avec intérêts de droit à compter du 11 octobre 2022 et capitalisation des intérêts à compter du 11 octobre 2023 ; - condamner M. [C] [W] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamner M. [C] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront la totalité des droits proportionnels du commissaire de justice tels que prévus par l’arrêté du 23 février 2022. Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14575 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYI4T Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), M. [C] [W] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 septembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 14 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. Selon l’article 1857 du code civil : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements » Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14575 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYI4T * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’une fiche hypothécaire que la SCI Les Panoramas HLP, dont M. [C] [W] détient 25% des parts sociales, est propriétaire des lots n°3, 4 et 5 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 2]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - le jugement rendu le 27 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Paris qui a condamné la SCI Panorama HLP à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic la SA craunot la somme de 45.677,40 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 30 septembre 2017, avec intérêt au taux légal à compter du 7 février 2014 date de la délivrance de la mise en demeure sur la somme de 11.246,00 euros et à compter de la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2017 pour le surplus ; - les statuts de la SCI Les Panoramas HLP qui attestent que M. [C] [W] en est l’associé à hauteur de 25% des parts sociales; - un décompte des sommes dues en exécution du jugement du tribunal de grande instance de Paris, qui a condamné le 27 septembre 2018 la SCI Les Panoramas HLP au 23 janvier 2022 ; ce décompte fait état de la somme de 60.976,05 euros ; - le jugement du tribunal judiciaire de Versailles, en date du 24 janvier 2022, qui prononce la liquidation judiciaire de la SCI Les Panoramas HLP ; - la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires au passif de la procédure collective. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Les Panoramas HLP, dont M. [C] [W] est associé à hauteur de 25%, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 60.976,05 euros. La SCI Les Panoramas HLP ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, M. [C] [W] sera en conséquence condamné au paiement de 25% de la somme de 60.976,05 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, en exécution du jugement du 27 septembre 2018 et en sa qualité d’associé de la SCI Les Panoramas HLP, dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 24 janvier 2022, soit la somme de 15.244,01 euros En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 11 octobre 2022, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14575 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYI4T 2 - Sur les demandes accessoires - Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2]. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [C] [W], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [C] [W] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] les sommes de : - 15.244,01 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 23 janvier, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022 ; - 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ; ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 11 octobre 2023, en application de l'article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE M. [C] [W] aux entiers dépens de l’instance ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. ORDONNE l'exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024 La Greffière La Présidente