Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 12] [1]
[1] Expéditions exécutoires à:
-Me Ghislaine CHAUVET LECA
-Me Véronique JEAURAT
Copies certifiées conformes à :
--Me Ghislaine CHAUVET LECA
-Me Véronique JEAURAT
délivrées le:
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Charges de copropriété
N° RG 23/03350
N° Portalis 352J-W-B7G-CYSEU
N° MINUTE :
Assignation du :
19 Décembre 2022
JUGEMENT
rendu le 22 Janvier 2026
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet MASSON, S.A.S
[Adresse 8]
[Localité 9]
représenté par Me Florian PALMIERI de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, et par Me Ghislaine CHAUVET LECA de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525
DÉFENDEURS
Madame [Z] [H]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Monsieur [F] [H]
[Adresse 11]
[Localité 2]
représenté par Me Véronique JEAURAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant
Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/03350 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSEU
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.
assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
DÉBATS
A l’audience publique du 06 Novembre 2025
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Madame [Z] [H] et Monsieur [F] [H] sont propriétaires du lot de copropriété n°38 d’un immeuble situé au [Adresse 3].
Par exploit d’huissier signifié le 19 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner les consorts [H] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 19 avril 2023.
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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, et au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 6, 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du Code civil, ainsi que de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] en son action et l’y déclarer bien fondé,
CONDAMNER Monsieur [F] [H] et Madame [Z] [H], in solidum sinon à proportion de leurs droits et parts indivises, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 8.261,66€, concernant les charges dues jusqu’à l’appel de cotisation fonds travaux du 1 er janvier 2025 inclus ;
DIRE que cette condamnation sera augmentée par application du taux d’intérêt légal à compter de la présente assignation ;
ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 75 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;
DEBOUTER Monsieur [F] [H] et Madame [Z] [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER Monsieur [F] [H] et Madame [Z] [H], in solidum, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes suivantes :
1.500 € à titre de dommages et intérêts,
2.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens,
ORDONNER la capitalisation des intérêts,
DIRE n’y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire du jugement à intervenir. »
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, les consorts [H] demandent au tribunal de :
« DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], formulées à l’égard des consorts [H], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser aux consorts [H] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.
ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ».
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La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales en paiement
Au titre des charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production des justificatifs de propriété (pièce n°1) que les consorts [H] sont propriétaires du lot n°38 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. Bien que les consorts [H] contestent leur qualité de propriétaires en indiquant avoir vendu ce lot à la SCI WINA, ils échouent à en rapporter la preuve.
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023, 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- un décompte de créance actualisé au 9 janvier 2025.
Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, le compte individuel les consorts [H] du 9 janvier 2025 présente un solde débiteur de 7.666,31 euros (débit : 10311.63€ et crédit : 2.645,32 €), déduction faite des frais de recouvrement.
C’est à tort que les consorts [H] soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas leur avoir adressé les appels de charge et les relances, ceux-ci étant établis à leur attention (pièces n°2, 9 et 15). De surcroît, ils ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires.
Dans ces conditions, les consorts [H] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 7.666,31 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 9 janvier 2025 (incluant l’appel de cotisation fonds travaux du 1er janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.
Au titre des frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.
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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 595,35 euros (comprise dans la somme principale demandée au titre des charges de copropriété), qui constituent en réalité des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, tels que des frais de relance et de mise au contentieux.
Il est toutefois de jurisprudence constante que les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048). Aucune pièce n’est versée par le syndicat des copropriétaires s’agissant de la mise en demeure.
Il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles pour les frais de mise au contentieux.
Il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires pour ces frais de recouvrement.
Sur la demande d’astreinte
Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. »
En l’espèce, il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires la volonté manifeste des défendeurs de se soustraire de leur obligation.
Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte.
Sur la capitalisation des intérêts
Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière.
Elle sera par conséquent ordonnée.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les consorts [H], partie perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.
Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les consorts [H] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE in solidum Madame [Z] [H] et Monsieur [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :
7.666,31 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 9 janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;
1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
CONDAMNE Madame [Z] [H] et Monsieur [F] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.
Fait et jugé à [Localité 12] le 22 Janvier 2026
La Greffière La Présidente
