Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 23/00181

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/00181 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYS7V N° MINUTE : 5 Contradictoire Assignation du : 22 décembre 2022 JUGEMENT rendu le 13 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A.S. BLANC DE RIZ dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Stéphanie NICOLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1564 DÉFENDERESSE S.C.I. REZ-DE-CHAUSSEE dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Prune SCHIMMEL-BAUER de l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0009 Décision du 13 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 23/00181 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYS7V COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Louise FLORET, Greffier, DÉBATS A l’audience du 11 mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 mai 2021, la SCI Rez-de-Chaussée a donné à bail commercial à la société Blanc de Riz des locaux commerciaux, sis [Adresse 5] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 18 mai 2021 moyennant un loyer principal annuel de 20.400 euros et une provision annuelle de charges locatives de 1.200 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “petite restauration sans nuisances sur place et à emporter”. Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2022, la société Blanc de riz a assigné la SCI Rez-de-Chaussée devant la présente juridiction, aux fins de : - prononcer la résolution du bail conclu le 18 mai 2021 entre la société Blanc de riz et la SCI Rez-de-Chaussée, et ce, aux torts exclusifs de cette dernière qui, en qualité de bailleur, a manqué à son obligation essentielle de délivrance; - ordonner à la SCI Rez-de-chaussée d’organiser la restitution des locaux dans les huit jours de la signification à partie du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard; - condamner la SCI Rez-de-Chaussée à restituer à la société Blanc de Riz la somme principale de 6.590,10 euros correspondant au dépôt de garantie, aux loyers et aux charges acquittés en exécution du bail résolu, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022, date de réception de la mise en demeure du conseil de la société Blanc de Riz, étant précisé que les intérêts produiront eux-même intérêts au bout d’une année ; - condamner la SCI Rez-de-Chaussée à lui payer la somme en principal de 59.127 euros à titre de dommages-et-intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022, étant précisé que les intérêts produiront eux-même intérêts au bout d’une année ; - condamner la SCI Rez-de-Chaussée à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; - la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphanie Nicoli sur son affirmation de droit. La SCI Rez-de-Chaussée a constitué avocat le 22 mars 2023 mais n’a pas conclu. Il est expressément renvoyé à l’assignation de la société Blanc de Riz pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 23 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 11 mars 2024. MOTIFS - sur la demande de résolution du contrat de bail : La société Blanc de Riz soutient que la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ce que bien qu’ayant accepté, lors de la conclusion du bail, d’entreprendre à ses frais des travaux de mise en conformité des locaux loués, elle n’a pas été en mesure de mener à bien lesdits travaux; que pour exploiter les locaux pour de la petite restauration, la société Blanc de Riz avait besoin, pour des raisons de sécurité, d’une installation électrique triphasée et non pas monophasée, comme celle en place; que cette installation ne pouvait être modifiée sans accord du syndicat des copropriétaires, la modification supposant le passage de câbles dans les parties communes; qu’aucune autorisation n’a été donnée ; que le conduit d’évacuation de l’air en place est rectangulaire et de dimension inférieure à celui indiqué dans le bail; que le conduit ne peut être utilisé pour l’extraction ; que l’équipement n’est pas conforme au règlement sanitaire ne permettant pas la pleine utilisation des locaux loués; qu’elle sollicite en conséquence la résolution du bail aux torts exclusifs de la société Rez-de-Chaussée. Selon les articles 1103 et 1741 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement. L'article 1227 du code civil indique que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu'une mise en demeure préalable, sauf stipulation contraire, soit nécessaire. Le manquement contractuel doit présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de résolution du bail. Les articles 1719 et 1720 du code civil disposent notamment que le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il résulte de cette obligation de délivrance que le bailleur doit garantir que l’activité prévue au bail est autorisée dans les locaux loués et réaliser les travaux imposés par l’administration compte tenu de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle et de son obligation de maintenir les lieux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés. Aussi les travaux de mise en conformité exigés par l’administration ne peuvent-ils être mis à la charge du locataire que par une clause expresse du contrat et à condition qu’elle soit précise et vise ce type de travaux. Pour une telle mise en conformité, le bailleur doit prendre toutes les dispositions nécessaires notamment à l’égard du syndicat des copropriétaires dont il est membre et aux décisions duquel il participe. Le contrat de bail stipule à l’article 11 que le preneur “déclare être parfaitement informé que les locaux loués sont équipés d’un conduit d’extraction de diamètre de 150 mm. Le conduit est loué en l’état, la mise en conformité est à la charge exclusive du PRENEUR qui l’accepte. Le preneur, professionnel averti, déclare que la présence de ce conduit est suffisante et ne nécessite pas de taille supérieure pour l’exercice de son activité. (...) L’autorisation accordée au PRENEUR d’exercer certaines activités n’implique pas de la part du BAILLEUR l’obligation de fournir une quelconque garantie ou d’accomplir une quelconque diligence en vue d’obtenir les autorisations administratives qui pourraient être requises par le PRENEUR, pour quelque raison que ce soit, et en conséquence, le BAILLEUR ne pourra être tenu responsable en cas de refus ou de retard dans l’obtention des dites autorisations. (...) Les travaux nécessaires pour mettre les locaux en conformité avec la destination du bail resteront à la charge du PRENEUR, par dérogation aux articles 1719 et 1720 du code civil, et ce, sans recours contre le BAILLEUR et ce, y compris pendant toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements”. Il ressort des pièces versées aux débats que la gaine d’extraction d’air dans le local loué était non utilisable pour une extraction en ce que sa sortie était à moins de 8 mètres de tout ouvrant. Par ailleurs, elle ne présentait pas le diamètre précisé au bail (150 mm). Un rétrécissement de moitié du conduit était constaté à compter du 4ème étage. En outre, pour pouvoir exploiter dans les locaux une activité de “petite restauration sans nuisances sur place et à emporter”, il était nécessaire que le local, pour des raisons de sécurité, dispose d’une installation électrique triphasée et non monophasée comme en l’état. Il n’est pas contesté que cette installation nécessitait l’accord du syndicat de copropriétaires, la modification nécessitant le passage de câbles dans les parties communes. La société Blanc de Riz justifie avoir dès le 4 juin 2021, soit moins d’un mois après la conclusion du bail, sollicité auprès du mandataire de la société bailleresse l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire. Cette assemblée ne s’est tenue que le 9 mars 2022. Lors de cette assemblée générale, à laquelle le preneur n’a pas pu participer, la résolution soumise au vote relative aux travaux relatifs à l’installation électrique a été rejetée. L’obligation de délivrance de la SCI Rez-de-Chaussée consistait à livrer à la société Blanc de Riz des locaux devant servir à l’activité de restauration auxquels ils étaient exclusivement destinés dans le contrat de bail. La société Blanc de Riz s’est heurtée très rapidement à l’opposition de la copropriété de l’autoriser à faire les travaux relatifs à l’installation électrique. Dès lors, les locaux ne peuvent être exploités, non du fait du preneur, mais de l’obstacle résultant du défaut d’autorisation du syndicat des copropriétaires. Dès lors, le manquement de la SCI Rez-de-Chaussée à son obligation de délivrance est caractérisé par le fait qu’elle ne s’était pas assurée auprès de la copropriété que l’autorisation nécessaire serait donnée au preneur. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les locaux n’étant pas adaptés à l’activité de restauration, la société Blanc de Riz s’est ainsi trouvée privée de manière absolue de la faculté d’exploiter son fonds de commerce conformément à sa destination et que la SCI Rez-de-Chaussée a manqué à son obligation de délivrance dès l’origine du contrat de bail. Il convient, en conséquence, de prononcer la résolution judiciaire du bail conclu le 18 mai 2021 aux torts exclusifs de la SCI Rez-de-Chaussée. Il sera fait droit à la demande de la société Blanc de Riz d’ordonner à la SCI Rez-de-Chaussée d’organiser la restitution des locaux dans les huit jours à compter de la signification du présent jugement. Il n’y a pas lieu, en revanche, de l’assortir d’une astreinte. La société Blanc de Riz sera déboutée de cette demande. - sur les demandes financières de la société Blanc de Riz : Si dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation n’opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d’exécution ou exécution imparfaite dès l’origine entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat. Les parties doivent donc se retrouver dans l’état d’origine avant la conclusion de l’état litigieux. Ainsi, chaque partie doit restituer ce qu’il a obtenu en exécution du contrat et les préjudices résultant de la conclusion du contrat doit être supporté par ses signataires même s’ils n’ont plus de droit sur le bien objet de contrat. - sur la demande de restitution des loyers et charges : Le bail étant résolu, aucun loyer n’était dû, de sorte que la société Blanc de Riz est bien fondée à solliciter le remboursement de 1.490 euros au titre des loyers et charges qu’elle a versés de mai 2021 à août 2022 et dont elle produit le décompte, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et non de la mise en demeure comme sollicité. La société Blanc de Riz sera donc déboutée de sa demande en ce sens. Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil - sur la demande de restitution du dépôt de garantie : La société Blanc de Riz est également fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie s’élevant à 5.100 euros qu’elle justifie avoir réglé dans le décompte produit, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et non de la mise en demeure comme sollicité. La société Blanc de Riz sera donc déboutée de sa demande en ce sens. Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. - Sur la demande de dommages-et-intérêts : La société Blanc de Riz sollicite la condamnation de la SCI Rez-de Chaussée à la somme de 59.127 euros à titre de dommages intérêts, cette somme comprenant les frais divers engagés en vue de la mise en oeuvre du projet pour un montant de 34.127 euros hors taxes, son préjudice économique évalué à la somme de 20.000 euros ainsi que son préjudice moral évalué à la somme de 5.000 euros. La société Blanc de Riz justifie avoir engagés divers frais en vue de la mise en oeuvre du projet (frais d’agences, frais de rédaction du bail, frais d’avocats relatifs à la négociation du bail, travaux réalisés dans le local) d’un montant total de 34.127 euros Hors Taxes. La société Blanc de Riz soutient que son préjudice économique correspond d’une part à la perte de temps pour gérer le projet dont l’abandon est lié à l’inaptitude des locaux à accueillir l’activité prévue, et d’autre part, à la perte de chance de tirer des revenus de l’exploitation du restaurant. Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a nécessairement eu des conséquences économiques pour la société Blanc de Riz qui a été mise dans l’incapacité depuis le 18 mai 2021, date de conclusion du bail, d’exploiter et donc de tirer des revenus de l’exploitation des locaux. Au regard des éléments dont dispose le tribunal, le préjudice économique sera évalué à 20.000 euros. S’agissant du préjudice moral, la société Blanc de Riz ne produit aucun élément à l’appui de sa demande. Elle sera donc déboutée de cette demande. Dès lors, la SCI Rez-de-Chausée sera condamnée à verser à la société Blanc de Riz la somme totale de 54.127 euros à titre des dommages-et-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et non de la mise en demeure comme sollicité. La société Blanc de Riz sera donc déboutée de sa demande en ce sens. Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. - sur les demandes accessoires : La SCI Rez-de-Chausée, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Stéphanie Nicoli sur son affirmation de droit. L’équité commande de condamner la SCI Rez-de -Chausée à payer à la société Blanc de Riz la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Prononce la résolution du bail du 18 mai 2021 portant sur les locaux, sis [Adresse 5] à [Localité 6] aux torts exclusifs de la SCI Rez- de- Chausée ; Ordonne à la SCI Rez-de-Chausée d’organiser la restitution des locaux dans les huit jours de la signification du présent jugement ; Déboute la société Blanc de Riz de sa demande de restitution sous astreinte de 500 euros par jour ; Condamne la SCI Rez-de-Chausée à payer à la société Blanc de Riz la somme de 1.490 euros au titre des loyers et charges qu’elle a versés de mai 2021 à août 2022 ; Condamne la SCI Rez- de- Chausée à payer à la société Blanc de Riz la somme de 5.100 euros en remboursement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; Condamne la SCI Rez -de-Chausée à payer à la société Blanc de Riz la somme de 54.127 euros à titre des dommages-et-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; Déboute la société Blanc de Riz de ses demandes visant à faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure ; Condamne la SCI Rez- de -Chausée à payer à la société Blanc de Riz la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Rez-de-Chausée aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Stéphanie Nicoli sur son affirmation de droit ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire, Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, Fait et jugé à Paris le 13 Mai 2024. Le GreffierLe Président Louise FLORET Sandra PERALTA