Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 23/08503

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Marie-Caroline HUBERT PREFET DE PARIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karine ALTMANN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08503 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GG4 N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. DU MONT BLANC, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2070 DÉFENDEUR Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202400075 du 05/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08503 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GG4 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 janvier 2020, la SCI DU MONT BLANC a consenti un bail d'habitation à Monsieur [E] [W] sur les locaux situés [Adresse 2]) pour un loyer mensuel de 940 euros outre 55 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, la SCI DU MONT BLANC a fait délivrer à Monsieur [E] [W] un commandement de payer la somme principale de 15 506,20 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, la SCI DU MONT BLANC a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [E] [W] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de commissaire de police et de la force armée si besoin, - autoriser le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur, - condamner Monsieur [E] [W] à payer à titre provisionnel la somme de 20 392,55 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à mai 2023 inclus avec intérêts de droit ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation de 1 800 euros, outre celle de 4 427,55 euros au titre de la réparation de la porte d'entrée, - condamner Monsieur [E] [W] à payer la somme de 2 000 au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI DU MONT BLANC expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant plus de deux mois et que les occupants de l'immeuble se plaignent du comportement de Monsieur [E] [W] qui a dégradé la porte d'entrée de son appartement. À l'audience du 19 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI DU MONT BLANC représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 23 802,20 euros selon décompte arrêté au 1er mars 2024 terme de mars 2024 inclus et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ainsi qu’à des délais pour quitter les lieux. Monsieur [E] [W] assisté par son conseil a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 200 euros par mois en plus du loyer courant et à titre subsidiaire a sollicité un délai d'un an pour quitter les lieux. Il a par ailleurs conclu au débouté de la demande concernant les frais de réparation de la porte d’entrée. Au soutien de ses prétentions, il expose percevoir le RSA, après avoir travaillé en qualité de cuisinier puis s'être retrouvé au chômage et indique qu'il doit recommencer à travailler le mois prochain. Il ajoute qu'il envisage de déposer une demande de FSL, qu’un dossier de surendettement est en cours de constitution et qu’il a d’ores et déjà fait une demande de logement social. Enfin il explique la dégradation de la porte de son appartement par un cambriolage dont il a été victime. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l'audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action résiliation du bail et en expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 26 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l'espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le bail conclu le 29 janvier 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2023 pour la somme en principal de 17 506,20 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 avril 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience. Dans ces conditions, il n'est pas possible d'accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence d'ordonner à Monsieur [E] [W] ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément d'autoriser la SCI DU MONT BLANC à faire procéder à son expulsion. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction Sur la demande de délais pour quitter les lieux En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, si Monsieur [T] [W] justifie avoir déposé une demande de logement social en octobre 2022 c’est-à-dire avant même la délivrance du commandement de payer, à l'exception du versement des APL aucun règlement n'est intervenu depuis juin 2022 soit depuis 20 mois. Il ne perçoit actuellement que le RSA (534,82 euros) et les allocations logement (332 euros) pour un montant cumulé inférieur à l'échéance courante (995 euros), qu'il est donc dans l'impossibilité d'acquitter, de sorte que faire droit à sa demande de délais pour quitter les lieux conduirait à une aggravation de la dette, déjà très importante, au préjudice de la SCI DU MONT BLANC, bailleur privé. Enfin, et en tout état de cause, il bénéficiera du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour libérer le logement. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires, en plus des délais légaux. Néanmoins afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [E] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SCI DU MONT BLANC produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [W] est redevable de la somme de 29 102,60 euros à la date du 1er mars 2024, terme de mars 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure (222,35 euros le 21 février 2023 + 178,05 euros), des honoraires d'avocat (1 500 euros le 3 juin 2023) et de réparation de la porte d'entrée (480 euros le 23 mai 2023), soit à soustraire la somme totale de 2 380,40 euros. Pour la somme en principal, Monsieur [E] [W] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'il reconnaît d'ailleurs l'audience. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 23 802,20 euros (29 102,60 euros - 2 380,40 euros) avec en l'absence de précision, des intérêts au taux légal sur la somme de 20 392,55 euros à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [E] [W] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance d'avril 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 995 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Sur la demande en paiement au titre de la réparation de la porte d'entrée Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection, statuant en référé, peut, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En l'espèce, la seule production d'un procès-verbal de constat du 12 avril 2023 et de mails du gestionnaire de la copropriété du 28 avril 2023 et de la présidente du conseil syndical du 1er juin 2023 ne permet pas d'établir que Monsieur [E] [W] est à l'origine de la dégradation de sa porte d'entrée. En effet, aucun témoignage de personnes ayant assisté à cette dégradation n'est produit et dans son mail du 31 mai 2023 son voisin direct n'en fait pas état. La créance de la SCI DU MONT BLANC de ce chef n'étant pas sérieusement incontestable, il y a lieu de rejeter la demande de provision. Sur les demandes accessoires Monsieur [E] [W] partie perdante sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU MONT BLANC exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action recevable en résiliation de bail et en expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2020 entre la SCI DU MONT BLANC d'une part et Monsieur [E] [W] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 16 avril 2023, DÉBOUTONS Monsieur [E] [W] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, DÉBOUTONS la SCI DU MONT BLANC de sa demande de suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, DÉBOUTONS Monsieur [E] [W] de sa demande de délais pour quitter les lieux, ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [E] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DU MONT BLANC pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Monsieur [E] [W] à verser à la SCI DU MONT BLANC la somme provisionnelle de 23 802,20 euros (décompte arrêté au 1er mars 2024, incluant la mensualité de mars 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 20 392,55 euros à compter du 25 septembre 2023, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS Monsieur [E] [W] à verser à la SCI DU MONT BLANC une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance d'avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DÉBOUTONS la SCI DU MONT BLANC de sa demande de paiement au titre de la réparation de la porte d'entrée, CONDAMNONS Monsieur [E] [W] à verser à la SCI DU MONT BLANC une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [E] [W] aux dépens comme visé dans la motivation, REJETONS les autres demandes des parties, ORDONNONS la transmission de la présente décision, par l'intermédiaire du greffe, au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection