Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 24/00013

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00013 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSYK MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 14/05/24 à : Mme [J] [X] M. [D] Copie exécutoire délivrée le : 14/05/24 à : Me LAW YEN TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 13 MAI 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Société SIDR [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Maître Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS : Madame [K] [J] [X] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] comparante en personne Monsieur [I] [W] [D] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : ETALE Maureen, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 15 Avril 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de ETALE Maureen, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 14 avril 2016, la SIDR a donné à bail à usage d'habitation à Madame [K] [J] [X] et Monsieur [I] [W] [D] un logement en rez de chaussée situé [Adresse 2]. Par acte d'huissier du 19 décembre 2023, la SIDR, faisant état de travaux réalisés sans autorisation et de l’occupation partielle de l’espace vert, partie commune de l’immeuble jouxtant le logement loué par les locataires, a fait assigner Madame [K] [J] [X] et Monsieur [I] [W] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal proximité de Saint-Benoît afin de voir : juger la SIDR recevable en son action, juger que les défendeurs occupent illicitement une partie commune du bâtiment B, au sein du groupe Les Cascades, [Adresse 2], ce qui constitue une faute grave devant être sanctionnée,prononcer par conséquent la résiliation judiciaire du bail aux torts des défendeurs,ordonner l'expulsion des défendeurs, de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, sous astreinte de 50€ par jour de retard, avec l'aide et l'assistance de la force publique si besoin,juger que la SIDR sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement et/ou dans la partie commune occupée illicitement par les défendeurs lors de la restitution des clés, aux frais exclusifs et aux risques et périls de ces derniers, lesquels seront réputés les avoir abandonnés,juger que la SIDR sera libre de disposer des biens ou effets retirés des locaux et de la partie commune, elle pourra les détruire, les mettre à la décharge publique ou en faire un don à toute association de son choix, condamner solidairement les défendeurs à remettre la loggia en son état initial en enlevant les planches qui ont été posées en guise de fermeture, à remettre l’espace vert occupé illicitement en son état initial en procédant notamment au démontage de la porte, à l’enlèvement de planches et palettes obstruant la clôture et de tout aménagement opéré pour créer un espace privatif, à leurs frais et charges exclusifs, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,juger qu’à défaut, la SIDR sera autorisée à faire entreprendre les travaux de remise en état aux frais exclusifs des défendeurs, tenus solidairement,fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail à une somme équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, condamner solidairement les défendeurs à lui payer cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés, au paiement d’une somme de 1.800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût des constats et sommations et les éventuels frais d’expulsion, voir les demandes des défendeurs, notamment de délai, leurs fins et conclusions rejetées. A l’appui de ses demandes, elle indique avoir été informée par la gestionnaire de l’immeuble d’aménagements non autorisés sur la loggia de l’appartement des défendeurs ; de la présence de deux palettes de bois et de plaintes de plusieurs voisins incommodés par de la furmée provenant de barbecues réalisés sous le hall de l’immeuble à l’aide du bois provenant de ces palettes. Elle précise que deux de ces témoignages mettent en cause un individu occupant le logement de la défenderesse ; avoir fait dresser un constat par commissaire de justice et avoir fait délivrer une sommation interpellative à la locataire qui a répondu que les constructions seraient enlevées à son départ des lieux et qu’elle n’entendait pas arrêter de faire des barbecues ; que des photos récemment prises par un agent de la SIDR révèlent qu’aucun changement n’est intervenu. Elle précise que le défendeur ne lui a aucunement délivré congé des lieux. Elle affirme que les locataires ont donc contevenus à l’obligation d’usage paisable du logement donné à bail (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil), ce qui justifie de prononcer la résiliation conformément aux dispositions de l’article 1741 du code civil. Elle invoque par ailleurs la solidarité légale des époux prévue aux article 1751 et 220 du code civil. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2024 et renvoyée à deux reprises à la demande de Madame [K] [J] [X], Monsieur [I] [W] [D] étant absent à chacune des audiences. A l’audience du 15 avril 2024, la SIDR a indiqué maintenir ses demandes. Madame [K] [J] [X] a indiqué que Monsieur [I] [W] [D] ne vivait plus dans les lieux depuis le mois de février 2023. Elle expliquait avoir procédé à des constructions afin de se protéger et de sécuriser les fenêtes. Elle soulignait que la construction n’avait pas été faire pour embêter les voisins et qu’elle n’était pas fermé. Elle précisait avoir demandé à la SIDR de venir sécuriser, ce qui n’a pas été fait et s’engageait à enlever la construction si la SIDR venait sécuriser. Elle a demandé que des portes et des caméras soient installées pour sécuriser l’espace vert. Elle a précisé que le logement n’était pas adapté à sa situation de handicap et avoir fait une demande d’attribution d’un autre logement. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Le locataire est obligé conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Cette interdiction est reprise à l'article 6 du règlement intérieur signé par les défendeurs. En vertu de l'article 1741 du même code, Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En l’espèce, au soutien de ses demandes, la SIDR produit - le bail faisant état de la location d'un T4 d' une superficie de 78,31m2, - des courriers électroniques du gestionnaire de l’immeuble et d’un voisin en date du 24 mai 2023 relatifs à des constructions réalisées par les défendeurs, - une main courant, un dépôt de plainte de locataires voisins et deux attestations en date du mois d’août 2023 (dont une émanant de la personne ayant procédé au dépôt de plainte) faisant état de barbecues faits par la locataire dégageant une fumée incomodante et du comportement agressif et menaçant d’une personne qu’elle héberge, - des courriers sollicitant de la locataire la remise en état du logement ; - une sommation interpellative faisant état de déclarations de la défenderesse en ces termes : “j’enlèverai tous les aménagements que j’ai fait une fois que je quitterai le logement ; concernant les grillades, c’est une fois de temps en temps, je ne cesserai pas car je n’ai pas accès partout vu mon handicap” ; - un courrier en date du 27 septembre 2023 adressé aux locataires les mettant en demeure de procéder à l’enlèvement des aménagements irréguliers et de remettre les lieux en leur état initial au plus tard le 15 octobre 2023 et de cesser immédiatement de causer des nuisances aux locataires de l’immeuble ; - des photographies et mails postérieurs faisant état de l’absence d’enlèvement de ces éléments. Elle produit également un procès verbal de constat dressé le 30 août 2023 par un commissaire de justice qui relève : - la présence d’une structure artisanale conçue à partir de poteaux, de planches en bois, de tôles récupérées et d’une porte isoplane munie d’une poignée et verrouillée par une serrure à clé l’ensemble fermant l’espace jardin situé au droit des façades de l’appartement occupé par la défenderesse, entravant le libre accès aux espaces communs, - plusieurs poteaux en bois enfoncés directement dans les zones herbeuses et scellés avec du béton d’aspect récent, - la présence de souillures sur l’ancienne dalle d’accès en béton menant au bâtiment ainsi que sur le carrelage ornant le hall d’entrée, provenant d’écoulements de béton d’aspect récent, - la présence de planches en bois, de tôles, de plalettes et d’un brise-vue en toile obstruant la clôture, - des modifications apportées à la partie supérieure du balcon consistant en un système artisanal de fermeture réalisé au moyen d’une poutre en bois, de paumelles et d’une feuille de tôle, système également utilisé pour clore les petites ouvertures rectangulaires situés de part et d’autre du balcon ; l’absence de chassis vitré et de garde corps (alors que les autres balcons de l’immeuble en sont dotés) ; - la présence d’environ 3 mètres cubes de planches et palettes en bois au niveau du hall d’accès adossé à la façade arrière du bâtiment. Il ressort de ces éléments que seule Madame [K] [J] [X] occupe le logement. Elle indique que Monsieur [I] [W] [D] a quitté les lieux en février 2023, mais aucun élément ne permet de connaître précisément la date de départ de Monsieur [I] [W] [D], qui n’a pas délivré congé du logement. Ces aménagements sont contraires aux dispositions légales et contractuelles précités. A l’audience, la défenderesse a indiqué que ces aménagements étaient toujours en place malgré une sommation interpellative et une mise en demeure de les retirer et de remettre les lieux en état. Elle a soutenu qu’ils visaient à améliorer la sécurité. Cependant, elle ne rapporte pas la preuve que les équipements initiaux étaient insuffisants à assurer sa sécurité. En outre, les constatations établissent que les fermants et gardes corps ont été retirés, alors qu’il s’agit d’éléments de sécurité. Elle ne rapporte pas non plus la preuve d’avoir demandé au bailleur de renforcer la sécurité compte tenu de trouble dans sa jouissance qu’elle aurait pu renconter. Par conséquent, rien ne justifie que ces aménagements et modifications aient été réalisés en contravention des règles légales et conventionnelles. Ils constituent donc un manquement de la locataire à ses obligations. Ils sont non seulement graves par leur nature - au regard de l’ampleur de ces modifications -, mais également par leur durée, la locataire n’ayant pas donné suite à la mise en demeure, ni à l’acte d’assignation et ayant au contraire indiqué au commissaire de justice ne pas envisager de procéder à leur enlèvement jusqu’à son départ des lieux, ni à la cessation des barbecues. Aussi, la gravité de ce manquement justifie d’ordonner la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, qui seront condamnés in solidum à procéder à la remise en état du bien loué, tel qu’il se trouvait lors de la prise à bail, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision. L’expulsion des locataires et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sera ordonnée. Compte tenu du concours de la force publique, la demande d'astreinte sera rejetée. Une indemnité mensuelle d’occupation de 517,23€ par mois, révisable dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que le loyer et les charges sera due au bailleur à compter de la résiliation du bail, jusqu'à complet délaissement des lieux et démolition effective de la construction. Seule Madame [K] [J] [X] sera cependant tenue au paiement de cette indemnité d’occupation dans la mesure où il est établi par les éléments du dossier que Monsieur [I] [W] [D] ne réside plus dans les lieux. A défaut de destruction par les défendeurs, dans le délai impati, la demanderesse sera autorisée à procéder ou faire procéder à cette opération aux frais de la défenderesse, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la demande d'astreinte. Une somme de 500€ sera allouée à la SIDR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [K] [J] [X] et Monsieur [I] [W] [D], qui succombent, seront condamnés aux dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat et de la sommation. PAR CES MOTIFS Le Juge statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : Prononce la résiliation du bail conclu le 14 avril 2016 entre la SIDR et Madame [K] [J] [X] et Monsieur [I] [W] [D] sur le logement situé en rez de chaussée situé [Adresse 2], Condamne Madame [K] [J] [X] à payer à la SA SIDR une indemnité mensuelle d’occupation de 517,23€, révisables comme le loyer et les charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à parfait délaissement des lieux et remise des lieux dans leur état initial, Ordonne l’expulsion de Madame [K] [J] [X] et Monsieur [I] [W] [D] ainsi que de tout autre occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que l’enlèvement des meubles et objets mobiliers et leur dépôt en un lieu désigné par le défendeur ou à défaut un lieu approprié aux frais risques et périls des défendeurs, Condamne in solidum Madame [K] [J] [X] et Monsieur [I] [W] [D] a procéder à la destruction des aménagements réalisés en violation de la loi et la remise des lieux en leur état initial dans un délai de un mois à compter de la signification du présent jugement, Autorise la SIDR à défaut de remise des lieux en état dans un délai de un mois après la signification du jugement à procéder ou faire procéder à la destruction des aménagements et à la remise en état des lieux aux frais de Madame [K] [J] [X] et Monsieur [I] [W] [D], Condamne in solidum Madame [K] [J] [X] et Monsieur [I] [W] [D] à payer à la SA SHLM une somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Madame [K] [J] [X] et Monsieur [I] [W] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat et de la sommation (935,60€). Le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier aux jour et an susdits. Le Président Le Greffier