Cour d'appel, 28 juin 2022. 21/01426

ARRET N° du 28 juin 2022 R.G : N° RG 21/01426 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FBBF BROCHAYE c/ S.A.R.L. CAP NEGOCE IMMOBILIER CL Formule exécutoire le : à : la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES Me Pascal GUERIN COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 28 JUIN 2022 APPELANT : d'un jugement rendu le 21 mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHARLEVILLE MEZIERES Monsieur [M] [Y] 8 rue de la Fontaine Pignolet 51110 BAZANCOURT Représenté par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître YAHIAOUI avocat au barreau des Ardennes INTIMEE : S.A.R.L. CAP NEGOCE IMMOBILIER 46 rue Jeanne d'Arc 51100 REIMS Représentée par Me Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre Monsieur Cédric LECLER, conseiller Mme Sandrine PILON, conseiller GREFFIER : Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier DEBATS : A l'audience publique du 24 mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2022, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : Suivant compromis de vente régularisé le 13 mars 2018 et par acte authentique reçu le 11 juillet 2018, Monsieur [M] [Y] a vendu à la société à responsabilité limitée Cap Négoce Immobilier (la société) un immeuble de commerce et d'habitation sis à Sedan (08 200) 4 rue du Mesnil, cadastré section AP numéro 0002 pour une contenance de 1 are 79 centiares, au prix de 43'000 euros. Sur requête de Monsieur [D], voisin direct de Monsieur [Y], se plaignant de l'état de l'immeuble de ce dernier, évoquant le rapport d'expertise contradictoire amiable diligentée par l'assureur faisant état de la chute d'une pierre en provenance du pignon de l'immeuble de ce dernier, le juge des référés du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a ordonné une expertise judiciaire et l'a confiée à Monsieur [X] par décision en date du 10 juillet 2018. Par ordonnance en date du 9 juillet 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a déclaré cette mesure d'expertise opposable à la société, rappelant que si le préjudice résultant de la chute de pierres avait été indemnisée, il persistait un litige quant aux dispositions prises par le propriétaire pour prévenir de telles chutes dénoncées comme récurrentes. Le 27 novembre 2019, la société a assigné Monsieur [Y] devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, pour réclamer en dernier lieu de: - dire et juger que Monsieur [Y] avait manqué à son obligation d'information en lui recelant les éléments et l'existence d'un contentieux l'opposant au propriétaire voisin, manquement particulièrement grave; - en conséquence, prononcer l'annulation de la vente reçue par acte authentique en date du 11 juillet 2018 ; - condamner Monsieur [Y] à lui payer les sommes de: - 50'643,97 euros au titre de l'acquisition chez le notaire; et aussi; - 265 euros au titre des factures Edf; - 76,94 euros au titre des factures Veolia ; - 679,90 euros au titre des assurances; - 616,99 euros au titre des indemnités de loyer (payées à Habitat 08 pour loger Madame [N]); - 1650 euros au titre du nettoyage; - 405,24 euros au titre des travaux de toiture; - 500 euros au titre des frais administratifs; - 3737 euros au titre de la taxe foncière 2019; - 10'869,66 euros au total soit total ensemble : 61'513,63 euros; - 6000 euros au titre des frais irrépétibles. En dernier lieu, Monsieur [Y] a demandé de: - constater qu'il n'était responsable d'aucun vice caché et qu'il n'avait pas davantage manqué à son obligation d'information; - en conséquence dire et juger irrecevable la société et en tout cas mal fondée en sa demande d'annulation de la vente par notaire le 11 juillet 2018, précédée d'un compromis régularisé le 13 mars 2018; - débouter la société de l'intégralité de ses prétentions; A titre reconventionnel, - condamner la société à lui payer les sommes de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive; - condamner la société aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire en date du 21 mai 2021, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a: - prononcé l'annulation du contrat de vente reçue le 11 juillet 2018 par Maître [K], notaire, au terme duquel Monsieur [Y] avait vendu à la société un immeuble de commerce et d'habitation sis à Sedan ( 08 200) 4 rue du Mesnil, cadastré section AP n° 0002 pour une contenance de 1 are 79 centiares, au prix de 43'000 euros; En conséquence, - condamné Monsieur [Y] à restituer à la société la somme de 50'643,97 euros en remboursement du coût total de l'acquisition de l'immeuble; - condamné Monsieur [Y] à verser à la société la somme de 10'869,66 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier; - condamné Monsieur [Y] à verser à la société la somme de 1500 euros titre des frais irrépétibles; - débouté Monsieur [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Le 7 juillet 2021, Monsieur [Y] a relevé appel de ce jugement. Le 1er février 2022, a été rendue l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire. A l'audience du 28 février 2022, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 24 mai 2022, motif pris de l'état des effectifs de magistrats et de greffe de la chambre. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées: - le 22 décembre 2021 par Monsieur [Y], appelant; - le 29 septembre 2021 par la société, intimée. Par voie d'infirmation intégrale du jugement déféré, Monsieur [Y] réitère l'ensemble de ses prétentions initiales, outre 5000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances. À titre infiniment subsidiaire, il demande qu'il soit donné acte de ce qui ne serait pas opposé au règlement d'une somme de 7738,50 euros, correspondant au coût des travaux de rénovation du pignon selon les préconisations de l'expert judiciaire, mais de débouter la société du surplus de ses demandes. La société demande la confirmation intégrale du jugement déféré, et la condamnation de Monsieur [Y] à lui rembourser la somme de 29'380,88 euros (somme versée au propriétaire voisin, travaux, taxes foncières, frais de portage financier, factures edf et d'eau). La société demande encore la condamnation de Monsieur [Y] aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles. MOTIVATION: Sur l'annulation de la vente et les restitutions: Selon l'article 1112-1 du Code civil, Celle des parties qui connaît une information dans l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante des informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Selon l'article 1130 du même code, L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contractée ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. De manière liminaire, en ce que la société fonde son action sur le manquement de son vendeur à lui délivrer une information déterminante, les développements de Monsieur [Y] quant à l'absence prétendue de vice caché grevant le bien sont radicalement inopérants. Il est avéré qu'un litige a opposé Monsieur [D], propriétaire de l'immeuble voisin de Monsieur [Y] et ce dernier, en raison de la chute de pierres ayant dégradé la couverture de l'immeuble de Monsieur [D]. Il ressort de l'ordonnance de référé du 10 juillet 2018 qu'une expertise contradictoire a eu lieu le 21 septembre 2015, sur l'initiative de la Maaf, assureur de Monsieur [D]. Cette mesure d'instruction mentionne comme cause du sinistre la chute d'une pierre en provenance du pignon de l'immeuble propriété de Monsieur [Y]; et ce dernier, représenté par son propre fils, a signé ce document. Le rapport d'ouverture des opérations de l'expert judiciaire de Monsieur [X] fait en outre ressortir que la société Allianz, assureur de Monsieur [Y], a proposé une indemnité couvrant les travaux de réparation, et que Monsieur [D] a procédé aux réparations des dégradations sur son immeuble. Il ressort de l'ordonnance de référé du 10 juillet 2018 que le 8 avril 2018, Monsieur [D] a fait assigner Monsieur [Y] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, motif pris de ce que nonobstant l'expertise contradictoire ayant eu lieu le 21 septembre 2015, Monsieur [Y] n'aurait rien fait pour remédier aux chutes de pierres provenant de son propre pignon sur la couverture de l'immeuble de Monsieur [D], de sorte que les dégradations de la toiture de ce dernier seraient récurrentes. Monsieur [Y] a constitué avocat au cours de cette procédure. Le juge des référés a fait droit à la mesure d'instruction qui lui était demandée, en se fondant tout à la fois sur le rapport d'expertise contradictoire du 21 septembre 2015, ainsi que sur une facture d'un couvreur du 25 janvier 2018 relative au bâchage d'un toit en ardoise. Cette décision impartissait à l'expert de constater les désordres, de se prononcer sur les responsabilités et de décrire les travaux pour y remédier pour le compte de qui il appartiendrait. Menée à l'encontre de Monsieur [Y] en sa qualité de propriétaire de l'immeuble, cette mesure d'instruction avait pour vocation d'être poursuivie à l'égard de tout nouvel acquéreur, à telle enseigne que l'ordonnance de référé en date du 9 juillet 2009 a rendu les opérations d'expertise judiciaires communes et opposables à la société, en sa qualité de nouveau propriétaire. Cette mesure d'instruction avait ainsi pour objet de déterminer si de nouvelles chutes de pierres depuis le fonds de Monsieur [Y] avaient lieu sur le fonds de Monsieur [D]. En ce que le procès relatif à cette mesure d'instruction était de nature à conduire à l'engagement de la responsabilité du propriétaire du fonds de Monsieur [Y] pour les dégâts éventuels causés sur le fonds de Monsieur [D], l'information afférente à un tel procès était déterminante pour le consentement des nouveaux acquéreurs, en ce qu'elle révélait l'éventualité d'un potentiel impact financier pour le propriétaire de l'immeuble sis 4 rue du Ménil à Sedan, tenant à la nécessité éventuelle d'indemniser un tiers, et partant ayant un impact sur l'appréciation de la qualité du bien proposé à la vente, et ainsi de sa valeur. Et cette information est d'autant plus déterminante ramenée au faible montant de la transaction, obtenue après plusieurs visites du bien en ayant fait très sensiblement chuté la valeur, estimée entre 210 000 et 215 000 euros selon avis de valeur du 10 juin 2010, puisque la valeur du bien finalement convenue entre les parties était de 43 000 euros. Au jour de la signature de l'acte authentique le 11 juillet 2018, Monsieur [Y] était nécessairement informé de l'existence de cette procédure introduite le 8 avril 2018 à l'occasion de laquelle il a constitué avocat, et dont le délibéré a été rendu le 10 juillet 2018. Or, Monsieur [Y] ne démontre pas avoir fourni à la société une information quant à l'existence du procès en cours. Au surplus, dans sa note du 6 novembre 2018, prélude aux opérations d'expertise, et encore dans sa note du 19 janvier 2019, l'expert fait toujours remarquer l'opportunité d'attraire aux opérations d'expertise le nouvel acquéreur du fonds de Monsieur [Y], ce qui de plus fort vient corroborer la persistance de la volonté de ce dernier de tenir la société, nouvel acquéreur, dans l'ignorance de l'expertise judiciaire en cours. Et de fait, il ressort de l'ordonnance de référé du 9 juillet 2009 que c'est Monsieur [D], et non pas Monsieur [Y], qui a attrait la société aux opérations d'expertise judiciaire en cours, pour voir rendre celles-ci opposables au nouvel acquéreur. Et sa qualité de professionnelle de l'immobilier la mettant en mesure d'apprécier exactement la valeur du bien, ne permettait pas à la société d'être avisée de l'existence de la procédure en référé-expertise autrement que sur l'initiative du vendeur l'en informant. Au regard de ces éléments, il sera retenu que si la société avait été informée de l'existence de la procédure en référé-expertise, elle n'aurait pas contracté. Il conviendra donc de prononcer l'annulation de la vente intervenue entre les parties le 11 juillet 2018, et le jugement sera confirmé de ce chef. Eu égard à la valeur du bien (43 000 euros), ainsi qu'à la justification par la société des frais annexes de la vente (émoluments et débours du notaire -5950 euros-, prise en charge par l'acquéreur du prorata de la taxe foncière due pour l'année 2018- 1693,97 euros-), Monsieur [Y] sera condamné à restituer à la société la somme totale de 50 643,97 euros en remboursement du coût total d'acquisition de l'immeuble: le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les demandes indemnitaires de la société: Au vu des justifications des dépenses afférentes à la gestion du bien (factures d'électricité, d'eau, frais de portage financier, assurances, indemnités de loyer payées à un organisme de Hlm, nettoyage, travaux de toiture, frais administratifs, taxe foncière 2019), que n'aurait pas eu à supporter la société qui n'aurait pas acquis le bien si Monsieur [Y] avait exactement porté à sa connaissance l'information déterminante litigieuse, le préjudice financier de la société sera entièrement évalué à la somme de 10 869,66 euros, et Monsieur [Y] sera condamné à payer à la société une indemnité d'un tel montant en réparation de son préjudice financier: le jugement sera confirmé de ce chef. Au surplus, la société produit des justificatifs des dépenses nouvelles afférentes à la gestion du bien (taxes foncières 2020 '3815 euros ', taxes foncières 2021 '3859 euros ', mise en sécurité de la vitrine '621,60 euros ', factures d'eau et d'électricité ' 431,76 euros, portage financier '3920,96 euros ). Ces dépenses nouvelles seront entièrement intégrées dans le préjudice financier subi par la société depuis le jugement. Il ressort de l'ordonnance de référé du 29 juin 2020 que la société: - a été enjointe de réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire; - a été condamnée à payer à Monsieur [D] la somme de provisionnelle de 8695,06 euros, à valoir sur son préjudice, outre 300 euros au titre des frais irrépétibles. Mais la société ne démontre pas avoir exécuté cette ordonnance, ni payé les condamnations y afférentes. Ainsi, elle ne fait pas la preuve de la certitude de son préjudice à ce titre. La société sera donc déboutée de sa demande au titre de sa condamnation en exécution de l'ordonnance de référé susdite. Il ressort en outre de la facture de l'entreprise Cochard que les travaux de rénovation du mur pignon, préconisés par l'expert, sont évalués à 7738,50 euros. Et dans ses écritures, Monsieur [Y] indique consentir au paiement de cette somme. Monsieur [Y] sera donc condamnée à payer à la société la somme de 7738,50 euros au titre des travaux de rénovation du mur pignon, tels que retenus par l'expert. Il conviendra donc de condamner Monsieur [Y] à payer à la société la somme de 20 386,82 euros au titre de son préjudice financier depuis le jugement de première instance. ***** En l'état de sa succombance totale, Monsieur [Y] sera débouté de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, et le jugement, qui a omis de statuer sur ce point, sera complété de ce chef. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [Y] aux dépens de première instance, ainsi qu'à payer au titre des frais irrépétibles de première instance à la société une somme de 2500 euros, en le déboutant de sa demande au même titre. Monsieur [Y] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel et sera condamné à payer au même titre à la société la somme de 4000 euros. Monsieur [Y] sera condamné aux dépens d'appel, avec distraction au profit du conseil de la société, de ceux des dépens d'appel dont il fait l'avance sans en avoir reçu provision. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; Y ajoutant: Condamne Monsieur [M] [Y] à payer à la société à responsabilité limitée Cap Négoce Immobilier la somme de 20 386,82 euros au titre de son préjudice financier depuis le jugement de première instance; Déboute la société à responsabilité limitée Cap Négoce Immobilier du surplus de ses demandes; Déboute Monsieur [M] [Y] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée; Déboute Monsieur [M] [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel; Condamne Monsieur [M] [Y] à payer à la société à responsabilité limitée Cap Négoce Immobilier une somme de 4000 euros des frais irrépétibles d'appel; Condamne Monsieur [M] [Y] aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Pascal Guerin, conseil de la société à responsabilité limitée Cap Négoce Immobilier, de ceux des dépens d'appel dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Le greffier La présidente