Cour d'appel, 30 novembre 2022. 20/11739

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 30 NOVEMBRE 2022 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11739 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHK5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2020 - Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/00024 APPELANTS Monsieur [B] [N] né le 18 Mai 1961 à [Localité 10] (MADAGASCAR) [Adresse 6] [Localité 8] Madame [O] [M] épouse [N] née le 29 Juin 1965 à [Localité 9] (MADAGASCAR) [Adresse 6] [Localité 8] Représentés par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 INTIMES Madame [U] [R] [Adresse 4] [Localité 7] Monsieur [T] [S] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [Z] [S] [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 25 octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Gilles BALAY, président Monsieur Douglas BERTHE, conseiller Madame Marie GIROUSSE, conseillère qui en ont délibéré GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats ARRET : - contradictoire - rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALAY, Président et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous-seing privé du 1er novembre 1991, Monsieur [F] [R] a consenti à Monsieur [N] un bail portant sur des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6], consistant en un local sur rue comprenant une boutique, une arrière-boutique avec annexes, de chambre au premier étage et de remise dans la cour ; ce bail a été consenti pour une durée de 3,6, ou 9 années consécutives commençant à courir le 1er novembre 1988. Par un avenant de révision triennale sous-seing privé du 1er novembre 1991 et du 14 février 1992, le loyer a été porté au montant de 36'054 Fr. par an. Se référant à ce contrat du 1er novembre 1991 avec prise d'effet au 1er novembre 1988, par acte sous-seing privé en date du 1er septembre 1997, Monsieur [F] [R] a consenti à M. [N] le renouvellement de ce bail, pour une durée de neuf ans 'à compter rétroactivement du 1er novembre 1997" pour un loyer annuel en principal d'un montant de 38'835 Fr. Comprenant le loyer principal fixé à 31'135 Fr. Ainsi que la somme de 7700 Fr. pour la mise à disposition de deux remises. Se référant à ce contrat du 1er novembre 1991 avec prise d'effet au 1er novembre '1998", par acte sous-seing privé en date du 1er septembre 2006, Madame [U] [R] a consenti à M. [B] [N] et Mme [O] [M] ép. [N] le renouvellement de ce bail, pour une durée de neuf ans 'à compter rétroactivement du 1er novembre 1997" pour un loyer annuel en principal d'un montant de 7 968 €. Par acte du 19 juillet 2017, les preneurs ont notifié à leurs bailleurs une demande de renouvellement pour une durée de neuf ans que ces derniers ont acceptée à compter du 1er octobre 2017 par exploit du 10 octobre 2017, proposant une augmentation de loyer à la somme annuelle de 30 000 €. Par mémoire du 21 décembre 2018, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny, devant lequel ils ont ensuite fait assigner à comparaître leurs preneurs par exploit signifié les 03 et 04 septembre 2019. Par jugement du 22 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment constaté l'accord des parties sur la date de renouvellement du bail portant sur les locaux, à savoir le 1er octobre 2017, pour une durée de neuf ans ; dit que le loyer de base renouvelé sera évalué au regard de la valeur locative des lieux loués, selon les critères fixés à l'article L.145-33 du code de commerce, conformément aux dispositions de l'article L.145-34 du même code, la durée du bail expiré ayant excédé douze ans ; avant dire droit sur le loyer du bail renouvelé à effet au 1er octobre 2017, ordonné une mesure d'expertise et commis M. [P] [E] aux fins essentielles d'apprécier les éléments déterminant la valeur locative des lieux loués. Par déclaration du 05 août 2020, M. [B] [N] et Mme [O] [M] ép. [N] ont interjeté appel du jugement. Par ordonnance du 16 avril 2021, le conseiller de la mise en état a jugé l'appel recevable. Par ordonnance du 16 février 2022, le conseiller de la mise en état a dit qu'il ne relève pas de ses pouvoirs de statuer sur une fin de non recevoir relative à une demande nouvelle. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er juin 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les dernières conclusions déposées le 11 octobre 2021, par lesquelles M. [B] [N] et Mme [O] [M] ép. [N], appelants, demandent à la Cour d'infirmer le jugement du 22 janvier 2020 en ce qu'il a été qualifié de jugement avant dire droit et qu'il a dit que le loyer de base renouvelé sera évalué au regard de la valeur des lieux loués selon les critères fixés à l'article L.145-33 du code de commerce, conformément aux dispositions de l'article L.145-34 du même code, la durée du bail expiré ayant excédé douze ans ; statuant à nouveau, dire irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [R] ; débouter les consorts [R] de leur demande d'irrecevabilité de la demande relative au principe du déplafonnement ; dire n'y avoir lieu à expertise ; retenir comme loyer de référence le loyer de 7 968 € au 1er novembre 2006 ; fixer le loyer des locaux à la somme principale de 8 994 € par an à compter du 1er octobre 2017 ; dire que Mme [U] [R], M. [D] [S], Mme [Z] [S] devront le cas échéant rembourser le trop versé par les concluants ; à titre subsidiaire, fixer le loyer des locaux susvisés à la somme principale de 13 719 € par an, à compter du 1er octobre 2017 ; à titre encore plus subsidiaire, dire qu'en cas de déplafonnement du loyer, la variation du loyer ne pourra pas générer une augmentation pour une année de plus de 10 % par rapport au dernier loyer ; condamner Mme [U] [R], M. [D] [S], Mme [Z] [S] à rembourser le cas échéant le trop versé par les concluants ; condamner solidairement Mme [U] [R], M. [D] [S], Mme [Z] [S] à leur payer la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner solidairement aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions déposées le 29 septembre 2021, par lesquelles Mme [U] [R], M. [T] [S], Mme [Z] [S], intimés, demandent à la Cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; y ajoutant, déclarer irrecevables les époux [N] en leur demande nouvelle relative au principe du déplafonnement du loyer sur le fondement de l'article L.145-34 al 3 ; dire et juger que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions des articles L.145-34 al. 4 et L.145-33 du code de commerce, compte tenu de la date d'effet du bail échu et de l'évolution des facteurs locaux de commercialité ayant affecté les locaux pris à bail ; débouter les époux [N] de leurs demandes, fins et conclusions ; condamner les époux [N] à leur payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée. M. [B] [N] et Mme [O] [M] ép. [N] prétendent que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 est plafonné conformément aux dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce dès lors que le renouvellement intervient moins de 12 ans après la date d'effet du précédent renouvellement au regard de la volonté réelle des parties. Ils invoquent une erreur matérielle affectant l'acte du 1er septembre 2006 et exposent que les parties ont en réalité voulu signer un bail à partir du 1er novembre 2006 pour se terminer le 31 octobtre 2015. Ils ajoutent que cette demande n'est pas nouvelle et affirment en tout état de cause que le conseiller de la mise en état est seul compétent jusqu'à la clôture de l'instruction pour statuer sur les fins de non-recevoir. A titre subsidiaire, ils contestent l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité et exposent l'absence d'impact des moyens de transport existant dans la ville sur le commerce litigieux, ajoutant que les améliorations apportées à la ville, à savoir l'implantation de grandes enseignes n'ont pas eu d'influence sur le commerce litigieux, voire ont eu un impact négatif compte tenu de la concurrence. A titre encore plus subsidiaire, ils invoquent l'application des dispositions de l'article L.145-34, al 4 du code de commerce relatif au plafonnement de la variation du loyer à 10 % par an. Mme [U] [R], M. [T] [S], Mme [Z] [S] affirment que les dispositions du nouvel article 789 6° du code de procédure civile sont inapplicables en ce que l'assignation a été délivrée antérieurement au 1er janvier 2020. Ils ajoutent que les appelants n'ont pas présenté, dans leur mémoire en demande de fixation de loyer, de contestation sur la durée du bail en cours, prétendant que la demande est donc nouvelle. Ils soutiennent que les parties ont entendu donner un effet rétroactif à la durée du renouvellement, en fixant le point de départ au 1er novembre 1997 et font valoir qu'au 18 octobre 2017, la demande était présentée plus de 12 ans après le dernier renouvellement. Ils font aussi valoir que la commune du Pré-Saint-Gervais a connu des modifications notables de commercialité et se réfèrent notament aux moyens de transports par les lignes de métro et le « P'tit bus » de la commune et aux améliorations de la ville avec notamment de nouveaux commerces de proximité. MOTIFS DE L'ARRÊT sur la fin de non-recevoir Les intimés demandent à la Cour de déclarer irrecevables les époux [N] en leur demande nouvelle relative au principe du plafonnement du loyer sur le fondement de l'article L 145-34 alinéa 3 du code de commerce. Une fin de non recevoir tend à faire déclarer irrecevable l'action ou une prétention. Comme l'a jugé le conseiller de la mise en état, il appartient à la Cour de statuer sur la fin de non recevoir qui tend à l'irrecevabilité d'une demande nouvelle. Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, la prétention des époux [N] est de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017 au montant de 8994 € par an. La demande figurant au dispositif de leurs conclusions, de dire et juger que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 est plafonné conformément aux dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce, ne constitue pas une prétention, mais l'expression du moyen de droit justifiant leur prétention. Ainsi, leur demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé n'est pas une demande nouvelle. Elle est recevable. Sur la saisine de la cour La Cour est saisie aux termes de la déclaration d'appel qui tend à l'infirmation du jugement en ce qu'il a -Eté qualifié à tort de jugement avant dire droit -Constaté l'accord des parties sur la date de renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 6] , à savoir le 1er octobre 2017 pour une durée de neuf ans -Dit que le loyer de base renouvelé sera évalué au regard de la valeur locative des lieux loués selon les critères fixés à l'article L145-33 du code de commerce, conformément aux dispositions de l'article L 145-34 du même code, la durée du bail expiré ayant excédé douze ans -Avant dire droit sur le loyer du bail renouvelé -Ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder, Monsieur [P] [E] avec mission habituelle -Fixé le montant du loyer provisionnel annuel du bail renouvelé au montant principal de 13 719 euros, payable selon les modalités prévues par le bail expiré, à compter du 1er octobre 2017 -Sursis à statuer sur les autres demandes présentées -Ordonné l'exécution provisoire Toutefois, dans les dernières conclusions des appelants, les seules dispositions critiquées sont celles relatives à la qualification du jugement, et à la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, en application de l'article L 145-34 du code de commerce, du fait que la durée du bail expiré à excédé 12 ans. Il appartient en conséquence à la Cour, par l'effet dévolutif de cet appel, de juger si le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2017 doit être fixé à la valeur locative ou suivant la règle du plafonnement. Sur le déplafonnement Aux termes de l'article L 145-33 du Code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. » Dans sa rédaction applicable au litige, l'Article L 145-34 du Code de commerce dispose que: «A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ». Sur la durée du bail renouvelé Il est constant que le bail d'origine par acte du 1er novembre 1991 a pris effet le 1er novembre 88 et que sa date d'échéance contractuelle avait été fixée au 31 octobre 1997. Or, par avenant du 1er septembre 1997, le bail a été renouvelé à effet du 1er novembre 1997. À la date du 1er septembre 2006, l'avenant de renouvellement a mis fin au bail ; un nouveau bail s'est formé par la volonté des parties. Les preneurs soutiennent à la lecture de cet acte du 1er septembre 2006, que les parties ont convenu d'un renouvellement à effet du 1er novembre 2006. Cela serait logique puisque le calcul d'une durée de 9 années à compter du 1er novembre 97 aurait en effet expiré le 31 octobre 2006. Cependant, il résulte des termes explicites de l'acte de renouvellement du 1er septembre 2006, en l'absence de congé ou de demande de renouvellement, que le bail a été renouvelé au 1er novembre 1997, soit à l'expiration du délai de 9 ans du bail initialement consenti à effet du 1er novembre 1988. Un argument de pure logique permet de s'interroger sur la volonté réelle des parties, en retenant la date du 1er novembre 1997, de conclure par un avenant du 1er septembre 2006 à effet rétroactif un nouveau bail pour une durée de 9 ans qui allait expirer seulement 2 mois plus tard le 31 octobre 2006. Il est donc nécessaire d'interpréter le contrat. Selon l'article 1188 du Code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. De même l'article 1189 indique que les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. L'article 1191 précise que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère en effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. Si l'article 1192 interdit d'interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation, cela n'exclut pas d'appliquer les règles d'interprétation lorsque la clause apparemment claire résulte d'une erreur purement matérielle. En l'espèce, il est facile d'observer que dans l'avenant du 1er septembre 2006, la clause relative à la durée du bail renouvelé rappelle la faculté pour le preneur de faire cesser le bail à l'expiration de l'une des deux premières périodes triennales moyennant un préavis donné 6 mois à l'avance, ce qui ne pourrait trouver à s'appliquer dès lors que dès le 31 octobre 2006, le preneur aurait le droit, 9 ans s'étant écoulés depuis le 1er novembre 1997, de demander le renouvellement ou de donner congé à tout instant. Mais surtout, le bail a déjà été renouvelé au 1er novembre 1997 par l'avenant du 1er septembre 1997 de sorte que la clause n'aurait aucun sens, si elle devait acter le renouvellement du bail une 2e fois à la même date. Il s'agit donc bien d'une erreur matérielle, ce qu'illustre parfaitement la comparaison des avenants du 1er novembre 1997 et du 1er septembre 2006. En effet, la clause relative à la durée du bail renouvelé est identique dans les deux avenants, ayant été été reproduite sans aucune modification. Par ailleurs, le loyer au 1er novembre 1997 avait été fixé par l'avenant du 1er septembre 1997 au montant de 38'835 Fr. en précisant que l'indice ayant servi à sa fixation était celui du premier trimestre 1997, soit 1047 ; et précisément, ce chiffre résulte comme suit du calcul à partir du loyer d'origine: 33'680 / 908 × 1047 = 38'835. Or, l'avenant litigieux du 1er septembre 2006, dans le chapitre relatif au loyer, indique que le bail est consenti moyennant un loyer annuel de 7968 € (ce qui correspond à 52'266 Fr) et par un même procédé de reproduction à l'identique de l'avenant antérieur, mentionne encore que l'indice de base ayant servi à la fixation de ce loyer est celui du premier trimestre 1997, soit 1047, ce qui est impossible ! La mention du 1er novembre 1997 comme date d'effet du renouvellement, dans l'avenant du 1er septembre 2006, résulte en conséquence d'une erreur purement matérielle, et n'exprime pas la volonté des parties. Dans la mesure où aucun élément du dossier ne permet par ailleurs de penser qu'à la date du 1er septembre 2006, les parties auraient pu convenir d'une date d'effet du bail renouvelé différente de la date d'expiration des 9 années du bail précédemment renouvelé le 1er novembre 1997, il convient de faire produire un effet à l'acte de renouvellement en jugeant que la date d'effet du bail renouvelé est bien le 1er novembre 2006 ; il est d'ailleurs facile d'observer que l'avenant du 1er septembre 1997 avait lui aussi fixé la date du bail renouvelé au 1er novembre 1997, à l'expiration des 9 années du bail précédemment renouvelé le 1er novembre 1988. Par l'effet de l'acte de demande de renouvellement du 19 juillet 2017, et de l'acte d'acceptation du principe du renouvellement du 10 octobre 2017, le bail liant les parties a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2017. Il en résulte que la durée du bail expiré est inférieure à 12 ans. En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a jugé que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative en raison d'une durée du bail expiré supérieure à douze ans. Sur les autres motifs de déplafonnement Les intimés invoquent néanmoins un autre motif de déplafonnement tiré de la variation notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. Compte tenu de sa motivation sur la durée du bail expiré, le juge des loyers n'avait pas eu recours à l'avis de l'expert sur cette question, dont les parties avaient cependant discuté dans leurs mémoires respectifs, reprenant leur argumentation dans leurs conclusions saisissant la Cour. Cependant, en l'absence d'avis de l'expert judiciaire sur ce point, en l'absence de production d'autres avis d'expert à titre privé, et en l'absence de production de suffisamment de pièces justificatives, les bailleurs ne communiquant aucune pièce justificative de leur argumentation, la Cour de dispose pas d'éléments suffisants pour apprécier s'il est établi une une variation notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. Une mesure d'instruction est nécessaire, selon la mission précisée au disppositif ci-après. Sur les autres demandes Il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes jusqu'au dépôt du rapport de l'expert. PAR CES MOTIFS statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Rejette la fin de non-recevoir, Infirme partiellement le jugement rendu le 22 janvier 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, Le réforme en ce qu'il a jugé que le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2017 portant sur des locaux situés [Adresse 6], doit être fixé au regard de la valeur locative des lieux loués selon les critères fixés à l'article L 145-33 du code de commerce, conformément aux dispositions de l'article L 145-34 du même code, la durée du bail expiré ayant excédé 12 ans, Le confirme pour le surplus et statuant à nouveau, Juge que la durée du bail expiré renouvelé à compter du 1er octobre 2017, n'a pas excédé 12 ans, Avant dire droit sur l'appréciation des autres motifs de déplafonnement, Ordonne une mesure d'expertise, Commet pour y procéder Monsieur [P] [E] [Adresse 3], ([Courriel 11]) avec pour mission , les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de : 1/ se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, afin de compléter le rapport d'expertise qu'il a déposé le 24 novembre 2020 au greffe du tribunal judiciaire de Paris, dans le cadre de l'instance RG 19/000 24 2/ donner son avis sur l'existence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 du code de commerce, au cours de la période écoulée entre le 1er novembre 2006 et le 1er octobre 2017, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d'appel de Paris avant le 30 avril 2023 ; Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [U] [R], M. [T] [S], Mme [Z] [S]. à la régie de la cour d'appel de Paris, [Adresse 2] avant le 15 janvier 2023, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Dit qu'un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise, Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 1er février 2023 pour contrôle du versement de la consignation ; Renvoie l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ; Sursoit à statuer sur les autres demandes, Réserve les dépens. La greffière, Le Président,