Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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4ème étage
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N° RG 23/00767 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLIN
Minute : 24/00115
Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de Val d’Oise, vestiaire : 150
C/
Monsieur [J] [W]
Madame [P] [V]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024
DEMANDEUR :
Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Manon TENAILLON, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau de Val d’Oise
DÉFENDEURS :
Monsieur [J] [W]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparant, ni représenté
Madame [P] [V]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Janvier 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 8 décembre 2021, la société d'HLM CDC Habitat social, a consenti à Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 9] ([Localité 9]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 787,74 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 226,55 euros, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Le 6 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 4940,75 € arrêtée à la date du 30 novembre 2022, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2023, la société d'HLM CDC Habitat social a fait citer Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,
"subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner solidairement et conjointement Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 6598,59 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 alinéa 1 du code civil,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux stipulations contractuelles et autres accessoires dus si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
Ïde la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer et de l'assignation.
"ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 janvier 2024, la société d'HLM CDC Habitat social, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 7 739,53€, hors dépens, arrêtée à la date du 19 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Elle a indiqué les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, le loyer du mois de décembre 2023 n'ayant pas été réglé dans son intégralité et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur Monsieur [J] [W], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Madame [P] [V], comparante, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a indiqué que Monsieur [W] n'a jamais emmenagé dans le logement et a prévenu le bailleur en février 2022. Elle a exposé être aide-soigante et percevoir la somme mensuelle de 1800 euros ainsi qu'environ 500 euros d'allocations familiales. Elle a la charge de deux enfants. Elle a précisé qu'elle rencontre d'importants problèmes de tuyauterie dans l'appartement, que les plombiers envoyés par la bailleresse n'interviennent pas, qu'elle doit faire intervenir des plombiers à ses frais. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros en sus du paiement du loyer courant.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024.
Par note en délibéré expressement autorisée, Madame [P] [V] a fait parvenir au greffe de la juridiction un accusé réception daté du 17 février 2022 par la société CDC Habitat Social d'une lettre recommandée et une lettre en date du 23 septembre 2022 signée par Monsieur [W].
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société d'HLM CDC Habitat social justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2022 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 18 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 6 décembre 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Le bail conclu le 8 décembre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2022 pour la somme en principal de 4940,75 € arrêtée au 30 novembre 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2023.
La clause résolutoire est donc acquise depuis cette date. Il résulte du décompte fourni que les loyers de novembre et décembre 2023 n'ont pas été réglés en intégralité. En outre, la dette est importante, les revenus de Monsieur [J] [W] sont inconnus, et les seules ressources de Madame [V] ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiements, la dette ne pouvant être apurée dans des délais raisonnables. En outre, le bailleur s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.
L'expulsion de Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation
Il ressort des documents produits par Madame [V] que Monsieur [W] a écrit au requérant par lettre recommandée en février 2022, mais la teneur de son courrier est inconnue. Par ailleurs, la réception par la bailleresse de la lettre du 23 septembre 2022 n'est pas justifiée. Dans ces conditions, Monsieur [W] sera considéré comme se trouvant toujours dans les lieux, l'assignation lui ayant par ailleurs été délivré à étude.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] causent jusqu'à leur départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation.
Ils seront ainsi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 7 février 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges dûment justifiés au stade de l'exécution.
La clause de solidarité s'étend de façon expresse aux indemnités d'occupation, de sorte que la condamnation sera assortie de la solidarité.
Sur la condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré locatif
La société d'HLM CDC Habitat social produit un décompte actualisé au 19 janvier 2024 indiquant que Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] restent lui devoir la somme de 7 898 €, terme du mois de décembre 2023 inclus.
En l'espèce, il convient de déduire la somme de 158,47 € de frais de contentieux éventuellement recouvrables au titre des dépens.
Par conséquent, Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] seront condamnés à verser à la société d'HLM CDC Habitat social la somme provisionnelle de 7739,53 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 janvier 2024 incluant le terme du mois de décembre 2023.
En vertu de la clause de solidarité insérée au contrat de bail, cette condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité contractuelle.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société d'HLM CDC Habitat social, Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 8 décembre 2021, par la société d'HLM CDC Habitat social, à Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5], sur la commune de [Localité 9] ([Localité 9]) sont réunies à la date du 6 février 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'HLM CDC Habitat social pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] à payer à la société CDC Habitat social une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 7 février 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] à verser à la société d'HLM CDC Habitat social à titre provisionnel la somme de 7 739,53 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 janvier 2024 incluant le terme du mois de décembre 2023;
Condamnons in solidum Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] à verser à la société d'HLM CDC Habitat social une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Monsieur [J] [W] et Madame [P] [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 5 mars 2024.
La greffière, Le juge
