Cour d'appel, 22 mai 2024. 23/01335

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 227 N° RG 23/01335 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVP5 S.C.I. LINDI PARTNERSHIP S.A.S. M GESTION ET CONSEILS C/ S.A.R.L. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE DE LA COTE D'AZUR 'LA GUÉRITE' Copie exécutoire délivrée le : à : Me Paul SZEPETOWSKI Me Patrick LEROUX Décision déférée à la Cour : Jugement de la juridiction de proximité de CANNES en date du 05 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 1122000623. APPELANTES S.C.I. LINDI PARTNERSHIP prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] S.A.S. M GESTION ET CONSEILS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentées par Me Paul SZEPETOWSKI membre de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE INTIMEE S.A.R.L. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE DE LA COTE D'AZUR 'LA GUÉRITE' prise en la personne de son représentant légal en exercice Monsieur [V] [J] domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 3] représentée par Me Patrick LEROUX, membre de la SELARL LEROUX PATRICK, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction de greffière Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous signature privée en date du 31 mars 2021 la SAS M GESTIONS ET CONSEILS, titulaire d'un bail consenti par la société propriétaire LINDI PARTNERSHIP a donné à bail à la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR un bien immobilier à usage d'habitation meublée sis [Adresse 4], pour une durée d`un an, moyennant un loyer mensuel de 15 500 € payable trimestriellement d'avance, outre charges récupérables et consommation d'eau et d'électricité, avec clause résolutoire. Un commandement de payer a été signifié suivant exploit en date du 15 octobre 2021 pour la somme de 77 348,52€. Suivant jugement en date du 3 mai 2022, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de CANNES a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation de plein droit à compter du 16 décembre 2021 du bail conclu le 15 avril 2021 entre les parties, a condamné la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR au paiement, en deniers ou quittances, de la somme de 85.168,65€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022 inclus, a sursis à la résiliation et accordé à la requise un délai de grâce de 3 mois pour se libérer de sa dette, a condamné la locataire au paiement d`une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant courant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Considérant que les 21 mars 2022 et 20 mai 2022, la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR a refusé de laisser visiter le bien alors même qu'une telle obligation figure expressément dans le bail, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail et lui génère un préjudice consistant en la perte de chance de vendre le bien, suivant exploit du l5juillet 2022, la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SAS M GESTIONS ET CONSEILS ont assigné la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D`AZUR devant le juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de CANNES, aux fins, sous le bénéfice de l`exécution provisoire, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements du locataire à ses obligations, de voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique, de l'entendre condamner au paiement de la somme de 20.000€ par mois à titre d'indemnité d`occupation jusqu'au départ effectif des lieux, de la voir condamner au paiement de la somme de 1 800 000€ à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d`avoir pu vendre le bien immobilier, outre 6.000 € en application des dispositions de l`article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement rendu le 5 janvier 2023, le Tribunal a: DEBOUTE la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SAS M GESTIONS ET CONSEILS de leurs demandes tendant à voir ' prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D 'AZUR et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique, et l'entendre condamner au paiement de la somme de 20 000 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu 'au départ effectif des lieux' en raison de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 3 mai 2022 précédemment rendu entre les mêmes parties, portant sur les mêmes demandes et la même cause; DEBOUTE la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SAS M GESTIONS ET CONSEILS de leur demande en dommages intérêts pour perte de chance de vendre la villa : DECLARE n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SAS M GESTIONS ET CONSEILS aux entiers dépens ; Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration au greffe en date du 19 janvier 2023, la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SAS M GESTIONS ET CONSEILS ont interjeté appel de cette décision. Elles sollicitent: RÉFORMER le jugement du tribunal de proximité de Cannes du 05 janvier 2023 en ce qu'il a: Considéré que les demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation se heurtaient à l'autorité de la chose jugée résultant du jugement du 3 mai 2022, Débouté les appelantes de leurs demandes de dommages et intérêts pour perte de chance, Débouté les appelants de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du CPC. Sur le fondement du contrat de bail. Sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants et 1217 et suivants du Code Civil. En l'état de la décision du JCP de CANNES du 16 Octobre 2023 La demande tendant à obtenir la réformation du jugement entrepris ayant refusé de prononcer la résiliation du bail entre les parties du fait des manquements du locataire à ses obligations locatives est devenue sans objet Sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil. CONDAMNER la partie intimée à payer à LINDI PARTNERSHIP la somme de 1 800 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d'avoir pu vendre son bien immobilier du fait des refus de visites. La CONDAMNER au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de leur recours, elles font valoir: -que par jugement du 16 octobre 2023 la société locataire a été expulsée du bien qu'elle continuait à occuper malgré l'échéance du bail, -qu'elles ont dû récupérer les clés par l'intermédiaire de leur huissier chez un autre huissier où la locataire les avait laissées, -qu'elles ont fait dresser un état des lieux de sortie qui établit l'état délabré et les multiples désordres affectant les lieux loués après seulement deux ans d'occupation, -que le tribunal a considéré que leur demande de résiliation se heurtait à l'autorité de la chose jugée sans leur permettre de s'exprimer à ce sujet, -qu'il n'en est rien, en effet la première procédure avait été initiée parce que la locataire était défaillante dans le paiement des loyers et charges et a abouti à un jugement qui a suspendu les effets de la clause résolutoire de sorte que la locataire ayant respecté ses obligations la résiliation du bail n'a pas joué, alors que la seconde procédure en résiliation judiciaire repose sur le non respect par la locataire de l'obligation de laisser visiter les lieux dans l'optique de la vente du bien, -qu'ainsi il n'existe aucune identité de cause et d'objet entre les deux procédures, -qu'en l'état de l'échéance du bail et de la décision d'expulsion d'octobre 2023, la demande de résiliation du bail est devenue sans objet, -que du fait de l'impossibilité de faire visiter le bien par le refus de la locataire, ce dernier n'a pu être proposé à la vente durant plusieurs mois, -qu'elles versent au débat une liste de clients intéressés auxquels il a fallu renoncer, -que le propriétaire est victime de la perte de chance de vendre le bien pendant la durée de la présence de la locataire dans les lieux évaluée à 20% de la valeur du bien. La SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR conclut: CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de CANNES en date du 5 janvier 2023 en ce qu'il a débouté la Société M GESTION ET CONSEILS de sa demande de résiliation du bail, CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de CANNES en date du 5 janvier 2023 en ce qu'il a débouté la SCI LINDI PARTNERSHIP de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.800.000 Euros, ET STATUANT A NOUVEAU CONDAMNER in solidum la Société M GESTION ET CONSEILS et la SCI LINDI PARTNERSHIP au paiement de la somme de 5.000 Euros, au titre des frais irrépétibles de première instance, CONDAMNER in solidum la Société M GESTION ET CONSEILS et la SCI LINDI PARTNERSHIP au paiement de la somme de 5.000 Euros, au titre des frais irrépétibles de première instance, CONDAMNER in solidum la Société M GESTION ET CONSEILS et la SCI LINDI PARTNERSHIP aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle soutient: -que dès l'entrée dans les lieux elle a eu à déplorer plusieurs dysfonctionnements notamment concernant le système de climatisation et celui de sécurité de la piscine lui occasionnant un trouble de jouissance pour lequel elle a sollicité en vain une réduction du loyer, -qu'elle a quitté les lieux le 31 octobre 2023, ayant fait réalisé un état de lieux de sortie par huissier de justice auquel elle a remis les clés, -qu'ainsi, la demande d'infirmation du jugement visant à voir réformer ce dernier ayant débouté les appelantes de leur demande de résiliation est devenue sans objet, -qu'il résulte du bail que si le bien était mis en vente le preneur devait permettre la visite des lieux sur RDV convenu 24h à l'avance, et que le nombre de visite ne pourrait excéder deux par semaines, -que la société M GESTION ET CONSEILS n'étant pas propriétaire du bien ne pouvait lui imposer les visites, -qu'elle ne s'est jamais opposée à la visite du bien et s'est montrée très réactive, -que les mails des agences ont été rédigés en octobre 2022 pour les besoins de la cause, -qu'une seule visite a été reportée le 25 mars 2022, -qu'elle a entendu suspendre les visites en raison des dysfonctionnements présentés par la maison, -qu'il ne peut lui être reproché un manquement à ses obligations alors que la bailleresse ne respecte pas les siennes, -qu'il n'y a aucune perte de chance de vendre le bien. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'autorité de la chose jugée L'article 1355 du code civil dispose que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité. La procédure, qui a donné lieu au jugement du 3 mai 2022, avait été initiée, en raison du fait que le locataire était défaillant, dans le règlement des loyers et charges, et a abouti à ce qu'il soit fait droit au constat de l'acquisition de la clause résolutoire sollicité par le bailleur, mais avec l'octroi de délais au locataire, pour s'acquitter de sa dette, et suspension de la clause résolutoire, qui, du fait du respect de ses obligations par le locataire, n'a pas joué. La présente procédure a été initiée en raison du fait que le locataire ne respecterait pas l'obligation figurant au bail, qui lui est faite, de laisser visiter les lieux, à son bailleur, dans l'optique de la vente du bien. Si ces deux procédures, entre les mêmes parties, tendent à la même fin, elles ne sont pas fondées sur la même cause, de sorte que le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SAS M GESTIONS ET CONSEILS de leurs demandes tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation, pour autorité de la chose jugée attachée au jugement du 3 mai 2022. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail, d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation Aux termes d'un jugement du 16 octobre 2023, en raison de l'échéance du bail au 31 mars 2023, il a été décidé que la SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR était depuis cette date occupante sans droit ni titre du logement, objet des présentes, son expulsion a été ordonnée sous astreinte et une indemnité d'occupation a été fixée. Ainsi, les parties reconnaissent que les demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation sont devenues sans objet. Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque d le'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est constant que la perte de chance permet de réparer le préjudice né de la privation d'une probabilité raisonnable. Le bail prévoit en page 7 que 'si le bien loué est mis en vente, le preneur devra permettre la visite des lieux sur rendez vous convenu 24 heures à l'avance. Le nombre de visite ne pourra excéder deux par semaines. La propriétaire du bien sollicite l'indemnisation d'une perte de chance d'avoir pu vendre son bien immobilier du fait des refus de visites par la locataire. Il résulte des pièces versées aux débats que la locataire n'a pu honoré une visite le 25 mars 2022 à 15h et a, à compter du 28 avril 2022, décidé de stopper momentanément les visites le temps que le villa soit réparée et présentable, et ce, à quatre reprises. La locataire précise que dès l'entrée dans les lieux en mars 2021, elle s'est trouvée confrontée à l'absence de sécurisation de la piscine et à de graves dysfonctionnements de la climatisation dont elle a fait état au bailleur par courrier du 9 septembre 2021, que malgré des interventions il a été constaté par huissier de justice en avril et mai 2022 la persistance des dysfonctionnements et qu'elle est en droit de ne pas respecter ses obligations au regard du non respect des siennes par le bailleur. Pour autant, elle a été déboutée, par jugement du 29 décembre 2022, de ses demandes au titre du trouble de jouissance, n'établissant pas la persistance des troubles locatifs et surtout l'inaction du bailleur. Ainsi, il convient de retenir comme fautif le comportement de la locataire, qui a refusé des visites de la villa, dans le cadre de sa mise en vente, étant précisé que seulement quatre refus sont établis. En effet, les trois attestations d'agence immobilière versées aux débats qui font état de 'plusieurs dizaines de demandes de visite refusées' ou de 'quelques demandes de clients' ou encore de 'quatre demandes de visite refusées', sans davantage de précision et sans que ne soient versés aux débats ces refus, alors même qu'une indemnité de 1 800 000€ est sollicitée, ne sont pas de nature à établir, comme le prétend la propriétaire, qu'elle a fait face à de multiples refus systématiques de la locataire et ce, pendant plusieurs mois. Pour autant, la propriétaire du bien ne justifie pas que ces quatre refus lui aient fait perdre une chance raisonnable de vendre la villa, évaluée à neuf millions d'euros et le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelantes sont condamnées aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 5 janvier 2023 par le Tribunal de proximité de CANNES SAUF en ce qu'il a: DEBOUTE la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SAS M GESTIONS ET CONSEILS de leurs demandes tendant à voir ' prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D 'AZUR et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique, et l'entendre condamner au paiement de la somme de 20 000 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu 'au départ effectif des lieux' en raison de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 3 mai 2022 précédemment rendu entre les mêmes parties, portant sur les mêmes demandes et la même cause; Statuant à nouveau, DIT qu'il n'y a pas autorité de la chose jugée attachée au jugement du 3 mai 2022, DIT que les demandes tendant à voir ' prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D''AZUR et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique, et l'entendre condamner au paiement de la somme de 20 000 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu 'au départ effectif des lieux' sont devenues sans objet, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SAS M GESTIONS ET CONSEILS aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT