Cour d'appel, 09 février 2023. 21/07405

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 09 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07405 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PIED Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 NOVEMBRE 2021 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER N° RG 21/31126 APPELANTS : Monsieur [N] [K] né le 13 Mai 1985 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] et Monsieur [G] [J] né le 24 Mai 1981 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentés par Me Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Mélody VAILLANT, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Madame [A] [V] épouse [D] née le 09 novembre 1955 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 8] et Monsieur [U] [D] né le 28 décembre 1951 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 8] Représentés par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Bruno APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 15 Avril 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 AVRIL 2022,en chambre du conseil, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre M. Fabrice DURAND, Conseiller Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 1er décembre 2021 Greffier, lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 23 juin 2022 prorogée au 29 septembre 2022, au 01 décembre 2022, puis au 09 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile; - signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Au terme d'un acte authentique du 12 février 2021 M. [U] [D] et son épouse, Mme [A] [V] épouse [D] cédaient sous conditions suspensives, à M. [N] [K] et M. [G] [J], la maison d'habitation dont ils sont propriétaires sise à [Adresse 9]), cadastrée section BVN n°[Cadastre 3], moyennant le prix de 860 000 euros. Le 16 mars 2021, M. [N] [K] et M. [G] [J] ont informé par courriel l'agence immobilière Immo Angels, intermédiaire mandaté par les vendeurs, de leur retrait de la vente. Par courrier du même jour adressé au notaire des acquéreurs, le notaire des vendeurs a proposé que ces derniers conservent le dépôt de 43 000 euros de garantie, versé dans le cadre du compromis de vente, ce qu'ont refusé les acquéreurs par lettre de leur notaire du 8 avril 2021. Par exploit d'huissier en date du 8 juillet 2021, M. [U] [D] et Mme [A] [V] épouse [D] ont assigné M. [N] [K] et M. [G] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier en paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente de 86 000 euros. Le 25 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Montpellier a : - condamné M. [N] [K] et M. [G] [J] à payer à M. [U] [D] et Mme [A] [D] la somme de 86 000 euros à titre de provision ; - condamné M. [N] [K] et M. [G] [J] à payer à Monsieur [U] [D] et Madame [A] [D] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné M. [N] [K] et M. [G] [J] aux dépens. Le 24 décembre 2021, M. [N] [K] et M. [G] [J] ont interjeté appel de l'ordonnance rendue le 25 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier. Vu les conclusions de M. [N] [K] et M. [G] [J] remises au greffe le 14 janvier 2022 ; Vu les conclusions de M. [U] [D] et Mme [A] [V], épouse [D] remises au greffe le 14 février 2022. MOTIFS DE L'ARRÊT M. [N] [K] et M. [G] [J] concluent à l'infirmation de l'ordonnance de référé du 25 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Montpellier. Ils soutiennent qu'il existe une contestation sérieuse quant à l'existence d'un manquement contractuel et que leur retrait est du à la non-réalisation des conditions suspensives d'autorisation de l'urbanisme de la réalisation des travaux correspondant à leur projet professionnel, qui était expressément mentionné dans leur offre, la clause suspensive de réalisation des travaux devant être interprétée par le juge au regard des échanges précontractuels. Ils concluent à l'absence de levée de la condition suspensive. M. [U] [D] et Mme [A] [V], épouse [D] sollicitent la confirmation de l'ordonnance du 25 novembre 2021 du tribunal judiciaire en toutes ses dispositions. Ils font valoir que les motifs de la rupture du contrat ne sont pas liés à l'absence de levée des conditions suspensives alors qu'un avis positif a été donné et ils n'ont jamais évoqué l'absence de réalisation de la condition suspensive de prêt dans leurs échanges, cette justification n'étant intervenue qu'en cours de procédure. Ils considèrent qu'en l'absence d'une contestation sérieuse, le juge des référés est compétent pour accorder une provision à valoir sur la clause pénale. En application de l'article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le juge des référés ne peut accorder une provision au créancier que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Par acte reçu le douze février 2021, par Maître [Y] [H] notaire à [Localité 5] avec la participation de Maître [R] notaire à [Localité 2], M. [U] [D] et Mme [A] [V] épouse [D] contractent avec M. [N] [K] et M. [G] [J], la vente sous conditions suspensives d'une maison à usage d'habitation située à [Adresse 9] moyennant le prix de 860 000 euros. La vente est convenue sous conditions suspensives notamment : -'obtention certificat d'urbanisme préopérationnel' 'la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur auprès de l'autorité compétente, d'un certificat d'urbanisme 'pré-conventionnel' au plus tard le 18 mai 2021 conformément aux disposions de l'article L410-1 deuxième alinéa du code de l'urbanisme, pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante: agrandissement d'une surface habitable d'environ 50m2 dans l'appentis contigu à la maison et ouverture d'un accès sur l'arrière de la maison avec création d'un stationnement', - 'condition suspensive d'obtention de prêt' de 1 050 000 euros d'une durée de remboursement de 18 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 1,25% l'an, l'acte stipulant 'le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées'. L'acte mentionne: - une clause de pénalité : 'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de quatre vingt-six mille euros (86 000,00) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf exécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure(..), - une clause de séquestre et dépôt de garantie qui stipule notamment 'l'acquéreur déposera au moyen d'un virement bancaire dans les 10 jours des présentes, et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [Y] [H] qui est constitué séquestre (..) Une somme de quarante trois mille euros (...) L'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s'il justifie de la non-réalisation hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée au premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées ou de l'exercice du droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes'. La caisse de crédit agricole atteste le 5 mars 2021, que M. [N] [K] et M. [G] [J] ont déposé le 1 février 2021 une demande de prêt de 1 050 000 euros d'une durée de 216 mois. Par courrier du 5 mars 2021, la mairie de [Localité 8] répond à M. [N] [K] et M. [G] [J] ' concernant le projet touristique visé en objet, je vous informe que la parcelle est située en zone UD au Plan Local d'Urbanisme qui est une zone d'habitat individuel. Les parcs résidentiels de loisirs ou village de vacances y sont interdits'. La mairie de [Localité 8], par mail du 11 mars 2021 répondait à M. [N] [K] et M. [G] [J] 'pour compléter votre interrogation sur le stationnement, je vous confirme qu'il est exigé deux places de stationnement par logement individuel créé que ce soit dans le cadre d'une construction existante'. Par courriel du 16 mars 2021, M. [N] [K] et M. [G] [J] informent l'agence immobilière IMMO ANGELS, détentrice du mandat de vente, qu'ils se désengageaient de la maison de M. et Mme [D], ' à la suite du refus de la mairie de [Localité 8] en ce qui concerne notre projet' et leur indiquaient de pouvoir remettre l'immeuble à la vente. Par courriel du 23 mars 2021, le notaire des vendeurs constatant que l'abandon du projet n'était pas lié à la non réalisation d'une condition suspensive, demande à son confrère, à la suite de l'abandon de leur engagement par M. [N] [K] et M. [G] [J], le versement du dépôt de garantie au profit de ses clients. En réponse au dossier déposé le 8 mars 2021 par le notaire de M. [N] [K] et M. [G] [J], la mairie de [Localité 8] établit un certificat d'urbanisme opérationnel positif pour la réalisation de la fermeture d'un appentis avec création de deux logements, l'ouverture d'un accès piéton à l'arrière de la maison, ajout d'un pool house sous réserve de réaliser quatre places de stationnement sur le terrain d'assiette du projet en plus des stationnements exigés pour l'habitation existante. Au terme d'un courrier du 8 avril 2021, le notaire des vendeurs indique que ces derniers refusent tout règlement de dépôt de garantie, l'exigence de la création des quatre parkings ne permettant pas de réaliser la condition suspensive prévue à l'acte. Selon courrier du 8 avril 2021, le Crédit Agricole informe ne pas pouvoir donner une suite favorable au prêt demandé par M. [N] [K] et M. [G] [J]. Il résulte de ce qui précède que si M. [N] [K] et M. [G] [J] justifient dans leurs échanges avec l'agence immobilière d'un projet de financement professionnel, aucune condition concernant un projet touristique ou professionnel n'est prévu dans l'acte notarié établi avec l'assistance de leur notaire, tant en ce qui concerne la désignation du bien concernant l'achat d'une maison d'habitation que la clause suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme préopérationnel qui porte sur des travaux précisément définis 'd'agrandissement d'une surface habitable d'environ 50m2 dans l'appentis contigu à la maison et ouverture d'un accès sur l'arrière de la maison avec création d'un stationnement'. Cette condition correspond aux travaux qu'ils ont fait devisé le 5 février 2021 pour 'l'aménagement d'un abri en deux logements et nouvel aménagement extérieur'. Cette clause ne souffre pas de difficulté d'interprétation et il s'ensuit que le seul courrier de la mairie de [Localité 8] du 5 mars 2021, qui précise que 's'agissant d'une zone à dominante d'habitat individuel les parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances y sont interdits', ne justifie pas la non réalisation de la condition suspensive. Il ressort des pièces communiquées, que M. [N] [K] et M. [G] [J] ont poursuivi l'instruction du dossier auprès de la mairie de [Localité 8] en déposant le 8 mars 2021 une demande de certificat opérationnel 'pour la réalisation de la fermeture d'un appentis avec création de deux logements, l'ouverture d'un accès piéton à l'arrière de la maison, ajout d'un pool house' à laquelle la mairie de [Localité 8] a répondu par courriel du 11 mars 2021 en les informant de l'obligation, de créer deux places de stationnement par logement créé, en fonction de l'aménagement projeté, ce qu'elle a confirmé dans le certificat d'urbanisme opérationnel positif de la mairie de [Localité 8] délivré le 25 mars 2021. Il s'ensuit que contrairement à ce que soutiennent M. [U] [D] et Mme [A] [V] épouse [D], dans leur conclusions, les acquéreurs ont déposé le 8 mars 2021, postérieurement à la signature de l'acte de vente sous condition suspensive une demande de certificat d'urbanisme en exécution de la condition suspensive prévue à l'acte et ils ont été informés dès le 11 mars 2021 par la mairie, de l'obligation de créer quatre stationnements, soit antérieurement à leur notification de retrait du 16 mars 2021. Le fait que cette information soit confirmée par le certificat d'urbanisme positif établi après leur retrait le 25 mars 2021, n'exclut pas contrairement à ce que concluent M. [U] [D] et Mme [A] [V] épouse [D] le lien entre leur refus et la condition suspensive, dont l'appréciation de la réalisation ou non et la demande en paiement corrélative de la clause pénale relèvent de la compétence du tribunal au fond. Il s'ensuit que la demande de paiement d'une provision à valoir sur la clause pénale, de M. [U] [D] et Mme [A] [V] épouse [D] échappe à la compétence du juge des référés. En conséquence, l'ordonnance sera infirmée en toute ses dispositions. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Constate l'existence d'une contestation sérieuse; Dit que le litige excède les pouvoirs du juge des référés ; Déboute M. [U] [D] et Mme [A] [V] épouse [D] de toutes leurs demandes ; Déboute M. [N] [K] et M. [G] [J] de leurs autres demandes; Condamne M. [U] [D] et Mme [A] [V] épouse [D] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel et à payer la somme de 2 000 euros à M. [N] [K] et M. [G] [J] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel. Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,