Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/00812

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° 24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 1 JUGEMENT DU : 24 Juin 2024 Président :Madame BENDELAC, Juge Greffier :Madame LAFONT, Greffier Débats en audience publique le : 13 Mai 2024 GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/00812 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QZV PARTIES : DEMANDERESSE S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS MICHEL DE CHABANNES ADMINISTRATION, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.C.I. ROUFFE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal non comparante EXPOSE DU LITIGE : La SCI ROUFFE est propriétaire des lots 12 et 13 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte d'huissier en date du 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice a fait assigner la SCI ROUFFE devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 8 905,55 euros au titre des charges de copropriété impayées, en ce compris les charges non encore échues pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2023, date de la sommation de payer pour la somme de 5 914,92 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus,1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1015 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant tous les frais d’huissier de justice actuellement exposés, À l'audience du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI ROUFFE, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. La SCI ROUFFE, régulièrement assignée, à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée. L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.». L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des propositions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différente, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale. La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure. Sur la procédure accélérée au fond : En l’espèce, par courrier réceptionné le 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI ROUFFE de payer la somme de 4 872,21 euros au titre des provisions pour charges arrêtés au 22 décembre 2023. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours. Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond. Sur le paiement des provisions échues : En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 08 février 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, ajustant le budget pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 29 janvier 2024 indiquant l’absence de contestation du procès-verbal d’assemblée générale communiqué, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués, et mentionne un montant de 8905,55 euros comprenant 1010,40 euros sollicité au titre de provisions de charges non encore échues. Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. Toutefois, le jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 08 juillet 2022 a condamné la société ROUFFE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 4769,32 euros au titre des charges échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles, arrêtées aux appels de fonds du 1er octobre 2022 inclus. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 2 728,74 euros au titre des charges courantes et du fond travaux pour la période du 1er avril au 1er octobre 2022 inclus doit être déclarée irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires. Le relevé de compte laisse également apparaître des sommes dues au titre « d’honoraires bureau d’étude » du 09 octobre 2023 pour un montant de 887,21 euros, « avance sur travaux suite mise en péril » du 1er janvier 2023 pour un montant de 616,12 euros et « carence budget : travaux urgent de sécurité » du 1er janvier 2023 pour un montant de 1232,22 euros qui ne sont pas justifiées. Il convient d’écarter la somme de ces sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires. En conséquence, il convient de condamner la SCI ROUFFE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2430,86 euros (7895,15 – 2728,74 – 887,21 - 616,12 – 1232,22), au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de l’assignation. Sur le paiement des provisions non encore échues : A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 21 décembre 2023, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024 s’établissent à 336,80 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour les deux lots détenus par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 31 décembre 2024. En conséquence, il convient de condamner la SCI ROUFFE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1010,40 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er avril et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, les provisions n’étant pas exigibles à la date de la sommation de payer. Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, il apparaît que la SCI ROUFFE qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 08 juillet 2022 ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. Il convient de condamner La SCI ROUFFE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner La SCI ROUFFE aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI ROUFFE à lui payer la somme de 1015 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile conformément à la facture n°0000056923. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE la SCI ROUFFE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 2 430,86 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de l’assignation, CONDAMNE la SCI ROUFFE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 1010,40 euros au titre des charges de copropriété non encore échues entre le 1er avril et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de l’assignation en justice, CONDAMNE la SCI ROUFFE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE la SCI ROUFFE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 1015 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE les autres demandes des parties, CONDAMNE la SCI ROUFFE aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA JUGE