Cour d'appel, 21 mai 2024. 23/00775

JG/VC Numéro 24/1697 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 21/05/2024 Dossier : N° RG 23/00775 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IPDM Nature affaire : Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel Affaire : [D] [Y] C/ [T] [M] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 25 Mars 2024, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Joëlle GUIROY, Conseillère faisant fonction de Présidente Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [D] [Y] née le 15 juin 1963 à [Localité 5], de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-0952 du 25/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau) Représentée par Me Justine GIARD, avocat au barreau de Pau INTIMEE : Madame [T] [M] née le 04 Avril 1941 à [Localité 4] (Espagne) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Elodie BEDOURET, avocat au barreau de Pau sur appel de la décision en date du 23 FEVRIER 2023 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU RG 22/331 Exposé du litige et des prétentions des parties : Par acte sous-seing privé du 1er août 2020 Madame [T] [M] a donné à bail d'habitation meublé à Madame [D] [Y] la dépendance d'une maison située [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant paiement mensuel d'un loyer de 550 euros et d'une provision sur charges de 183 euros. Un dépôt de garantie de 1.100 euros a été versé par la locataire. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 octobre 2021, [D] [Y] a donné son congé à effet du 26 novembre 2021. Estimant lui avoir trop-versé, par acte en date du 26 avril 2022, [D] [Y] a fait assigner [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Pau aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 1.404,33€ en principal correspondant à un trop-perçu de charges et au montant du dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux, celle de 3.000€ à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En parallèle, le juge des contentieux de la protection de Pau, saisi par requête du 28 mars 2022 de [T] [M], a, par ordonnance en date du 11 mai 2022, enjoint à [D] [Y] de lui payer les sommes de : - 3.115€ et de 635,26€ au titre de l'arriéré de loyers, - 1.419€, de 1.052€ et de 2.019€ au titre des réparations locatives sauf à déduire le montant du dépôt de garantie de 1.100€, - 5,88€ au titre des intérêts et la somme totale de 284,10€ au titre des frais d'huissier. Cette ordonnance a été signifiée à [D] [Y] par acte du 18 mai 2022 et, par déclaration au greffe en date du 02 juin 2022, elle en a formé opposition. Les deux procédures enrôlées sous les numéros 22/00331 et 22/00414 ont été jointes. Par jugement avant-dire droit en date du 07 juillet 2022, juge des contentieux de la protection de Pau a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à : - Madame [Y] de produire : *l'état des lieux de sortie, *un décompte complet et précis des sommes versées au titre des loyers et charges depuis l'entrée dans les lieux avec les pièces justificatives des versements effectués ; - Madame [M] de produire : * un décompte annuel de charges depuis l'entrée dans les lieux de Madame [Y], * un décompte des sommes qu'elle a perçues au titre des loyers et charges jusqu'à la libération des lieux par la locataire. Par jugement du 23 février 2023, le juge des contentieux de la protection de Pau a : - déclaré recevable l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer du 11 mai 2022 ; Statuant à nouveau, - condamné Madame [Y] à verser à Madame [M] la somme de 2.530,12 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et réparations locatives ; - débouté Madame [M] du surplus de ses demandes ; - débouté Madame [Y] de ses demandes ; - condamné Madame [Y] à verser à Madame [M] la somme de 700€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Madame [D] [Y] aux dépens. Par déclaration en date du 14 mars 2023, [D] [Y] a formé appel contre ce jugement. Par ordonnance de référé du 25 mai 2023, le premier président de la cour d'appel de Pau a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire assortissant le jugement querellé. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 14 février 2024. ** Par conclusions du 27 mars 2023, [D] [Y] demande à la cour, au visa des articles 1302 et 1231-1 du code civil, de réformer le jugement et statuant à nouveau de : - constater que Madame [M] ne justifie pas du montant des charges qu'elle a réglées pour un montant de 183 € par mois soit au total 1.647 € ; - la condamner à lui restituer le montant des charges indûment payées pour un montant de 2.013 € ; - la condamner à lui restituer le montant du dépôt de garantie versé de 1.100 € avec intérêt au taux légal, le délai de restitution légal étant dépassé ; - la condamner à lui restituer le montant du versement CAF perçu pour un montant de 418 € ; - constater qu'elle est redevable à l'égard de Mme [M] d'un montant de 2.196 € au titre des loyers impayés ; - débouter Madame [M] de sa demande d'indemnisation au titre des meubles, A titre subsidiaire : - la condamner à transmettre un lit et un matelas en bon état à Madame [M] dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ou à la dédommager à la valeur réelle du bien soit 35 € ; En conséquence, par compensation : - condamner Madame [M] à lui verser le trop-perçu par elle pour un montant de 1.404,35 € (une fois les comptes faits entre elles) ; - la condamner à lui verser la somme de 3.000 € au titre des dommages et intérêts, suivant les dispositions de l'article L.1231-1 du code civil (sic) ; - la condamner à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner à prendre en charge les entiers dépens de la présente instance. ** Par conclusions du 18 juillet 2023, [T] [M] demande à la cour de confirmer le jugement déféré et en conséquence de débouter [D] [Y] de ses demandes, fins et prétentions et de la condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. MOTIFS : A hauteur d'appel, la recevabilité de l'opposition formée par [D] [Y] à l'ordonnance d'injonction de payer du 11 mai 2022 n'est pas discutée. Madame [Y] conteste l'ensemble des autres dispositions du jugement déféré dont Madame [M] demande la confirmation. L'appelante soutient que la bailleresse, sur laquelle repose la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable, ne lui a pas transmis le récapitulatif des charges du logement donné à bail de telle sorte qu'elle est en droit de lui demander le remboursement des sommes qu'elle lui a versées à ce titre sous déduction des seules charges dont elle peut apporter la justification. Elle affirme que, ne produisant que des factures d'eau et d'électricité à son nom et pour une propriété dont elle n'occupait qu'une dépendance de 48 m2 alors qu'il se déduit du cadastre que son propre logement est d'une surface de 140 m2, Madame [M] ne peut obtenir paiement de la somme qu'elle lui réclame, ceci d'autant qu'elle a fait le choix de se chauffer par un poêle à pétrole qui lui a été donné et que la facture d'eau produite est datée du 22 janvier 2022, soit trois mois après son départ des lieux. Elle demande dès lors l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 230,86 euros au titre des charges d'eau, de gaz et d'électivité et la condamnation de [T] [M] à lui restituer le montant des provisions par elles versées durant la durée du bail soit la somme de 2.013 euros. Madame [M] lui oppose que les dispositions du bail prévoyaient que le chauffage, l'électricité et l'eau étaient des charges collectives se divisant entre les deux logements de l'immeuble, celui qui est sa résidence et celui donné à bail à Madame [Y] de telle sorte qu'elle ne peut refuser de payer les charges au motif que les factures sont à son seul nom. Elle indique également que l'extrait de cadastre ne peut permettre d'établir la surface habitable de sa maison et que, en tout état de cause, elle ne l'a personnellement occupé que sur une courte durée pendant le cours du bail en raison d'un séjour d'un an en Espagne tandis que tandis que Mme [Y] a résidé de façon continue et avec une autre personne dans le bien loué sur l'ensemble de la période concernée. Elle ajoute que la facture d'eau contestée porte sur la consommation enregistrée sur la période d'occupation de la dépendance par elle. Le premier juge a rappelé les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs applicables à l'espèce et il ressort des pièces communiquées qu'à l'appui de sa demande en paiement Madame [M] produit des factures d'eau, d'électricité et de gaz relatives à la période d'occupation du bien par l'appelante. Ces factures ont été établies au nom de la bailleresse puisqu'elle est elle-même domiciliée au [Adresse 2] à [Localité 3]. Cependant, le bail noué entre les parties précise bien que les charges en fluides du logement donné à bail sont communes. En outre, la facture d'eau datée du 25 janvier 2022 porte sur la période de consommation de septembre 2021 à novembre 2021, ce qui correspond à la période d'occupation du bien par Mme [Y]. Or, l'ensemble des factures remises au débat par Madame [M] montre qu'elle a réglé, au titre de la consommation des deux logements et pour la période du bail, la somme de 3.755,73 euros, montant non contesté par Mme [Y] qui, elle, a payé, par provisions mensuelles de 183 euros, la somme de 1.647 euros pour les charges locatives sur la même période. Il en résulte que compte tenu des termes du bail, de la composition des lieux, divisés en deux logements, de l'absence de preuve de ce qu'elle n'a pas eu accès aux fluides dont le payement lui est réclamé, de ce qu'elle a payé plus que ce à quoi elle était engagée et que la répartition de leur coût doit intervenir selon une proportion différente au vu de la superficie de ceux-ci, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame [Y] à payer à Madame [M] la somme de 230,86 euros au titre des charges restées impayées et correspondant au partage entre elles du différentiel des sommes versées par chacune. Madame [Y] sera dès lors déboutée de sa demande en restitution du montant des charges qu'elle a versées par provisions mensuelles étant souligné que, à hauteur d'appel, Mme [M] ne soutient pas les prétentions dont elle a été déboutée en première instance au titre d'un abonnement internet et de la taxe d'habitation et d'audiovisuel. - Sur l'arriéré de loyers : Madame [Y] convient qu'elle ne s'est pas acquittée des loyers dus pour les mois de juillet, août, octobre 2021 et pour la période s'étant écoulée du 1er novembre au 26 novembre 2021, Pour le mois de septembre 2021, elle se prévaut du règlement de la somme de 550 euros effectué par [H] [L] dont elle produit un extrait de compte et justifie que la caisse d'allocation familiales a versé directement à Madame [M] les sommes de 209 euros pour chacun des mois d'octobre et de novembre 2021. Au terme de son décompte, elle se reconnaît redevable de la somme de 2.126,65 euros maintenant que, pour les mois concernés, la bailleresse ne peut prétendre qu'au seul payement du loyer hors charges selon son argumentation ci-dessus exposée mais écartée. Madame [M] lui rétorque qu'elle ne prouve pas que le loyer du mois de septembre 2021 lui a effectivement été payé de telle sorte que le jugement entrepris doit être confirmé. De fait, pour la condamner au payement de la somme de 2.559,26 euros, le juge des contentieux de la protection a constaté que Madame [Y] justifiait, par la production de ses relevés de banque, avoir réglé le loyer du mois de janvier 2021 et, rappelant qu'elle était tenue au paiement de la somme mensuelle de 733 euros, il a établi que sa dette locative s'élevait à la somme de 3.017,26€, ce qui correspond au montant des loyers et charges impayés des mois de juillet, août, septembre et octobre 2021 (733 euros x 4) et pour la période du 1er au 26 novembre 2021 (635,26 euros) auquel il convenait de déduire le versement de la somme de 550€ en octobre 2021 et la somme de 418 euros (209 euros x2) perçue par Mme [M] au titre de l'allocation logement dont a bénéficié Mme [Y]. Madame [Y], qui n'apporte, pas plus en appel qu'en première instance, de preuve de payement de loyer lui permettant de contester utilement le principe et le montant de cette dette, doit donc être condamnée au paiement de la somme de 2.599,26€ au titre de l'arriéré de loyers. - Sur la demande en indemnisation au titre des meubles : [D] [Y] demande l'infirmation de sa condamnation au payement de la somme de 800 euros en réparation du préjudice subi par [T] [M] du fait de la non-restitution du lit et du matelas mis à sa disposition au moment de la libération des lieux. Elle affirme que la bailleresse n'a produit ni devis ni facture au soutien de la demande qu'elle a formée du fait de la non restitution de ces meubles de telle sorte que le premier juge a arbitrairement fixé à 800€ la somme due au titre des dommages et intérêts. En outre, elle remet une attestation de Madame [N], datée du 16 mars 2023, qui atteste que Madame [M] a "donné la chambre avec sommier et matelas au déménageur pour la déchetterie le jour même du déménagement", ce qui lui a permis d'installer son propre lit et matelas et doit conduire à écarter tout préjudice matériel. A titre subsidiaire, elle se propose d'être condamnée à transmettre à Madame [M] un lit et un matelas en bon état ou à la dédommager à la valeur réelle des biens qu'elle estime à 35 €. Madame [M] fait quant à elle valoir que le logement a été loué meublé et qu'au départ de la locataire étaient manquants le lit et le matelas qui figuraient dans l'annexe du bail de telle sorte qu'elle ne peut soutenir qu'ils ont été jetés le jour de son emménagement. Elle demande donc la confirmation du premier jugement qui l'a indemnisée à ce titre et rejette la proposition de l'appelante de lui fournir personnellement un lit et un matelas. De fait, l'inventaire annexé au bail signé le 1er août 2020 par les parties mentionne la présence d'un lit complet tandis que l'état des lieux de sortie, réalisé contradictoirement et par huissier le 26 novembre 2021, a permis de constater l'absence de lit et de matelas. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a condamné Madame [Y] à indemniser Madame [M] de son préjudice matériel, le litige opposant les parties et le positionnement de la locataire sur ce point ne permettant pas une autre appréciation de la réparation à laquelle la bailleresse a droit. Toutefois, en l'absence de précision sur la qualité des meubles et au regard de celle des autres meubles figurant dans l'état des lieux de sortie, le préjudice subi sera plus justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 300 euros. - Sur le décompte des sommes dues : Eu égard à ce qui précède, Madame [Y] doit être condamnée à payer à Madame [M] les sommes de : - 230,86 euros au titre des charges d'eau de gaz et d'électricité impayées, - 2.599,26 euros au titre de l'arriéré de loyers, - 300 euros en indemnisation du préjudice matériel. En revanche, il n'est pas contesté qu'elle a droit à la restitution de la somme de 1.100 euros versée au titre du dépôt de garantie. Il en résulte que, en infirmation du jugement querellé, Madame [Y] doit être condamnée à verser à Madame [M] la somme de 2 030,12€ au titre de l'arriéré de loyers, charges et réparations locatives. - sur la demande de Madame [Y] en dommages et intérêts : Sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, Madame [Y] sollicite la condamnation de Madame [M] à lui payer la somme de 3.000 euros lui reprochant de ne pas lui avoir adressé les justificatifs de ses charges et de l'avoir contrainte à lui transmettre par lettre simple, et non par recommandé, le chèque du loyer. L'article sus-visé dispose que : " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure". En l'espèce, Madame [Y] n'établit pas un manquement de Madame [M] à ses obligations duquel il résulterait un préjudice pour elle. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. - Sur les demandes accessoires : La solution du litige commande la confirmation du jugement frappé d'appel sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A hauteur d'appel, Madame [Y], qui succombe largement dans ses prétentions, supportera la charge des dépens. En équité, chacune des parties ayant intérêt à la solution du litige, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. [T] [M] et [D] [Y] seront déboutées de leur demande respective sur ce fondement. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine, Confirme le jugement du 23 février 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection de Pau sauf en ce qu'il a condamné Madame [Y] à verser à Madame [M] la somme de 2.530,12 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et réparations locatives ; Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Condamne Madame [Y] à verser à Madame [M] la somme de 2.030,12 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et réparations locatives ; Y ajoutant, Condamne Madame [D] [Y] aux dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Le présent arrêt a été signé par Madame Joëlle GUIROY, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente