Cour d'appel, 02 février 2023. 22/02587

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 02 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02587 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PNKE Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 AVRIL 2022 JUGE DE LA MISE EN ETAT DE PERPIGNAN N° RG 21/00520 APPELANTS : Monsieur [M] [K] né le 26 Février 1951 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Nicolas DIAZ Madame [N] [O] épouse [K] née le 28 Avril 1951 à [Localité 7] MAROC [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Nicolas DIAZ INTIMEES : Madame [S] [J] née le 14 Avril 1958 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Chloé VUEZ-JAUBERT de la SELARL ALTERA AVOCATS, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me AYADI Madame [L] [J] née le 20 Novembre 1962 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Chloé VUEZ-JAUBERT de la SELARL ALTERA AVOCATS, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me AYADI Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE BO NANZA, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ROUSSILLON, S.A.S. FONCIA ROUSSILLON, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DELACLAUSE- ESCALE- KNOEPFFLER- HUOT-PIRET- JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Nicolas DIAZ Ordonnance de clôture du 21 Novembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Monsieur Eric SENNA, Président de chambre Madame Myriam GREGORI, Conseiller Madame Nelly CARLIER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO L'affaire, mise en délibéré au 19/01/23, a été prorogée au 02/02/23, les parties en ayant été dûment avisées. ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. ************* EXPOSE DU LITIGE : M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K] sont propriétaires des lots n° 2 et 6 dont ils ont fait l'acquisition suivant acte authentique du 11 octobre 2002 au sein d'un immeuble dénommé Résidence Le Bonanza soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 2]. Mme [S] [J] et Mme [L] [J] sont copropriétaires au sein du même immeuble des lots n° 4 et 8. Par acte d'huissier en date du 15 février 2021, Mme [S] [J] et Mme [L] [J] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Perpignan M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K], le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bonanza et la SAS Foncia aux fins notamment de voir sur le fondement des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil : - annuler les résolutions n° 14, 15, 16, 17, 18 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2020 - et en conséquence, condamner les époux [K] à faire procéder, sous astreinte, à la démolition des travaux ayant consisté dans la construction d'une véranda et la création d'une terrasse privative telles que décrites dans le procès-verbal de constat du 10 août 2020. Saisi de conclusions d'incident déposées le 24 novembre 2021 par M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K], le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan a : - débouté les consorts [K] de leur moyen d`irrecevabilité soulevé au titre de la prescription de l`action s`agissant de la demande en démolition de la véranda, - jugé non prescrite et par conséquent recevable l`action des consorts [J], - réservé les frais irrépétibles et les dépens en fin d`instance. - renvoyé l`examen de l`affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du 23 juin 2022 et donné avis à Me Koy d`avoir a conclure sur le fond, avant le 20 juin 2022. Par déclaration au greffe du 13 mai 2022, M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K] ont relevé appel de cette décision. Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 juillet 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K] demandent à la Cour de : - infirmer l'ordonnance dont appel - déclarer irrecevable car prescrite l'action de Mesdames [S] et [L] [J] tendant à la suppression de la véranda, - condamner Mesdames [S] et [L] [J] in solidum au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile - condamner Mesdames [S] et [L] [J] aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de la SCP Vial Pech De Laclause Escale Knoepffler Huot Piret Joubes, Avocats soussignés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile - condamner toujours sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le requis à rembourser à la requérante toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du Décret n° 2001-212 du 08 mars 2001, modifiant le Décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du Droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers. Au dispositif de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 06 juillet 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [S] [J] et Mme [L] [J] demandent à la Cour de : - confirmer l'ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du TJ de Perpignan en date du 28 avril 2022 - en conséquence, débouter Monsieur [M] [K] et Madame [N] [O] épouse [K] de l'ensemble de leur demandes et conclusions - condamner Monsieur [M] [K] et Madame [N] [O] épouse [K] in solidum à payer à Madame [S] [J] et Madame [L] [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC - condamner Monsieur [M] [K] et Madame [N] [O] épouse [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Altera Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 juillet 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bonanza demande à la Cour de : - infirmer l'ordonnance dont appel - déclarer irrecevable car prescrite l'action de Mesdames [S] et [L] [J] tendant à la suppression de la véranda, - condamner Mesdames [S] et [L] [J] in solidum au paiement de la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile - condamner Mesdames [S] et [L] [J] aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de la SCP Vial Pech De Laclause Escale Knoepffler Huot Piret Joubes, Avocats soussignés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile - condamner toujours sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le requis à rembourser à la requérante toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du Décret n° 2001-212 du 08 mars 2001, modifiant le Décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du Droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers. MOTIFS : Sur la prescription de l'action des consorts [J] Il ressort de l'assignation du 15 février 2021 que les consorts [J] ont introduit devant le tribunal judiciaire de Perpignan une action au fond à l'encontre des époux [K] aux fins de voir annuler les résolutions n° 14 à 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2020 ayant rejeté notamment les demandes formées par les consorts [J] tendant à engager une procédure judiciaire à l'encontre des époux [K] afin de démonter la terrasse et la véranda que ces derniers ont construit et par voie de conséquence , aux fins de les voir condamner, sous astreinte, à démolir les travaux de constructions de ces deux ouvrages. Les époux [K], appelants, ainsi que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bonanza, intimé et appelant incident soulèvent la prescription quinquennale de l'action tendant à la démolition de la véranda, telle que prévue à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires, dés lors que cet ouvrage constituant une loggia et non une véranda et existant déjà lors de leur acquisition en 2002 a été réalisée sur une partie privative et non sur une partie commune, conformément aux articles 4 et 7 et à la définition légale des parties communes et privatives. Mmes [J] soutiennent, en revanche, l'application de la prescription trentenaire au regard du caractère réel de leur action, la construction en cause ayant été édifiée sur une terrasse, laquelle est considérée par l'article 4 du réglement de copropriété comme une partie commune dont les époux [K] ont seulement la jouissance exclusive de sorte que la construction de la véranda ou loggia par ces derniers constitue un acte d'appropriation des parties communes soumis à la prescription trentenaire, à défaut pour eux d'avoir obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Il convient de rappeler qu'en matière de copropriété, les dispositions légales relatives à la détermination des parties communes et privatives ne sont pas d'ordre public et constituent de simples presomptions qui ne s'imposent que dans le silence ou la contradiction des titres et le règlement de copropriété peut donc y déroger. En l'espèce, il résulte tant d'un procès-verbal de constat du 10 août 2020 produit par les consorts [J] que du procès-verbal d'assemblée générale du 18 mai 2022 qui a ratifié à postériori ces travaux que les époux [K] ont fait procéder à la fermeture de la partie située devant leur appartement (lot n° 2) par une baie vitrée à 3 portes coulissantes, prenant appui sur deux murs qui l'encadrent et couverte par la terrrasse supérieure correspondant au 1er étage. Il ressort également de ces pièces que cette baie vitrée a été posée au sol sur une terrasse prééxistante, dont les époux [K] ont fait procéder à une extension. Il ressort de l'état descriptif de division inséré au règlement de copropriété, ces documents ne faisant état de l'existence d'aucune loggia ou véranda, que le lot n° 2 appartenant aux époux [K] comprend une terrasse couverte en façade, au même titre que le lot voisin n° 1 situé également au rez-de-chaussée et propriété d'un autre copropriétaire. D'ailleurs, le diagnostic annexé à l'acte de vente des époux [K] mentionne lui-même concernant le lot n° 2 l'existence d'une 'terrasse' fermée, la question de savoir si les époux [K] se sont contentés ou non de remplacer une fermeture préexistante étant indifférente pour déterminer le caractère commun ou privatif de cette terrasse. Ainsi et au vu des photographies figurant dans le procès-verbal de constat précité et par comparaison avec le lot voisin, qui ne comporte à ce jour aucune fermeture, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que la partie litigieuse où a été installée la baie vitrée ne constituait à l'origine qu'une terrasse couverte par la terrasse du lot situé au dessus. Or, si aux termes de l'article 4 du réglement de copropriété relatif à la définition des parties communes, les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires déterminés, ce même article prévoit que les parties communes comprennent notamment dans le cadre d'une énumération énonciative et non limitative ' les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, même affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire'. Le fait que cette mention figure aux côtés de celle relative aux couvertures ne saurait signifier que les terrasses visées par cet article désignent nécessairement les toitures terrasses, en l'absence de précisions à ce titre , alors même que le rédacteur du réglement de copropriété a utilisé le terme de 'toutes' les terrasses et qu'il ne ressort d'aucun document que l'immeuble en cause comporterait des toits terrasse, ni le règlement de copropriété, ni l'état descriptif de division n'en faisant état et les photographies de la résidence telles que produites par les consorts [J] (pièce 8) venant confirmer l'absence de telles terrasses sur le toit de l'immeuble, lequel n'est constitué que d'une couverture en tuiles. C'est en vain que les appelants font valoir une contradiction entre cette clause et les autres dispositions du réglement de copropriété. En effet, d'une part, c'est sans se contredire qu'après avoir affirmé que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires déterminés, le règlement de copropriété détermine des exceptions à cette règle en considérant comme communes des parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire en vertu de la liberté contractuelle, dés lors que la clause en question est parfaitement claire et non ambigüe sur ce point. D'autre part, l'article 7 qui définit les parties privatives comme celles affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, ne vient pas contredire davantage l'inclusion aux parties communes des terrasses affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires déterminés, dés lors que cette inclusion est prévue expressément par l'article 4 et constitue donc une exception aux principes légaux de détermination des parties communes et privatives que ne font que reprendre les articles 4 et 7 en leur premier alinéa. Par ailleurs, si l'article 7 prévoit que les parties privatives sont celles affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, 'c'est à dire, les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires...' et si l'état descriptif de division mentionne que la terrasse litigieuse fait partie du lot n° 2, cette dernière mention qui entre en contradiction avec l'article 4 du règlement de copropriété sur le caractère commun des terrasses même réservées à l'usage exclusif des copropriétaires ne saurait de ce fait avoir aucune valeur contractuelle, la clause figurant à l'article 4 du règlement de copropriété devant l'emporter. En outre, l'article 7 qui énumère les parties considérées comme privatives, ne cite pas les terrasses dans cette liste. Si cette liste est certes non limitiative, elle ne vient pas pour autant contredire les dispositions de l'article 4 sur ce point. Enfin, aux termes de l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, l'existence des parties communes à jouissance privative est subordonnée à sa mention expresse dans le règlement de copropriété. En l'espèce, il ressort des termes mêmes de l'article 4 précité que toutes les terrasses même affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont considérées par le règlement de copropriété comme étant des parties communes. C'est, en conséquence, à bon droit que le premier juge a considéré que la terrasse sur laquelle la baie vitrée a été installée est une partie commune à usage exclusif des époux [K], de sorte que les travaux effectués par ces derniers sur celle-ci et ce, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, qui n'a fait que les ratifier postérieurement, caractérisent un acte d' appropriation d'une partie commune soumis à la prescription trentenaire, s'agissant d'une action réelle. Ainsi et sans qu'il soit besoin d'apprécier si les travaux d'imperméabilisation des terrasses mis à la charge des copropriétaires au prorata des tantièmes ou la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la ratification des travaux en cause sont déterminants ou non à cet égard, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par les époux [K], en relevant que, même à supposer l'existence d'une terrasse fermée au jour de l'établissement du diagnostic joint à leur acte de vente, soit le 2 août 2002 (la baie vitrée étant venue remplacer un autre type de fermeture), l'action des consorts [J] qui ont délivré leur assignation le 15 février 2021 n'est pas prescrite. Il y a lieu de confirmer, en conséquence, la décision entreprise en toutes ses dispositions. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Il est inéquitable de laisser à la charge de Mmes [S] et [L] [J] les sommes non comprises dans les dépens. M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K] seront condamnés solidairement à leur payer la somme globale de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K] , ainsi que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bonanza , parties succombantes à l'instance, seront déboutés de leur demande présentée sur le même fondement. Pour les mêmes motifs, M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K] seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel sur incident. PAR CES MOTIFS La cour, - confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; et y ajoutant, - condamne M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K] à payer à Mmes [S] et [L] [J] la somme glabale de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - déboute M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K] ainsi que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bonanza de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne M. [M] [K] et Mme [N] [O] épouse [K] aux dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Altera Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le président