Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 23/54693

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/54693 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7XD N° : 1 Assignation du : 07 Juin 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 juin 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE S.N.C. ABENEX VALUE C/O ABENEX CAPITAL [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS - #A0924 DEFENDERESSE S.A.S. [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS - #C0371 DÉBATS A l’audience du 07 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016, l'indivision [E] [C], représentée par son mandataire, la cabinet Pierre Bérard, a consenti un bail commercial avec faculté de substitution au profit d'une société à créer, soumis aux dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce, à M. [N] [X], portant sur des locaux situées [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 21.150 euros payable mensuellement d'avance, pour y exercer le commerce de pizza à consommer sur place ou à emporter, sous l'enseigne [N]. A la suite de la création de la SAS [Adresse 3] le 22 juillet 2016, celle -ci s'est substituée à M. [N] [X] dans les droits et obligations du bail. Par acte authentique du 26 avril 2022, la société ABENEX VALUE a acquis le local loué par la société la [Adresse 3], devenant ainsi bailleresse de cette dernière. Reprochant au preneur de ne pas se conformer à l'article 13 du bail lui imposant de fournir au bailleur une garantie à première demande, la SCV ABENEX VALUE a fait délivrer à la SAS [Adresse 3], par exploit du 13 avril 2023, une sommation visant la clause résolutoire, d'avoir à lui communiquer une garantie à première demande au bénéfice du fonds ABENEX VALUE émanant d'un établissement financier de premier ordre comportant nécessairement renonciation au bénéfice de discussion et de division et ce, afin de garantir le paiement de toutes sommes susceptibles d'être exigée au titre dudit bail. Cette sommation étant demeurée sans effet, la SCV ABENEX VALUE a, par exploit en date du 7 juin 2023, fait assigner la SAS [Adresse 3] aux fins notamment, de voir constater la résiliation du bail liant les parties et de voir condamner la défenderesse au paiement de provisions correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation, outre une condamnation au paiement d'une certaine somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été entendue à l'audience du 17 mai 2024. Par des conclusions déposées et soutenues à l'audience, la SCV ABENEX VALUE sollicite de : « Constater la résiliation du bail pour défaut de fourniture de la garantie bancaire à première demande objet de l'article 13 du bail liant les parties, à compter du 14 mai 2023, date effet de la sommation visant la clause résolutoire du bail signifiée le 13 avril 2023. Ordonner l'expulsion de la société [Adresse 3] exerçant à l'enseigne [N] et de tous occupants de son chef du local commercial qu'elle occupe situé au [Adresse 3] et ce au besoin avec l'appui de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier. Condamner la société [Adresse 3] au paiement de la somme de 1.961,02 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, augmentée des charges mensuelles (250 euros) et des taxes, aux clauses et conditions actuelles de révision prévue par le contrat de bail jusqu'au délaissement effectif des lieux. Débouter la société [Adresse 3] de l'intégralité de ses demandes et moyens. Condamner la société [Adresse 3] à verser à la société ABENEX VALUE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner la société [Adresse 3] aux entiers dépens. » En réponse, la SAS [Adresse 3] demande au juge des référés de : « Au principal - de débouter la société ABENEX VALUE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Subsidiairement - de dire et juger n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, de déclarer la société ABENEX VALUE mal fondée en ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement - D'ordonner à la société ABENEX VALUE de délivrer à la société [Adresse 3], des avis d'échéance rectifiés à compter du mois de juillet 2023 mentionnant le montant du loyer et non pas le montant d'une indemnité d'occupation, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir. - De faire interdiction à la société ABENEX VALUE, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir d'entreposer dans la cour de l'immeuble des gravats ou tous autres matériaux ou matériels de chantier susceptibles de gêner l'accès des locaux de la société [Adresse 3] sous astreinte de 750 € par infraction constatée. - De condamner la société ABENEX VALUE [Adresse 3] à rembourser à la société [Adresse 3] le coût du procès-verbal de constat, soit la somme de 480 €. - D'ordonner à la société ABENEX VALUE de libérer l'accès au sous-sol, de procéder à la remise en service de l'installation téléphonique et de restaurer la connexion internet sous astreinte de 750 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir. - De dire et juger qu'à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir la société [Adresse 3] règlera les loyers et charges entre les mains du séquestre juridique de la CARPA où resteront séquestrés jusqu'à remise en état de l'installation téléphonique et de la connexion internet. - D'ordonner une mesure d'expertise et à cet effet de désigner tel expert il vous plaira avec pour mission : - De se rendre sur place dans l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2]. - De se faire communiquer par la société ABENEX VALUE le détail et le planning des travaux qu'elle a commencé à entreprendre dans l'immeuble et ceux qu'elle envisage de réaliser ultérieurement. - De vérifier et de dire si les travaux envisagés par le bailleur sont de nature à perturber, voire à empêcher l'exploitation normale du fonds de commerce de la société [Adresse 3]. - Dans l'affirmative, de dire quels sont les travaux qu'il convient de suspendre d'urgence, de sorte à supprimer ou le cas échéant à réduire la gêne occasionnée à l'exploitation normale des locaux loués à la société [Adresse 3]. - De manière générale, de fournir à la juridiction qui sera éventuellement appelée ultérieurement à statuer sur le montant de l'indemnité d'éviction, tous éléments d'appréciation sur l'impact des travaux au regard de l'activité exercée dans les locaux et sur leurs conséquences économiques sur la valeur du fonds de commerce. - De fixer le montant de la provision que la société [Adresse 3] devra consigner à la Régie du tribunal. - Enfin, de dire que l'expert devra déposer son rapport dans le délai de six mois à compter de sa saisine par le service des expertises. - De condamner la société ABENEX VALUE [Adresse 3] à régler à la société [Adresse 3] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. - Enfin, de condamner la société ABENEX VALUE [Adresse 3] en tous les dépens. » Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Au préalable, il convient de souligner qu'il n'y a pas lieu de reprendre, ni d'écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à 'constater que '' ou 'dire et juger que'', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'ordonnance. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Au soutien de ses prétentions, la SCV ABENEX VALUE fait valoir que la garantie à première demande datée du 7 juillet 2023 et adressée au bailleur le 10 juillet 2023 n'est pas conforme au bail puisqu'elle est limitée au 30 juin 2025, alors que le bail prévoit qu'elle doit couvrir la durée du bail et ses renouvellements successifs ; que la nouvelle garantie à première demande rectifiée n'est pas plus conforme que la première puisqu'elle est également datée du 7 juillet 2023 et porte les mêmes numéros d'identification d'acte. En réponse aux écritures en défense, elle soutient que la signification de la sommation du 13 avril 2023 est régulière, au motif qu'il n'est pas nécessaire que l'avis de passage soit effectivement parvenu au destinataire pour que la signification soit valable, et que le conseil de la défenderesse était informé de la délivrance de cet acte ; que les mentions de ladite sommation sont suffisamment claires sur le fait qu'elle visait le manquement à l'article 13 du bail, de sorte qu'aucune confusion n'est possible ; qu'il importe peu que le preneur ait été à jour de ses loyers au jour de la sommation puisque cette dernière ne visait que le manquement à la production d'une garantie à première demande, manquement que la défenderesse reconnaît dans ses écritures ; que, contrairement à ce qu'allègue le preneur, celui-ci connaît l'identité du nouveau bailleur qui est en relation avec son conseil, et qu'elle n'a pas été récupérer le courrier recommandé l'informant de la vente du bien ; que l'absence de preuve de propriété alléguée par le preneur est infondée, la propriété du bien n'ayant jamais été contestée par le preneur, et aucune démarche auprès de la banque n'exigeant la fourniture d'une attestation de propriété. La SAS [Adresse 3] réplique ne pas avoir été destinataire de la sommation du 13 avril 2023 ; qu'en tout état de cause, cette sommation est inopérante en raison des mentions erronées qu'elle comporte, de nature à créer une confusion dans l'esprit de son destinataire. Elle ajoute, à titre subsidiaire, qu'en s'abstenant délibérément de lui communiquer une attestation de propriété, la bailleresse l'a empêchée de faire établir la garantie exigée ; que l'obtention d'une nouvelle garantie à première demande n'est qu'un prétexte pour obtenir la résiliation du bail ; que c'est à la faveur des pièces communiquées à l'appui de l'assignation qu'elle a pu faire les démarches nécessaires en vue d'obtenir la garantie sollicitée par la bailleresse ; qu'elle a procédé à toutes les diligences nécessaires pour faire respecter ses obligations contractuelles ; qu' il apparaît à la lecture de l'attestation de propriété produite au débat, que la SCV ABENEX VALUE n'a pas acquis l'immeuble de l'indivision [E] [C], de sorte que soit ladite attestation est erronée, soit la demanderesse cherche à dissimuler une information relative à la présente instance ; que le retard dans la communication de la nouvelle garantie à première demande est uniquement imputable à la demanderesse. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, et que la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. En l'espèce, il est tout d'abord relevé que la demanderesse sollicite dans le dispositif de ses écritures la résiliation du bail commercial, alors que cette demande relève des pouvoirs du juge du fond. Néanmoins, au regard du contenu des écritures des parties, qui mentionnent l'acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de considérer que les demandes de la bailleresse s'analysent en une demande de voir constater l'acquisition de ladite clause. Ensuite, l'article 13 du bail intitulé 'GARANTIE BANCAIRE A PREMIERE DEMANDE' stipule que « Le preneur s'oblige à remettre au bailleur qui l'accepte, au plus tard DEUX MOIS à compter de la signature des présentes, un acte de garantie bancaire à première demande émanant d'un établissement financier de premier ordre comportant nécessairement renonciation au bénéfice de discussion et de division et ce afin de garantie le paiement de tous sommes susceptibles d'être exigées par le bailleur au titre du bail, tels notamment les loyers éventuellement révisés, charges, indemnités d'occupation, réparations, intérêts et frais éventuels de procédure et ce pour un montant de DIX MILLE CINQ CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (10 575 €) représentant six mois de loyers en principal, valable sur la durée du bail et ses renouvellements successifs. (…) Cette clause constitue une condition essentielle du bail sans laquelle il n'eut pas été consenti.» S'agissant de la validité de la sommation du 13 avril 2023, il ne peut être valablement reproché le manque de clarté des mentions qui y figurent, dans la mesure où, comme le soutient à raison la demanderesse, l'article 13 du bail y est reproduit, tout comme la clause résolutoire contenue au bail, et l'article L. 145-41 du code de commerce. Ainsi, certes, le procès-verbal de délivrance de l'acte s'intitule " Commandement loyer commercial " mais cette seule mention ne peut, compte tenu de ce qui précède, suffire à créer une confusion dans l'esprit du destinataire. Cependant, les pièces produites au débat font apparaître que la bailleresse n'a sollicité la modification de la garantie à première demande que par une mise en demeure du 30 janvier 2023, soit 9 mois après son acquisition du local, sans qu'il soit établi que le preneur en ait eu connaissance, la preuve de dépôt et l'accusé réception de la lettre n'étant pas versées. Le preneur produit également un projet d'avenant de résiliation amiable et anticipée du bail commercial avec indemnité de résiliation valant protocole d'accord, daté de mars 2023, qui n'a toutefois jamais été signé par les parties. Ainsi, compte tenu à la fois du délai dans lequel la bailleresse a sollicité pour la première fois la garantie à première demande, et du contexte dans lequel s'inscrit la délivrance de la sommation du 13 avril 2023, il ne peut être établi que ladite sommation a été délivrée en toute bonne foi. Au surplus, il est observé que, certes la SAS [Adresse 3] ne justifie pas que l'attestation de propriété, qu'elle a maintes fois sollicitée auprès de la bailleresse, était nécessaire aux démarches bancaires d'obtention de la garantie, mais les deux garanties produites au débat, celle initiale du 22 décembre 2016 et celle modifiée du 7 juillet 2023, mentionnent toutes deux l'origine de propriété des locaux, de sorte qu'il apparaissait nécessaire que la banque soit en possession de ces éléments. Il s'ensuit que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, et qu'il ne peut y avoir lieu à référé sur ce chef de demande, ni sur les demandes subséquentes d'expulsion du preneur des locaux et de paiement d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes reconventionnelles de la SAS [Adresse 3] La SAS [Adresse 3] sollicite à titre reconventionnel la production d'un avis d'échéance rectifié au motif qu'elle reçoit depuis le mois de juillet 2023, des avis d'échéance mentionnant une indemnité d'occupation en lieu et place d'un loyer, ce qui laisse supposer qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux ; le remboursement des frais de constat réalisé le 13 juillet 2023, à la suite de la dégradation par la bailleresse des installations sanitaires dans le sous-sol de l'immeuble ; l'interdiction à la société ABENEX VALUE de gêner l'accès aux locaux loués, cette gêne étant provoquée par les importants travaux de rénovation entrepris dans l'immeuble ; la remise en état de l'installation téléphonique et de la connexion internet dont les boîtiers ont été arrachés, ce qui l'empêche d'encaisser ses clients par carte bleue et de prendre des commandes par téléphone, justifiant sa demande de mise sous séquestre des loyers et charges jusqu'à remise en état de ces installations. La SCV ABENEX VALUE objecte que l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977 ne précise pas l'exigence de la précision « quittance de loyer » ; que la mention d'une indemnité d'occupation ouvre une alternative dans l'attente d'une décision du juge des référés ; que le constat du 13 juillet 2023 a été réalisé par pur opportunisme et qu'il porte sur un fait isolé et momentané dans les caves, qui n'a pas empêché la SAS [Adresse 3] d'exploiter les lieux, qui ont été immédiatement remis en état ; que le local en cause est indépendant de la cour et de l'entrée de l'immeuble, de sorte qu'aucun travaux ne peut en perturber l'exploitation ; qu'aucun travaux n'est en cours dans l'immeuble et que la cour est libre de tous gravats et accessible. Il est rappelé par la présente juridiction que les parties ont l'obligation de motiver leurs demandes en fait et en droit. Or force est de constater qu'en l'espèce, la SAS [Adresse 3] ne fonde ses prétentions sur aucun texte propre à justifier la compétence du juge des référés pour statuer sur de telles demandes, de sorte que celles-ci n'étant fondées ni en fait ni en droit, il y a lieu de les rejeter. Sur la demande reconventionnelle d'expertise La SAS [Adresse 3] expose qu'il n'existe aucun doute sur l'intention de la bailleresse à l'arrivée à échéance du bail le 30 juin 2025, de faire délivrer un congé sans renouvellement et sans indemnité d'éviction, et qu'ainsi, elle a entrepris de gêner l'exploitation du fonds de commerce dans le but d'en réduire la valorisation lors de la fixation de l'indemnité d'éviction. En réponse aux arguments adverses, elle fait valoir que les travaux en cours dans l'immeuble sont démontrés à l'appui d'un constat d'huissier du 22 janvier 2024, et que ces travaux l'empêchent d'accéder à son local. La SCV ABENEX VALUE objecte qu'il ressort d'un procès-verbal de constat du 30 octobre 2023, confirmé par un second constat du 2 mai 2024, qu'aucun chantier n'est en cours en pied d'immeuble ; qu'aucun chantier n'est prévu ; qu'aucun trouble n'existe pour le preneur ; que la demande d'expertise n'est pas justifiée. L'article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » L'application de ce texte, qui subordonne le prononcé d'une mesure d'instruction à la seule démonstration d'un motif légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d'un litige potentiel, n'implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d'être engagé. Elle suppose néanmoins la démonstration, par le demandeur, d'un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. En l'espèce, il est observé que, pour justifier du motif légitime appuyant sa demande d'expertise, la SAS [Adresse 3] ne se fonde que sur des allégations relatives à des agissements supposés de la bailleresse qui viseraient à délibérément déprécier la valeur du bien. Ainsi, outre le fait que juge ne peut statuer sur des motifs hypothétiques, la SAS [Adresse 3] ne démontre aucun fait plausible permettant de justifier d'un motif légitime de nature à faire droit à sa demande d'expertise. Dans ces conditions, cette demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.» En l'espèce, les parties succombant chacune partiellement en leurs prétentions, il y a lieu de partager les dépens de l'instance par moitié entre les parties. En revanche, l'équité et les circonstances de l'espèce commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, et ses demande subséquente d'expulsion des locaux occupés par la SAS [Adresse 3], situés [Adresse 3], et de paiement d'une indemnité d'occupation ; Déboutons la SAS [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles visant à communiquer sous astreinte un avis d'échéance rectifié à compter du mois de juillet 2023 mentionnant le montant du loyer et non pas le montant d'une indemnité d'occupation ; faire interdiction sous astreinte à la société ABENEX VALUE, d'entreposer dans la cour de l'immeuble des gravats ou tous autres matériaux ou matériels de chantier susceptibles de gêner l'accès des locaux de la société [Adresse 3] ; condamner la société ABENEX VALUE [Adresse 3] à rembourser à la société [Adresse 3] le coût du procès-verbal de constat, soit la somme de 480 € ; ordonner sous astreinte à la société ABENEX VALUE de libérer l'accès au sous-sol, de procéder à la remise en service de l'installation téléphonique et de restaurer la connexion internet et de mise sous séquestre des loyers et charges ; Déboutons la SAS [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle de voir désigner un expert ; Disons que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ; Disons n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait à Paris le 28 juin 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARCristina APETROAIE Décision préparée avec le concours de [L] [W], juriste-assistante.