Tribunal judiciaire, 06 février 2026. 25/03483

N° RG 25/03483 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQN5 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] 11ème civ. S3 N° RG 25/03483 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQN5 Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Thierry EDMOND Me Fabrice JEHEL ☐ Copie c.c à la Préfecture Le 6 février 2026 Le Greffier Me Thierry EDMOND Me Fabrice JEHEL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026 DEMANDERESSE : SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE - [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG,vestiaire : 59 DEFENDEURS : Monsieur [Y] [V] Madame [U] [E] épouse [V] demeurant ensemble [Adresse 5] [Localité 3] représentés par Me Thierry EDMOND, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 252 OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 02 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Février 2026. JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 09/07/2022 avec effet au 11/07/2022, la SCI [Adresse 6] n° [Adresse 7] représentée par Madame [B] [X] (ci-après la bailleresse) a donné à bail à Madame [U] [V] et Monsieur [Y] [V] (ci-après les locataires) un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à 67000 STRASBOURG, moyennant un loyer mensuel de 915 € outre une provision sur charges de 360 € par mois ainsi qu'un dépôt de garantie de 915 €. Par contrat du même jour, Madame [B] [X] leur a loué un garage situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 75 €. Par courrier daté du 20 décembre 2024, Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [X] ont co-signé la notification d'un préavis pour résiliation du bail avec effet au 20/02/2025. Se prévalant de loyers impayés, la bailleresse a par assignation délivrée le 14/04/2025, fait citer les locataires devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins notamment de : A titre principal : VALIDER le congé délivré par M. [V] pour le 20 février 2025 CONSTATER que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 21 février 2025 ORDONNER aux défendeurs de libérer le logement, au besoin l'AUTORISER à se faire assister du concours de la force pour procéder à leur expulsion CONDAMNER solidairement M. [Y] [V] et Mme [U] [E], épouse [V] à lui payer une somme de 16.375,05 € au titre de la dette locative arrêtée au 20 février 2025 Les CONDAMNER solidairement à lui payer en quittances et deniers une indemnité d'occupation mensuelle de 979,00 € (loyer indexé) + 360,00 € (avance sur charges) + 75,00 € (garage) = 1.414,00 € du 21 février 2025 jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clés. Subsidiairement : PRONONCER la résiliation judiciaire des baux portant sur l'appartement et sur le garage, aux torts des défendeurs, CONDAMNER M. et Mme [V] à libérer le logement et le garage sis [Adresse 5] à [Localité 3], avec tous les occupants de leur chef ORDONNER aux défendeurs de libérer le logement, au besoin l'AUTORISER à se faire assister du concours de la force pour procéder à leur expulsion CONDAMNER solidairement M. [Y] [V] et Mme [U] [E], épouse [V] à lui payer une somme de 18 504,16 € au titre de la dette locative arrêtée au mois d'avril 2025 CONDAMNER solidairement M. [Y] [V] et [U] [E], épouse [V] à lui payer en quittances et deniers, la somme de 979,00 € (loyer indexé) + 360,00 € (avance sur charges) + 75,00 € (garage) 1.414,00 € du 1er mai 2025 jusqu'au prononcé de la résiliation à intervenir CONDAMNER solidairement M. [Y] [V] et Mme [U] [E], épouse [V] à lui payer en quittances et deniers, une indemnité d'occupation de 1.414,00 € du prononcé de la résiliation jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clés. En tout état de cause : CONDAMNER les défendeurs solidairement aux dépens. CONDAMNER solidairement M. [Y] [V] et Mme [U] [E], épouse [V] à lui payer une somme de 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du CPC CONSTATER que le jugement à intervenir est exécutoire par provision sans caution en application des dispositions de l'article 514 du CPC. Après renvois, l'affaire a été examinée à l'audience du 02/12/2025 au cours de laquelle chacune des parties, représentée par son conseil, s'est référée oralement à ses dernières conclusions, soit celles du 12/11/2025 pour la bailleresse, soit celles du 01/12/2025 pour les locataires. La bailleresse a repris les termes de son acte introductif d'instance, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 28 164,05 € en date du 18/11/2025 et y ajoutant, a sollicité le débouté de l'ensemble des prétentions des locataires, notamment de leur demande reconventionnelle et de leur demande de délais de paiement. Il a fait valoir que les photographies que les locataires ont versé aux débats ne sont pas datées. De leur côté, les locataires ont demandé de : A titre principal : REJETER l'ensemble des demandes et prétentions de la bailleresse DIRE ET JUGER que le loyer est fixé à 915 euros par mois En conséquence, DIRE ET JUGER que le montant réclamé au titre du retard de paiement de loyer sera diminué du montant de 372 euros et de 64 euros par mois à compter du mois d'août 2024 augmenté des intérêts légaux au jour du jugement et de 4000 euros au titre des dommages et intérêts liés aux nuisances d'humidité de l'appartement ORDONNER la réalisation des travaux nécessaires contre l'humidité et les problèmes d'isolation au besoin sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la notification du jugement à intervenir ACCORDER des délais de paiement de 24 mois pour apurer le retard des loyers A titre subsidiaire : ORDONNER une mesure d'expertise judiciaire DESIGNER tel expert judiciaire qu'il plaira au Tribunal, avec pour missions : -Convoquer les parties -Se rendre sur les lieux -Consulter les documents utiles -Recueillir les explications des parties -Prendre connaissance des documents contractuels et techniques de la cause -Décrire le cas échéant les désordres, les malfaçons, la présence de moisissures et en rechercher les causes N° RG 25/03483 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQN5 -Dire si les biens dont il s'agit sont habitables ou doivent être qualifiés de non décents, d'insalubres en raison, entre autres, de la présence de moisissures -De fournir à la juridiction qui sera appelée à statuer, tous les éléments techniques et de fait utiles à la définition des responsabilités encourues et à des préjudices subis -De manière générale faire toute constatation utile à la solution du et notamment indiquer si les biens dont il s'agit sont à ce jour habitables et doivent être qualifiés d'insalubres et ou de non décents -S'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus sur les dires et observations des parties qu'il aura recueillies après leur avoir communiqué son avis définitif lors d'une dernière réunion par simple note -Dire qu'à l'issue des opérations techniques, l'Expert devra adresser un pré-rapport -Statuer sur ce que de droit quant à l'avance sur les frais d'expertise Ils ont fait valoir que les impayés ont débuté en décembre 2024, en raison des problèmes de santé et des difficultés économiques liées à l'activité professionnelle de Monsieur [V]. Ils admettent que les photographies ne sont pas datées mais indiquent qu'elles concernent bien les lieux loués. Sur question du juge, les locataires ont précisé que leur demande tendant à voir ordonner la réalisation des travaux nécessaires contre l'humidité et les problèmes d'isolation porte sur l'isolation des murs intérieurs de la cuisine et des quatre chambres. Il y a lieu de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions. Il sera statué par jugement contradictoire et en premier ressort. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé délivré par l'époux Par application des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à son bailleur par courrier qui peut être remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce qui est le cas en l'espèce. De plus lorsque le congé émane du locataire, le délai pour quitter les lieux est de 3 mois, il est porté à 1 mois lorsque le logement est situé en zone tendue. Par ailleurs, selon l'article 1751 du Code Civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. En l'espèce, les locataires soutiennent que l'écrit du 20 décembre 2024 a été exigé par la bailleresse comme condition préalable pour accorder un délai de paiement, ainsi que le démontre la rédaction de la mention selon laquelle " en cas de paiement de l'intégralité des loyers en retard, la résiliation sera annulée et le bail continuera de suivre son cours ", ce qui prouve l'absence de volonté claire et non équivoque de quitter les lieux. Ils ajoutent qu'au demeurant, l'épouse n'a pas signé cet écrit, ce qui est contraire aux dispositions de l'article 215 alinéa 3 du Code Civil. Il est constant que le courrier du 20 décembre 2024 a été rédigé d'un commun accord entre la bailleresse et Monsieur [V] ainsi qu'en témoigne l'objet même du courrier : "notification de préavis pour résiliation du bail avec arrangement amiable". Les parties ont ainsi convenu des conditions [de résiliation] suivantes : " 1- Le délai de préavis sera de deux mois, prenant effet à compter de la date de signature de ce document. 2- En cas de paiement de l'intégralité des loyers en retard, la résiliation sera annulée et le bail continuera de suivre son cours. La fin effective du bail est donc prévue pour le 20 février 2025, sous réserve du respect des termes convenus ". Il résulte des termes de l'écrit du 20 décembre 2024 que la bailleresse et l'époux ont convenu à l'amiable de mettre fin au bail avec un délai de préavis de deux mois, sauf paiement intégral de l'arriéré locatif durant ce délai. Force est de constater que les termes de cet arrangement amiable sont clairs et non équivoques. Toutefois, cet accord n'est pas opposable à l'épouse, en application du principe de cotitularité du bail prévu à l'article 1751 du code civil. La clause particulière stipulée en page 6 du contrat de bail dont se prévaut la bailleresse ne saurait faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article 1751. En conséquence, il convient de dire que la résiliation du bail convenue entre la bailleresse et Monsieur [V] est inopposable à l'épouse de celui-ci et, par conséquent, inefficace à l'égard des deux époux, compte tenu de l'indivisibilité du bail. La demande tendant à voir valider le "congé " délivré par Monsieur [V] avec effet au 20/02/2025 sera donc rejetée. Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail Les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur. La demande est donc régulière et recevable. Sur le fond, conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. L'article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Aux termes de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Les locataires ne contestent pas le principe de la créance mais son montant, en sollicitant qu'il soit soustrait des sommes réclamées le montant calculé au titre de la révision du loyer, au motif que le DPE classe le bien loué dans la catégorie D pour les consommations énergétiques et dans la classe F pour les émissions de gaz à effet de serre, et que conformément à l'arrêté du 08 octobre 2021, le classement final du DPE doit être obtenu en prenant la pire des deux catégories susvisées, de sorte que la révision ne peut être appliqué à leur logement. La bailleresse rétorque que l'article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 n'est applicable que pour les baux et leur renouvellement postérieurs au 22 août 2022, que le présent bail a été conclu avec effet au 11 juillet 2022 et que son premier renouvellement ne devait intervenir qu'en juillet 2025, à un moment où le congé avait déjà été donné de sorte que les dispositions de l'article 17-1 ne sont applicables en l'espèce et que l'indexation est donc justifiée. - Sur la révision du loyer : En application de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. (…) III. La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Conformément au IV de l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi. En l'espèce, le contrat de bail liant les parties a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 11/07/2022. Le contrat stipule que le loyer est payable en début de chaque mois de location et révisable à la date anniversaire de la prise d'effet du contrat, par référence à l'IRL du 3ème trimestre 2021 dont la valeur est 131,67. Le montant initial du loyer hors charges est de 915 €. Les locataires ne critiquent pas la notification faite par la bailleresse d'une première indexation du loyer au 01/08/2023 pour un montant de 946 € ni la deuxième au 01/08/2024 pour un montant de 979 €. S'agissant de l'incidence du classement du DPE, l'interdiction de toute révision ou majoration de loyer pour les logements de la classe F ou G vise les baux d'habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022, en application de l'article 159 de la loi du 22/08/2021. Les dispositions de l'article 17-1 ne sont donc pas applicables au bail litigieux. Il en résulte que la bailleresse est fondée à exiger l'indexation du loyer. - Sur le défaut de paiement du loyer et des charges : En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure que les impayés locatifs ont débuté en août 2023 et perdurent à ce jour, de sorte que la dette s'élève à la somme de 28 164,05 € arrêtée au 18 novembre 2025. Les locataires s'étant abstenus, depuis de nombreux termes, de l'exécution de leur obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement. - Sur les conséquences du prononcé de la résiliation : Les locataires ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués à compter de ce jour, tant du logement que du garage. Leur expulsion sera en conséquence ordonnée. Ils devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier. Par ailleurs, l'occupation illicite des lieux par les locataires devenus occupants sans droit ni titre cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 414 € par mois (soit 979 € au titre du loyer indexé du logement + 360 € au titre de la provision sur charges + 75 €) au titre du loyer du garage, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Au besoin, il y a lieu de les condamner à payer ce montant. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif La bailleresse sollicite le paiement de la somme de 28 164,05 € arrêtée au 18/11/2025, terme de novembre inclus. Les locataires ne justifient ni d'un paiement libératoire qui n'aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l'existence d'un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement des loyers et des charges. Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant. En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement de cette somme. Ils seront également condamnés à payer les loyers et provisions sur charges échus impayés à compter du mois de décembre 2025 jusqu'au prononcé de la résiliation du bail. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, les locataires sollicitent un délai de paiement de 24 mois, expliquant que la dette résulte des difficultés professionnelles rencontrées en 2024 par l'époux, président de la SASU Consilium & Potentia, cabinet de conseil en affaires publiques et relations internationales fondée en 2023. Ils font valoir que l'époux attend des commissions résultant de plusieurs contrats en cours de finalisation, à la fin de l'année 2025 et début 2026, assurant la stabilité et la viabilité de l'entreprise. Aucun document relatif à l'activité de l'entreprise sous prétexte du secret des affaires, n'est cependant fourni pour conforter les déclarations des locataires. Il résulte de l'avis d'imposition des revenus de 2024 que les époux [V] ont déclaré 1.005 € de revenus. La seule pièce justificative des ressources actuelles des locataires est l'attestation de paiement de la CAF du BAS-RHIN en date du 02/11/2025 dont il ressort qu'ils perçoivent 639 € de prestations familiales pour trois enfants à charge. Au regard de ces éléments et du montant conséquent de la dette, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement. Sur la demande de réalisation des travaux d'isolation des murs Les locataires soutiennent que le logement est indécent du fait de la présence de moisissures. Ils versent des photographies de l'état de certains murs, outre le rebord d'une fenêtre ainsi que deux photographies de la cuisine montrant le décrochage d'un placard haut et le bris de vaisselle consécutif à cette chute. Ils produisent également les factures d'achat d'un déshumidificateur et purificateur. De son côté, la bailleresse reconnaît que les locataires se sont plaints d'une humidité excessive dans le logement en 2022 et qu'elle leur a remboursé le coût d'un déshumidificateur d'air, qu'elle a également mandaté une entreprise pour procéder à un entretien des gouttières en décembre 2022, qu'à la suite de ces travaux, les locataires n'ont plus émis de doléances, qu'elle a enfin procédé à une révision complète de la toiture en février 2025, ce qui démontre selon qu'elle entretient régulièrement le bien loué. Si un problème d'humidité a été constaté en 2022 dans le logement qu'occupe les époux [V], ces derniers ne démontrent pas que ce problème subsiste à ce jour au regard des travaux entrepris par la bailleresse. En effet, les photographies versées aux débats ne portent aucune date. Celles montrant les dégâts occasionnés par la chute du placard de cuisine datent, selon les écritures des locataires, de mars 2023. Les locataires ne produisent en définitive aucun document (ni procès-verbal de constat, ni rapport d'expertise amiable ou rapport des services d'hygiène de la ville) qui permettent d'établir qu'un taux d'humidité excessif persiste dans le logement et qu'en outre, cette humidité résulterait d'un défaut d'isolation des murs. Dans ces conditions, leur demande tendant à faire réaliser des travaux d'isolation ne peut qu'être rejetée. Il en sera de même de leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire. Sur les demandes accessoires Les défendeurs qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance. Compte tenu de la situation économique des parties, la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE la demande recevable, DEBOUTE Madame [U] [V] née [E] et Monsieur [Y] [V] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles, DEBOUTE la SCI [Adresse 6] n° [Adresse 7] de sa demande principale tendant à valider le congé délivré par Monsieur [V] avec effet au 20/02/2025 PRONONCE la résiliation du bail d'habitation et du contrat de location du garage aux torts des locataires avec effet au jour du présent jugement, DIT que Madame [U] [V] née [E] et Monsieur [Y] [V] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués à compter de ce jour, ORDONNE l'expulsion des lieux loués de Madame [U] [V] née [E] et Monsieur [Y] [V] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE solidairement Madame [U] [V] née [E] et Monsieur [Y] [V] à payer à la SCI [Adresse 6] n° [Adresse 7], la somme de 28.164,05 € au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 18/11/2025, terme de novembre inclus, CONDAMNE solidairement Madame [U] [V] née [E] et Monsieur [Y] [V] à régler à la SCI [Adresse 6] n° [Adresse 7], les loyers et provisions sur charges échus impayés à compter du mois de décembre 2025 jusqu'au prononcé de la résiliation des baux, CONDAMNE solidairement Madame [U] [V] née [E] et Monsieur [Y] [V] à régler à la SCI [Adresse 8], une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.414 € (soit 979 € au titre du loyer indexé du logement + 360 € au titre de la provision sur charges + 75 € au titre du loyer du garage), à compter de la résiliation des baux jusqu'à la date de la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE in solidum Madame [U] [V] née [E] et Monsieur [Y] [V] aux dépens de l'instance, REJETTE la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA