Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/09998

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/09998 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TNE N° MINUTE : 14/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 15 mai 2024 DEMANDERESSE Société HOMYA, [Adresse 3] - [Localité 4] , représentée par Maître Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue Galilée 75116 Paris, Toque K0073 DÉFENDEUR Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de Caroline CROUZIER , Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS : 05 février 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 mai 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 15 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09998 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TNE EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 29 juin 2012, la société GECINA aux droits de laquelle vient la société HOMYA a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5]. Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2854,04 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [G] le 30 juin 2023. Par assignation du 14 novembre 2023, la société HOMYA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [R] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double de celui du loyer et des charges, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à libération des lieux, -4812,43 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -481,24 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail, -1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 février 2024, la société HOMYA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2024, s'élève désormais à 7647,81 euros. Monsieur [R] [G] fait état de ses difficultés personnelles et économiques à l'origine de la dette locative. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société HOMYA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 27 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2854,04 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Toutefois, en l'espèce, il ressort du décompte locatif que le paiement du loyer intégral n'a pas été repris avant l'audience ce qui exclut le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 28 août 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société HOMYA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur les clauses pénales Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la demanderesse demande l'application de deux clauses pénales du contrat de bail lesquelles prévoient le paiement d'une somme de 10% du montant de la dette en cas de retard de paiement et le paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au double du loyer quotidien. Toutefois, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'"est réputée non écrite toute clause : (...) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ". Par ailleurs, toute clause pénale est susceptible de modération par le juge en application de l'article 1231-5 du code civil. Ainsi, l'application des clauses pénales prévue au contrat de bail excède les pouvoirs du juge des référés limités à l'obligation non sérieusement contestable en paiement du loyer et des charges et d'une contrepartie à l'occupation des lieux et cette demande en paiement au titre des clauses pénales est rejetée. 3. Sur l'indemnité d'occupation et l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation Monsieur [R] [G] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qui sera provisoirement fixée en l'espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi. La société HOMYA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 janvier 2024, Monsieur [R] [G] lui devait la somme de 7647,81 euros, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, terme de janvier 2024 inclus. Monsieur [R] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du terme de février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [R] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juin 2012 entre la société HOMYA, d'une part, et Monsieur [R] [G], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 août 2023, ORDONNE à Monsieur [R] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à la société HOMYA la somme de 7647,81 euros (sept mille six cent quarante-sept euros et quatre vingt un centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 5 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à la société HOMYA une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du terme de février 2024 et jusqu'à la libération des lieux, REJETTE la demande en paiement au titre des clauses pénales et les autres demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE la société HOMYA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2023 et celui de l'assignation du 14 novembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge