Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 23/52296

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/52296 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZES5 N° : 10 Assignation du : 08 Mars 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 07 février 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE S.C.I. ALEF3 [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître François LEROY de la SCP DIXIT CAUSA, avocats au barreau de PARIS - #P0474 DEFENDERESSE S.A.S. SHEVA [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Denis DIBANDJO, avocat au barreau de PARIS - #D0859 DÉBATS A l’audience du 09 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 17 juillet 2020, la SCI ALEF 3 a donné à bail commercial à la société SHEVA en cours de constitution, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], à destination de « Toute activité de boulangerie, traiteur, restauration sur place et à emporter », moyennant le paiement d'un loyer annuel de 36.000 euros hors charges et hors taxes. Des loyers sont demeurés impayés et le bailleur a fait délivrer au preneur le 9 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 17.410,85€ au titre des loyers et charges impayés au 8 novembre 2022, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Le même jour, le bailleur a délivré au preneur un commandement pour inexécution des obligations locatives, plus précisément, de se conformer à la législation en matière de nuisances, de ne pas entraîner de nuisances sonores ou olfactives anormales et d'interdire à sa clientèle de pénétrer dans les parties communes, en particulier dans la chaufferie qui fonctionne au gaz et a fortiori d'y fumer, d'y consommer de l'alcool et d'y abandonner tous leurs déchets. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI ALEF 3 a, par exploit délivré le 8 mars 2023, fait citer la SAS SHEVA devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la résiliation du contrat de bail et d'indemnités provisionnelles. Dans le dernier état de ses écritures visées à l'audience du 9 janvier 2023, la requérante sollicite de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 décembre 2022 et ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, - condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 5034,93 euros au titre des loyers et charges avec intérêts conventionnels mensuels de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de quatre points, ainsi qu'une majoration de cette somme de 10% à titre d'indemnité forfaitaire, - la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 6926,10€ à compter du 9 décembre 2022 jusqu'à la libération des locaux, - la condamner au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de 262,38€ au titre du commandement de payer, ainsi qu'aux dépens. Toutefois et à l'oral, la requérante indique que la dette locative a été apurée. Elle maintient ses demandes, précisant que le preneur est toujours à l'origine de nuisances pour le voisinage et qu'il ne paye le loyer que lorsqu'il y est contraint. En réponse, la défenderesse sollicite l'octroi de délais de paiement rétroactifs suspensifs de la clause résolutoire et conclut au rejet de l'ensemble des prétentions adverses. Elle conteste le fait que sa clientèle se soit introduite dans le sous-sol de l'immeuble, aucun accès depuis son local ne le permettant, et conteste que sa clientèle soit à l'origine exclusive des faits qui se passent à l'extérieur du restaurant, ne pouvant faire la police pour tous les clients des restaurants alentours et ayant, depuis, apposé une affichette rappelant à sa clientèle qu'il était interdit d'uriner à l'extérieur de l'immeuble. Elle ne conteste pas le fait qu'il y ait eu des nuisances, mais indique y avoir mis un terme. Enfin et s'agissant de la fermeture administrative du mois d'octobre 2023, elle précise qu'elle n'est pas fondée sur des nuisances sonores, mais sur la mise en conformité de sa hotte. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, l’article 11 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses ou conditions du présent bail, ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des Parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, qui sont toutes de rigueur, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire. L'article 21.1 précise que le preneur veillera notamment à ce que la tranquillité et le bon ordre de l'immeuble ne soient troublés ni par son fait, ni par celui de ses préposés, de ses fournisseurs ou de ses clients et devra prendre toutes précautions pour éviter tous troubles de jouissance, notamment par le bruit et éventuellement les odeurs. L'article 21.2 impose au locataire de se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, etc.... et veiller au respect des règles d'hygiène, de salubrité etc... Le commandement délivré le 9 novembre 2022 se fonde sur un courrier adressé par le syndic de l'immeuble au bailleur le 2 septembre 2022 qui reproche au locataire de laisser sa clientèle pénétrer dans les parties communes, ainsi que d'un courrier de la mairie du 18ème arrondissement enjoignant le locataire à faire cesser les nuisances résultant de la diffusion de musique le jour et la nuit et de la stagnation de la clientèle devant l'établissement. Il est fait commandement au preneur d'avoir à respecter les clauses du bail dans le délai d'un mois, ainsi qu'il résulte de l'article 21 du contrat de bail. En premier lieu, le courrier du syndic du 2 septembre 2022 ne permet pas d'établir avec l'évidence requise en référé le fait que les désordres constatés dans la cave de l'immeuble serait le fait de la clientèle de la défenderesse. En tout état de cause, le bailleur ne démontre pas la persistance de ces faits passé le délai d'un mois après la délivrance du commandement de payer. Pour démontrer que le preneur n'a pas régularisé les causes de ce commandement, le bailleur verse aux débats : un courrier du président du conseil syndical du 8 février 2023, faisant état d'une fermeture administrative de l'établissement le 6 février 2023,un courrier du président du conseil syndical du 19 juin 2023 faisant état du comportement de la présidente de la société invectivant un couple d'un immeuble voisin rappelant à un client de l'établissement de ne pas uriner aux alentours du restaurant,un courrier du président du conseil syndical du 22 juin 2023 faisant état de l'intervention de sept voitures de police et d'une trentaine de policiers pour mettre fin à la fête de la musique organisée par le preneur,un courrier du président du conseil syndical du 12 septembre 2023 faisant état de la persistance de nuisances, « une partie des clients sortent avec, principalement, des bouteilles de bière et les abandonnent aux alentours du restaurant »un courrier du président du conseil syndical du 27 novembre 2023 faisant état d'une fermeture administrative depuis le 24 octobre 2023 en raison de manquements à l'hygiène. Les arrêtés de fermeture administrative n'étant pas justifiés, leur cause est indéterminée et ne permettent pas d'établir la persistance des nuisances sonores. En outre, les courriers du président du conseil syndical, dont l'un concerne l'événement exceptionnel de la fête de la musique, sont insuffisants à établir de façon manifeste la persistance de l'infraction aux clauses du bail alors en outre que le premier élément probant sur une persistance de nuisances a été établi le 19 juin 2023, soit sept mois après la délivrance du commandement. En conséquence, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement se heurte à une contestation sérieuse. Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer délivré le 9 novembre 2022, lequel précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail ; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Il n'est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, il résulte du décompte locatif que la défenderesse a repris le paiement du loyer de sorte qu'elle est à jour des loyers en cours. Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué. Dès lors, il convient de faire droit à la demande d'octroi de délais rétroactifs. Compte tenu des paiements effectués par le preneur ayant régularisé les causes du commandement ainsi que toute dette locative, le locataire étant à jour du paiement des loyers, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de rejeter la demande tendant à la constatation de la résolution du bail et au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel. Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l'octroi de tels délais. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte des débats que la dette locative a été soldée, de sorte que la demande provisionnelle sera rejetée tant au titre de la dette locative qu'au titre de l'indemnité forfaitaire, cette dernière demande n'étant formulée que sur la base d'une somme restant impayée, majorée de 10%. Sur le surplus des demandes En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, bien que ne succombant pas à l'instance, les dépens seront mis à la charge de la défenderesse, dont la violation des obligations contractuelles a contraint la requérante à initier la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 2500€ au titre de ses frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies, Accordons à la société SHEVA des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ; Constatons que la société SHEVA a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ; Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons la SAS SHEVA à payer à la SCI ALEF 3 la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SAS SHEVA au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 février 2024. Le Greffier,Le Président, Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN