Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/02257

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02257 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ERN N° MINUTE : 8/2024 JUGEMENT rendu le 27 juin 2024 DEMANDERESSE TOIT ET JOIE, [Adresse 2], représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque D0035 DÉFENDERESSE Madame [I] [J], demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN,juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02257 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ERN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 08/08/2001, la SA D'HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à [I] [J] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], appartement 3, pour un loyer initial mensuel de 292,12 euros. Les échéances de loyer et charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [I] [J] le 16/11/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 1950,27 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 24/01/2024 remis à étude, la SA D'HLM TOIT ET JOIE a fait assigner [I] [J] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés et à défaut prononcer la résiliation du bail pour la même raison ; - ordonner l'expulsion de [I] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ; - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [I] [J] ; - condamner [I] [J] au paiement d'une somme de 2611,43 euros, montant des loyers, charges et indemnités d'occupation et éventuellement supplément de loyer, avec intérêts de droit sur la somme de 1950,27 euros à compter du 16/11/2023 et de l'assignation pour le surplus ; - condamner la même au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'au départ effectif des lieux loués, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges ; - condamner [I] [J] au paiement d'une somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'assignation a été dénoncée au PREFET de PARIS le 25/01/2024. L'affaire était appelée à l'audience du 23/04/2024. Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l'arriéré à la somme 2622,64 euros, mars 2024 inclus, maintient ses autres demandes, et ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause et à l'octroi de délais de paiement. [I] [J], comparant en personne, sollicite des délais de paiement sur deux mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique avoir repris le règlement intégral du loyer et percevoir prochainement une prime qui lui permettra de solder le restant de sa dette. Elle indique vouloir rester dans le logement et y habiter avec sa fille âgée de 17 ans. Elle précise travailler en tant que chargée de production en CDI et percevoir 2100 euros par mois hors primes. La décision était mise en délibéré au 27/06/2024 par mise à disposition au greffe. La juge des contentieux de la protection sollicitait la production d'un décompte actualisé en cours de délibéré. La bailleresse transmettait ce décompte le 03/06/2024. MOTIFS Sur la recevabilité En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 03/11/2023 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi . Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 16/11/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. [I] [J] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 16/01/2024 à minuit soit à compter du 17/01/2024. Selon le décompte produit aux débats puis en cours de délibéré, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de février 2024 et la dette diminue depuis. La bailleresse ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire. Compte tenu de l'apurement possible par la locataire, du règlement intégral du dernier loyer, et de la demande qu'elle fait à l'audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [I] [J], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et périls de [I] [J], à défaut de local désigné . Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution . Sur la demande en paiement de l'arriéré et en délais de paiement Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni en cours de délibéré que [I] [J] reste devoir une somme de 822,64 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 27/05/2024, mois d'avril 2024 inclus et hors frais. Il convient en conséquence de condamner [I] [J] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation compte tenu des règlements intervenus après le commandement de payer. Compte tenu du montant de la dette, de la proposition de règlement faite à l'audience par la locataire, de la perception de primes prochainement, il convient de dire que la dette sera apurée par trois mensualités de 275 euros selon modalités prévues au présent dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En ce cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, outre les charges et de condamner [I] [J] au paiement de celle-ci. Sur les demandes accessoires Il y a lieu de condamner [I] [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 16/11/2023. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de la nature du litige et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE la bailleresse recevable à agir ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 17/01/2024 portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1] ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE [I] [J] à payer à la SA D'HLM TOIT ET JOIE, la somme de 822,64 euros au titre des loyers et charges dus au 27/05/2024, avril 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; AUTORISE [I] [J] à s'acquitter de la dette par 2 mensualités de 275,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 3ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [I] [J] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ; DIT que la SA D'HLM TOIT ET JOIE pourra alors faire procéder à l'expulsion de [I] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, la SA D'HLM TOIT ET JOIE à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement et la cave dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [I] [J] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE, en ce cas, [I] [J] à payer à la SA D'HLM TOIT ET JOIE l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE [I] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 16/11/2023 ; DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection